陈仁科：中国房地产正经历青春躁动期

近日，陆续有清华、北大房地产EMBA班的学生到访，他们普遍都对当下的中国房地产市场感到悲观和担忧。

对于这种悲观情绪，其实我在以往的多篇文章中都有阐述观点：大可不必如此!因为中国的房地产市场正处于青春躁动期，它或许情绪波动大、自控力差、浮躁不安，但这只是其走向成熟的必然阶段，中国的房地产市场还有很长的一段增长期。

之所以说中国的房地产还有很大的发展空间，我认为有以下几个因素为之做支撑：

一、城市化*先需要的就是房子

中国目前仍处于城市化快速发展阶段，这为房地产的继续扩张提供了强劲动力。根据2013年的统计数据，我国目前的城镇化率为53.7%(“户籍城镇化率”仅为35.7%)，而一般认为城市化率达到70%以上才进入稳定期。

城市化是是资源集聚、整合的过程，人口、土地、金融、能源、教育、医疗等多种资源在城市集中，从而来带生产效率的提高和经济的发展，大批人口由农业转向附加值更高的工业及服务业。

这种人口和资源的集中，*先就需要大量的房子，居住需要房子，工业发展需要房子，随之而来消费需求以及教育、医疗、养老、文化、娱乐等配套设施与服务都需要房子。因此城市化是房地产发展的**推动力，在城市化止步之前**没必要对中国的房地产担忧。

二、中国人“唯我*尊”的攀比式消费心理

作为一个具有悠久历史的农业大国，在过去几千年中，小农经济一直在中国占主导地位。现在中国逐步完成工业化，物质**不断增长，但是相应的现代工业文明体系却未能建立，过去小农思想仍然潜伏在中国人的心灵深处。

因此，许多中国人有一种盲目追求“唯我*尊”的攀比式消费心理，不是追求*合适，而是追求更大、更贵、更**。

这是对精神文明缺失的一种代偿，也是一种自卑和自傲心理混合的映射。近现代中国的屈辱历史，使中国人内心深处对西方文明既仰慕又敌视。没有自身的精神文明体系做支撑，一旦中国人有了充足的支付能力，他们对西方发达国家、工业文明的顶礼膜拜就会**出来。

这种心理在大宗消费中更是显露无疑，人们形成了一种阶梯式消费模式：始终会追求更大、更舒适、装修更豪华、环境更优美的房子;永远有向大城市发展的冲动，由农村到县城、由县城到地级市，由地级市到省城，由省城到一线城市。在这种消费心理的推动下，房地产的发展可谓永无止境，永远有市场需求。

三、中国人的荷包已经鼓起来了

前一段时间，**货币基金组织将中国列为世界*大经济体(按照购买力平价计算)，中国不少的官方和民间机构表态力拒这一头衔。但不管这一算法合不合理，不可否认的是中国人的荷包已经鼓起来了，中国成长为世界*重要的消费市场之一。

换言之，虽然中国社会的两极分化严重，但中国人的**在不断增加、消费能力在不断提高，可能一个看起来不起眼的农民家庭就能拿出几十万出来。君不见，世界各大**品牌纷纷将分店开入中国，LV、Prada等时尚**当下不少普通年轻人也消费得起，导致外媒惊呼中国人真有*;美国、加拿大、澳大利亚许多大城市的房价直线上升，其中不少就是中国人投资所推动的。

因此，中国人**有能力支撑房地产继续增长，就看市场能不能提供他们需要的产品。

四、缺乏安全感的国人将房产作为定海神针

由于通货膨胀，中国人口袋里的*在不断缩水，人民币贬值导致人人自危。

而目前中国并没有良好的投资渠道：黄金价格“跌跌不休”，不信邪的“中国大妈”损失惨重;股票市场不规范，成为上市公司圈*的工具，股民赚不赚***靠赌博;汇市、古玩字画投资又太过专业，普通老百姓难以摸清门道。

因此，中国人好不容易积累的**被一只无形的手不断掠夺，大众陷入一种焦虑和担忧中。这种心理导致一部分人进行激情消费，另一部分更理性的人则投资房地产，以此作为保值增值的定海神针，毕竟房产作为实物是看得见、摸得着的，同时也能够传给子孙后代。

五、远未消失的人口红利

对房地产发展感到担忧的另一重要原因，就是不断下降的人口出生率。但是人口出生率的下降并不代表人口红利的消失。

*先，家庭裂变带来的人口红利。过去受经济条件的制约和家庭观念的影响，一个家庭可能是三世同堂甚至四世同堂;但是随着观念的变化和经济的发展，现代家庭的规模越来越小，新婚的夫妇更倾向于寻求新的*立居所。所以虽然人口增长逐渐放缓，但是家庭裂变将为房地产带来新的人口红利，只要年轻人结婚就会有刚需存在。

其次，户籍制度改革带来的人口红利。由于户籍制度带来的社会不公，许多人长年在城市工作但却难以在城市扎根。在2013年国家经济统计数据中，我国城镇化率已达53.7%，但“户籍城镇化率”仅为35.7%左右，“人户分离人口”达到了2.89亿人，其中流动人口为2.45亿人。随着户籍制度的改革，这些城市漂泊者将在医疗、教育、养老等方面受到更公平的待遇，从而更容易在城市落户生根。这些也是房地产发展的人口红利。

虽然人口增长率在下降，但是中国人口本身规模极为庞大，在组织形式和管理制度的变化、改革等因素推动下，房地产的人口红利远未到消失的时候。

综合以上五点因素，中国房地产的未来无需担忧。当下房地产市场的调整，如同人的青春躁动期，是一个走向成熟的必然过程。

一旦从青春期进入成熟期，对于房地产这一特殊产品，消费者将趋向理性，市场竞争也将是比拼产品的品质。这种品质并非单指质量，还包括开发过程中以居住为本、以人为本的自然展现。除了房子的建筑质量、社区的景观、周边的环境、生活的配套、物业服务之外，人们将对于社区所营造的文化和精神氛围更为关注。

今后社区提供的将不仅仅是景观、户型、面积，而是给人们一种居住享受。房地产出售的不再仅仅是房子，而是一种社区文化、生活方式、交流平台。房地产开发将越来越专业，不仅仅是在建筑规划层面，而且要从哲学、美学、文学、心理学等层面进行关照和把握：哲学就是要营造并树立正确的价值观，使之与业主的价值取向形成和谐统一;美学就是在关注建筑的外部形态之外，还应对建筑空间美感进行塑造，让生活在其中的人感到舒适、放松乃至享受;文学就是赋予建筑更多的人文气息，让项目的价值由物质层面向精神层面延伸;心理学就是在显性需求之外，更多关注人们的隐性需求，这种隐性需求可能是直观无法察觉，却是打动房地产消费者的关键点，也是未来房地产必须重点研究分析的领域。

这些层面的建设看起来抽象，但**可以也必须落地，同时也是房地产消费者需求层次不断提高所必须实现的。这种需求层次的提高，既为房地产开发提出了更高的要求，也是房地产向前发展的机遇。