房价上涨已圈定17个城市？

综述篇

上一个“买房子就能**的**时代”真地已过去了。对于这一点，参加第六届中国地产年会的三位重量级经济学**无一否认，与陈淮同出席发表演讲的经济学**还有新华指数公司*席经济学家、上海交通大学海外学院金融研究所所长金岩石以及多部委**央企战略顾问、华东师范大学房地产系主任长华伟。第六届中国地产年会于26日下午在华侨城洲际大酒店大宴会厅召开，约300位来自房地产行业内的听众到场齐聚一堂。经济学家们紧锣密鼓地演讲了三小时，座无虚席。

新**时代更给力，也会更多淘汰

诸如一系列“今年8月取消限购令、9月松绑限贷政策、近期又迎来降息……”的政策变化，不能单纯地解读为**，陈淮分析，这实际是政策的“伺机而退”，即，政策选择了对的时机推出房地产市场，因为现在的房地产市场已有了新常态———“政策主导影响市场转变为市场机制显现，令真正的**十年才刚刚开头，走到了市场说了算的时代”。陈淮指出，这个新**十年是发展的十年，又同时是优胜劣汰、残酷调整的十年！是产业素质全面净化，行业的抗风险能力、市场适应能力、**竞争能力不断提高的新十年。同时也是病弱个体不断淘汰的十年。华伟也认为：“未来十年，房地产的发展会比以前更加给力。”2013年开始，政府树立以市场为导向的新的市场经济体制，但因历史原因，市场经济的起点处于“负起点”。

对此，金岩石稍显“悲观”地指出，从现在开始，我们真正能够在楼市中**的机会越来越少了。房地产行业将经历大洗牌，未来能活下来的开发商，有三个层次的标准：一是要被金融市场接受，所以已经上市的房地产企业十个里面能活九个，而非上市的房地产企业十个里面最多活一个；二是房地产产品的证券化，这要求开发商的产品具有三个特征———高端、大盘、全功能，这样才能让房地产商在卖房子的同时卖现金流；三是全球化，你未必非得具有全球化的业务，但必须具有全球化的视野，这才能在有机会、有梦想的中国，获得发达国家过剩资金的青睐，分享全球化的红利。

城市九死一生？选对城市很重要

同样，**也很默契地抛弃了整体论市，提出整体全国来谈房价走势已没有意义，“城市”对于房价的影响至关重要，在未来，必定会出现某些城市房价继续上涨，某些城市会下跌甚至崩盘。金岩石指出，城市九死一生。在城市化完成的2025-2030年，中国85%的区域会变成无人区。那么在无人区，有一些城镇，房价会一文不值。而在人口集聚的17个城市群，这些城市的中心区域房价将继续上涨，涨到令人目瞪口呆。至于如何得出这17个城市，金岩石引用了相关机构的结论：2012年中国企业平均年薪在6万以上的只有8个城市，随后是平均年薪4万-5万之间也是8个，加上厦门的财富存量实际上在这些二线城市的范围之内，这样我们就得到17个城市。未来房价上涨的城市就锁定在这17个城市当中，而且重点是在这17个城市的中心区。

而陈淮也给出了“选城市”的标准，提醒开发商在发展策略上更需要关注到城市的规模与产业结构。根据十八届三中全会明确提出“要特别地发展中等城市”，以及上个星期五国务院又新出台小、中、大、特大等级以及核心城市的人口数量划分标准，人口在500万以上的27座特大城市和核心城市很可能是以后的严控城市。而100万到500万人口其中相当一部分将是房地产业的主战场，是人口聚集的核心地方。

值得注意的是，不能简单以一、二、三线城市划分来对号入座，100万人口城市有很大的发展空间，500万的城市不一定有机会，因为产业结构各不一样，直接影响城市发展的未来。

房地产在“跨界抢*”？那都是表面！

对于时下舆论中最热词“跨界”，以及今年以来频频报道的多家知名房地产“跨界抢*”，**们也给出了自己的看法。华伟表示，关于潘石屹等地产大佬的跨界，实际上就是一个“娱乐话题”，是吸引人的眼球，转换一下它的形象和口味。真地跨界了吗？不可能啊！许多大型房地产企业跨界“金融”行业、注资地方银行等金融机构，也是无奈之举，只有这样才能与地方捆成一体，关键时候才能获得地方上的支持和资源，不仅获得了信贷、金融支撑，更多的是获得了区域发展的优先权。

陈淮直指“房地产跨界”就是大家造出来的没有多大意义的词！资本的本质就是**，不在于它具体做什么。市场经济就是为别人生产他需要的产品，盖房子也是为别人盖。资本和产业不一样，我们的企业是公司，不是工厂。投资就是投入的是*，取出的是更多的*就行了，至于以什么为依托并不重要。

但陈淮提出，房地产到了自身需要很大的延伸的时候了。主要表现为进一步加强“资产化、金融化、证券化和网络化”，当房地产市场化特征越明显，越能找到市场上的专业化分工来对接，分散房地产自身承担的市场风险。

链接

中国地产年会

中国地产年会由南方都市报与北京大学汇丰商学院合力创办于2009年，后于每年11月定期举行，两大机构合力、倾力打造中国地产话语平台。中国地产年会作为目前中国房地产业界深具影响力的大型年度活动，已在业内形成较大的影响力。

历届年会

2009年第一届中国地产年会：

主题：中国人居60年

中国地产仍处在金融风暴的漩涡，20多位全国重量级的经济学家、100多家开发商，构成了这次年会的豪华阵容。年会以“中国人居60年”为主题，**学者们围绕着“经济危机下的地产嬗变”、“中国宏观经济与房地产走势分析”分论题展开讨论。

2010年第二届中国地产年会：

主题：中国地产的变革与未来

在复杂多变的经济形势和社会公平兼顾的双重影响下，中国房地产将走向何方？主题是“中国地产的变革与未来”。当时，中国经济复苏态势确定，但全球经济仍然扑朔迷离，如何疏导货币之水，让房地产健康发展，建立长效稳定的机制，成为了论坛的焦点。本次特设中国地产思想论坛和中国地产经济论坛。思想论坛有孟晓苏、秦虹、董藩等官方学者到场发言，探讨“十二五”规划下，中国地产可能面临的政策环境和市场变革；经济论坛则集合经济学领域**学者和金融界企业代表，龚方雄、张平等发表演讲，集中谈论“宽松货币政策下的地产之道”。

2011年第三届中国地产年会：

主题：多路径下的中国地产进化论

这一年，美国宽松货币政策接二连三，热*横流，国内经济面临着“高通胀、紧货币、调结构、保民生”的局面，“限购、限贷、限价”的房地产政策一波又一波。年会主题定为“多路径下的中国地产进化论”，吸引了珠三角地产界300多名嘉宾到场聆听。在面对“房价拐点已现”的舆论声中，**们理性提出“没有政府**必要性”的论调。

2012年第四届中国地产年会：

主题：白银时代的地产法则

2012年成为开发商的分水岭，宏观调控持续释放的压力宣告中国房地产**十年正式结束的同时，下一个十年———白银时代该怎么玩？第四届中国地产年会的主题为“白银时代的地产法则”，围绕怎样获取土地，现在是拿地的好时机吗；融资之难，短期有解决的可能曙光吗；产品为王与成本控制、创新与扩张，哪一个要素在开发商的发展中至关重要等诸多问题，展开论述。

2013年第五届中国地产年会：

主题：后政策时代房地产趋势

本届中国地产年会恰逢十八大三中全会改革《决定》刚刚公布，今年的年会主题为“后政策时代房地产趋势”，现场将及时重点解读三中全会之后，后政策时代房地产行业发展趋势。本届年会的主讲嘉宾包括了多位房地产政策、金融领域研究的重量级**，分设“三中全会政策的全面解读”、“货币政策前瞻及全球金融动向”、“中国房地产未来发展和趋势”、“中国未来经济增长趋势与宏观政策着力点”四个主题演讲，分别从宏观政策、经济、金融、国家战略、行业发展等多维度多角度解读，打造“中国主流地产思想库”，为珠三角房地产从业人员解读政策内涵指点楼市走向。