广州分站
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26日晚，**的朋友圈被“雷军投资的小米公寓”刷屏了。
“雷军的新项目逆天了：让你租房更便宜，还有家的感觉”，“揭秘*个小米公寓”等帖子在**圈疯狂传播，而这个项目则被命名为“you+**青年公寓”，目前在广州海珠区、白云区已开有两家分店。此前，小米或将涉足房地产早因万科郁亮、万通冯仑率领高管参观小米，探讨互联网思维**房地产，而传得沸沸扬扬。如今这一消息传来更是添了一把旺*———雷军真的要进房地产了？喜欢求证的南都君**时间跑到现场，结果被告知“租房要预约！”然而烈日下，经过一番周折，终于在现场满足了好奇心。
十问雷军投资新项目
这个公寓跟雷军和小米有什么关系？
雷军决定投资只用了5分钟
广州优家投资管理公司CE O刘昕澄清，雷军在顺为基金投资入股，算是股东方之一。“他发现我们这个项目还不错，又是针对年轻人，双方不谋而合就合作创业了”。
雷军决定投资Y O U +**青年公寓只用了5分钟，由**咖啡创始人苏菂牵线搭桥。雷军在顺为基金官方**上间接表示，“给漂泊的年轻人一个家”。但是在实际运营中，记者了解到，雷军包括小米公司，迄今为止干预很少。谈及双方是否为“小米商业模式进军房地产”，刘昕说还很遥远。
雷军个人投资，广州有几家店？
预计年底北上广将扩展到100家
目前共有海珠、白云两家分店，预计到年底，北上广三地将扩展到100家。
海珠区分店位于凤凰新村A出站口，工业大道北72号富力现代广场旁边。周边是神州租车的取车点，交通方便，居住环境还比较闹中取静。从外观来看呈现后现代主义，整个建筑落地窗户再加之金属外框。
另一家you+**青年公寓位于白云区汇创意产业园*深处，距离主干道机场路还有一段距离。南都记者在现场看到，公寓整栋大楼装修得比较时髦，看起来颇洋气，一楼大堂设置有健身区、桌球台、放映区等。从该公寓所在的区位来看，并没有所在的白云区新市板块旺盛的人气。即便是在中午午饭时间，产业园区内不少食肆依然紧关大门，很多铺位也没有租出。
与普通公寓有什么不同？
很随意，很随性
记者现场看到，这个公寓*不同之处在于“家”的理念。比如在大堂，有十几个人在开会，有的在见客户，而有的则拿着电脑在办公。很随意，很随性。本来要做的，是一个年轻人的社交平台和创业基地。
这里一度是个小仓库改建而成的办公楼，然后又被改建成一个年轻人群居的公寓。因此没有华丽丽的灯光设计，顶部是管道和欧式吊灯设计，风格比较混搭。一角摆着桌球台，有健身房、小酒吧，还有个80英寸投影电视的影视厅，与其说是大厅，不如说是年轻人的会所。其次是卧室，对于喜欢涂鸦，或者家居设计的房客来讲，可以随意在门上或者墙上设计成自己喜欢的样子，而这些还会延续给下一任房客。
机关设计是摆设还是实用？
非住户很难找到刷卡入内位置
看网络帖子，门铃等机关设置重重，很有标新立异的感觉。事实上略有失望，海珠区项目因设立于2012年，已经略显老旧。大门的门铃就是消防栓，大堂的门禁就是一个中标，除此外，并无其他亮点。
更为突出的在白云分店，进门处其他门禁卡的位置，藏在门旁邮箱的投信口位置，不是这里的住户，即便捡到门禁卡，估计也很难找到刷卡入内的位置。同时整栋公寓管理也较为严格，送外卖人士均无法入内，也不接受外人入内参观。
居住有什么缺点吗？
两梯十几户，采光一般
当然有了。海珠店一层有两梯十几户，其中一梯为货梯。过道略显狭长，采光一般，记者还看到会有堆积出来的生活杂物。而在白云店单从居住来看，房间也有不太适合的地方，例如每个房间的窗户只能在下端打开一点点，通风效果一般。
可以随时看房吗？
要先加**、预约
N O。这个标榜“互联网思维”的长租公寓，现场操作就没那么方便了，一位现场租客想入内看房，就被拒之门外。“我们这里看房都要电话预约，预约部同事说什么时候看就什么时候看，直接到现场不能看的。”现场店员表示。
好吧，要先加**、预约，才可以看房。
谁都可以在这里租房？
号称三不租，包括45岁以上的不租
在大堂，记者呆了3个小时，硬是没有看到年龄超过40岁的！公寓定位颇有噱头：号称三不租，45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体、结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计、不爱交朋友的不租，甚至还有房客K IP测试，通不过还不让住。
如此“有态度”，租金贵不？
还行，物管费要收租金的10%
房间面积10- 30平方米，租金1800-3200元/平方米。然而物业管理费不便宜哦，要收取租金10%的费用，此外水电费等都按照商业性质收取。据说现在海珠分店已经满员，还有30多人在预约。
投资这个项目，雷军效益预期如何？年回报率约3 .6%，目前难言盈利
以白云区为例，如果该公寓为普通的商住物业，临近的绿地时代云都汇在售一手公寓均价约为20000元/平方米，而you+公寓30平方米户型月租大概1800元，如此算来物业年回报率仅为3.6%。再算上运行成本，项目难言盈利。
从汇创意产业园区的性质来看，该地块不是普通的商住用地，成本不会如普通商业公寓那么高。中原地产*席分析师张大伟认为，如果是工业用地，在工业用地上做住宅和商铺是违反城市规划和土地出让合同的行为，按规定应该补缴土地出让金，补签土地出让合同，*严格的说法可以认为是违章建筑。小做做可以吸引眼球，但如果一旦做大，这涉及巨大的法律风险。
有针对青年房客的定制服务吗？
有饭堂、饮水机、洗衣机、烘干机
相关负责人介绍，就是打造家的感觉，所以会提供一些公共资源，比如饭堂，由房客挑选*合他们口味的商家进驻，目前是一对夫妻在经营。四菜一汤约15元。此外，还有饮水机、洗衣机、烘干机，这些酒店常规服务，you+**青年公寓也会有。但是没有高端公寓的定制服务，未来，仅存的大堂前台也将全部拆除，没有服务员，只有“家友”。
