广州分站
广州分站
旧楼加装电梯酝酿新法之二
多数加装电梯未经全体业主充分协商,不少业主在公示阶段才看到设计图
“加装电梯的设计图,我在贴出批前公示后才看到,这事谈不上经过全体业主充分协商吧。”提起加装电梯的事,天河区某高校住宅楼2楼业主王女士一肚子苦水,“他们只是‘告知’我加装电梯,不是‘征求’我意见。每次开口就叫我‘高抬贵手’,但我也有难处啊,为什么不替我想想?”后来王女士发现信箱被倒入酸奶发臭一个月、门锁被口香糖堵死,还收到威胁她小孩安全的恐吓信。“现在闹僵了,大家没法谈下去。”
新快报记者在调查中发现,部分业主对《广州市既有住宅增设电梯试行办法》(下称《试行办法》)中“双2/3”的误解造成对其余1/3业**益的忽视。产生分歧意见后,无充分协商、无考虑补偿、基层单位没有介入协调或协商不成功等原因,导致矛盾进一步激化。“我们是在规划公示阶段才看到设计图”,业主未达成一致意见的申请多被规划部门驳回。
“双2/3”只是申请的门槛
基层单位应协调解决纠纷
根据2012年开始实施的《广州市既有住宅增设电梯试行办法》,加装电梯除征得“双2/3”业主同意外,拟占用业主专有部分的,应当征得该专有部分的业主同意。还规定要“经过全体业主充分协商,并对利益受损业主进行补偿的资金筹集预案。”尤其是“与不同意增设电梯的业主展开协商”。
对于旧楼加装电梯的“双2/3”解释,北京盈科(广州)律师事务所周玉忠律师指出,加装电梯属于“改建建筑物”,必须由全体业主决定,而根据物权法第76条,“双2/3”就是全体业主决定的具体方式。
“但是,任何业主的专有部分所有权均平等受法律保护,即便绝大多数业主同意也不是侵犯其合法权益的理由。如果因加装电梯使得个别业主专有部分使用功能受到根本影响且无法协调的,其有权一票否决。对于影响不大的,应执行绝大多数业主的决定,并给予相应的补偿。这些有赖于规划上的专业判断和法律上的清晰界定。”周玉忠强调。
一位研究物权法的**表示:“‘双2/3’只是申请的门槛条件,不是决定审批的条件。”
新快报记者调查发现,目前在加装电梯征求意见时,多数是两三个业主一家家敲门谈话,有业主组织、全体业主共同开会协商的并不多见。
在规划公示后,住户向规划部门提出反对意见,规划部门在复函中均说明“业主没有达成一致意见,影响安定团结”“下次申请,要取得全体业主书面同意”。
并强调基层单位需要介入协调解决纠纷:“请你单位组织业主加强沟通、协商,在达成共识以后,再到我局办理改建(扩建电梯间)工程的报审手续”。
然而,有不少业主反映,基层单位包括原房改房建设单位及居委其实只是组织召开了协调会,听了双方的意见,并无真正的协调或提出建议。有些基层单位没有介入协调或者在没有进行充分协调的情况下就向规划局出具了“加建电梯**书”。
案例1
单位:我们管不了,你们去告吧
业主:希望单位能参与协调
“这么高的楼不建电梯不人道,我个人不反对建电梯,但不希望在南面建。”2011年,高校老师何女士所在的住宅楼要在南面加建电梯,但何女士以新建电梯挡住客厅采光为由提出反对。
“我们楼有12户签名同意加装,2、3三楼有4户没有签。低层业主都反对在南面加建,高层要理解低层住户啊。”
9楼业主周女士说:“我们多次和2楼业主沟通,提出免费给他们装防盗网,提出给他们好处增加使用面积,但无论在南面加装还是北面加装,总有人反对。”
何女士和周女士*先找了学院协调,但学院并无表态;他们又找了学校**办等相关部门。“**办说‘这个我们也管不了,你们去告吧。’”
尽管何女士不同意,但周女士认为:“我们已经过了2/3业主同意了,就去申报了。”
何女士看到楼下贴出批前公示时才知道对方已经向规划局报审方案,“我们还没达成共识,他们就把方案交到规划局,**没有告诉我。”
“我还是希望和平解决,本来不想撕破脸皮,大家都是相识多年的同事,真不想闹到打官司这一步。”
周女士则说:“我们准备再申请加装,希望学校能参与协调。”
案例2
单位未和我协商就出**书
我提出的补偿一直没谈过
“我们这楼,加装电梯后,有1/3的业主把房子卖掉。原来9楼的房子值70万元,加装电梯后几乎升到140万元。当初说为了老人下楼,其实就是一个幌子!”黎女士所住的白云区广园路某住宅楼3年前装上电梯,但黎女士一直不服气和感到委屈,“我们提出要补偿但他们不同意,未协商成功就去申报!电梯建成了,但我们受损的利益谁来**?”
黎女士所在的住宅楼南北向,她家是隧道型设计,只有南北两扇窗通风。“在北面加建电梯,影响厨房和室内通风采光,有时手机信号也没有。”
“加装电梯方案无论怎样修改都会对我们造成影响。我们打算卖了房子补些*再买房,提出按高层升值的1/10进行补偿,补偿7万元,但是对方不肯补偿,无商量。”
“还没谈妥,他们就把方案报到规划局。”批前公示后,黎女士向规划局提出反对意见,“规划局复函称协调不成功方案就不能通过,要协调好再申请。后来我们单位在未和我协商好的情况下,就出了一份**书,**已解决纠纷。但实际上,我提出的补偿要求一直没好好谈过。”
案例3
单位开协调会但不表态
电梯装好还在打官司
“电梯装上了,但纠纷至今没完没了。”说起申请加装电梯的过程,天河区某高校小区住宅楼负责加装电梯事宜的林女士感到非常无奈。历经3年“拉锯”,今年终于成功加装电梯。然而,一户低层业主至今坚决反对,众业主还要面对一场场不知道打到什么时候的官司。
“我们希望争取所有人同意,一开始就通知各家各户商量。”林女士回忆,2楼陈女士一开始并没有反对,但后来态度突变。随后,2011年前后,林女士等三名业主组成了筹备加装电梯小组,并通知全体业主召开了三次业主大会,但三次会议陈女士都没参加。
设计单位做出了加装方案后,电梯小组专门召集2楼业主开会听取意见。“除了给2楼各家快递一份专函,我们还把通知张贴在楼下大门。”
“通知上写得很清楚,会议内容是‘汇报工作进展,听取二楼住户意见和要求’,‘听取电梯设计图初稿,位置、入门、消防。如不能参加会议请电话通知我们’。快递寄出后,陈女士答复:“不同意装修电梯,应保持楼房原型!”
陈女士认为:“这楼就是不适合加装电梯。加装电梯后,低层采光权受影响、消防不过关、物业也贬值!*好就是不要装。”为此,她找过学校总务处等部门“投诉”。
加建工程由学校代楼房业主进行申报。在规划局进行方案批前公示前和开工前,学校开过两次协调会,总务处、**办、老干处、保卫科还有设计方都有参加。林女士记得,在两次协调会上,“2楼一户人提出补偿50万元,而陈女士则要求补偿60万元。我们其余业主认为电梯可以让低层业主免费用,但赔偿过高无法接受。”
“**次会上学校总务处负责人没有表态;第二次开会,对于高额赔偿,学校负责人也表示为难,摇头说道‘你们继续协商吧,学校也管不着,实在没办法就走法律途径解决’。”
