金岩石未来房价上涨 城市有17座

学者专访

演讲摘录

一、上涨空间缩小到中心城市的中心区域

未来房地产重新定义的话就是大分化，所以我们研究的问题是哪些城市会在分化中房价继续上涨，哪些城市会在分化中房价下跌甚至**。一个国家房地产全面**是不可能的，但是这不等于说每个城市的房价都有未来的**10年。房价人来疯涨人去楼空，这个研究思路让我们来研究人口流动的趋势，能得出一个简单的结论，那就是“人口继续流入的城市，未来房价可能上涨”。

当中国城市化率超过**平均水平的拐点，在国家经济转型过程中大量中小城镇被甩出去，而以金融为中心形成的**磁场会形成城市集群发展。每一个城市都要重新选择它的城市定位，所以房价继续上涨的空间会越来越狭窄，*后缩小到少数中心城市的中心区。所以，以整体去谈中国楼市已经没有意义，如果把买房就能**作为一个**时代的标志，那楼市投资的**时代结束了。

从现在开始，我们真正能够在楼市中**的机会越来越少了。就算是在这些中心城市的中心，房价上涨你照样卖不掉，因为抬高房价只是能够提高资本的证券化率，真正要卖还是卖不动。所以我们要看到一个时代的拐点，要准备着未来危机也会到来。

二、未来房价上涨的有17个城市

楼市投资的**时代结束了，未来我们就会看到资产证券化的**时代，而在资产证券化之中我们仍然会看到一些城市证券化率高、一些企业证券化率高、一些企业开发的房子证券化率高，所以我们要选择的*先是城市。这些城市有哪些？

市场经济*本原性的资源配置是智力资源的配置，当思想的市场和**连在一起，我们才能够理解金融中心会创造一个**市场，把周围的人才吸引到中心。从中欧商学院和某欧洲专业机构研究中国得出的结论，2012年中国企业平均年薪在6万以上的只有8个城市，随后是平均年薪4万-5万之间也是8个，加上厦门的**存量实际上在二线城市的范围之内，这样我们就看到17个城市。从未来人口流动的角度上，以工资变量来作为人口流动的调节杠杆，我们可以把未来房价上涨的城市锁定在这17个城市当中，而且是这17个城市的中心区。

城市化的本质就是让人们自觉地走向风险社会，而超大城市群的形成是对城市经营者的挑战，这个挑战会让人们在追逐梦想之中集聚、创造一种空间的溢价，所以真正决定房价的不是成本、不是收入，而是空间溢价率，这是我在理论上独创的概念。

同题问答

1.白银时代的中国房地产该如何发展和盈利？

房地产**十年结束了，确切讲，2001年开始至2012年结束。从2013年开始，中国国民经济进入整体证券化的时代。证券化是房地产业真正进入**时代的起点。以前所谓的**时代，讲的是房地产的**时代，人们在玩房子玩地，这是土豪的阶段。而房地产这个行业是类金融产业。可以这么讲，土豪的盛宴结束了，金融家的时代开始了。

房地产行业将经历大洗牌。未来能活下来的开发商，有三个层次的标准：一是要被金融市场接受，所以已经上市的房地产企业十个里面能活九个，而非上市的房地产企业十个里面*多活一个；二是房地产产品的证券化，这要求开发商的产品具有三个特征———高端、大盘、全功能，这样才能让房地产商在卖房子的同时卖现金流；三是**化，你未必非得具有**化的业务，但必须具有**化的视野，这才能在有机会、有梦想的中国，获得发达国家过剩资金的青睐，分享**化的红利。

2.中国房价会不会持续上涨？

未来天价与鬼城齐飞，癫狂与落寞同在。城市九死一生，也就是县级以上城镇90%都会名存实亡。中国的城市化布局，大局已定———三个特大城市群，8-9个大型城市群，3+8或3+9会集聚中国城市人口的80%左右，这也就意味着中国在城市化完成的2025-2030年，85%的区域会变成无人区。那么在无人区，有一些城镇，房价会一文不值。

而在人口集聚的17个城市群，这些城市的中心区域房价将继续上涨，会涨得你目瞪口呆。但是边缘化的城市包括这些城市的边缘区，房价会跌得你心惊肉跳。在这个阶段，房价上涨主要集中在豪宅区域和中心城市中心区域的写字楼。这两个板块的房产从来就不是严格意义上的房地产，因为这两个板块作为一个城市的居民地标或商业地标，被城市未来发展的趋势贴上了难以预料的空间。正是由于存在这种难以预料的空间，它们很容易被证券化，从而房价涨得越高，证券化的价值越高。

对话

谈楼市调控形成“市场管商品房，政府管保障房”双轨制

：在2012年的时候，你曾下过楼市调控政策失败的判断，今年全国各地松绑限购政策是接受市场化、减少政策干预的表现吗？

金岩石：在我看来，**在城市化的进程中，已经形成了还没有被认可的标准化楼市调控模式。这个模式我在理论上把它总结为双轨制。双轨制的概念，就是市场管商品房，让市场自发形成两级市场———普通住宅加豪宅；政府管保障房，在保障房体系中逐步形成两级市场———公租房和廉价房。双轨制各行其是，如果我们严格按照保障房的体系模式来经营的话，就要让豪宅市场补贴公租房，形成社会公平。我们这样理解城市，才会看到高房价是城市的**，保障房是政府的良心。

谈前海和上海自贸区深圳创业板和香港创业板合二为一将1+1>5

：现阶段上海自贸区似乎比前海走得更快一些，你有没有这样的感受？

金岩石：没有。上海自贸区实际上已经结束，它是一个中国特色的自贸区，这个特色在于它是一个没有自由贸易的自贸区。上海自贸区在哪些方面跑得快？是在国有控股经济的改革方面跑得快，由于深圳没有这样的经济体，或者说很弱，所以自贸区的成功经验在深圳不可复制。

而前海的商业模式，在前海还没有成立之前就已经决定，这就是“三币(港币、人民币、离岸人民币)双贷(外币贷款、本币贷款)”。珠三角地区需要这样一个功能，就像当年深圳需要一个蛇口一样。

：如果这个模式早已确定，前海需要什么样的动力？

金岩石：前海现在只缺一个零件，那就是把创业板从深交所剥离出来，然后把香港的创业板也从香港的经济体系中剥离出来，两个创业板合二为一，就会产生1+1>5的效应。从货币量、货币的流通速度和货币的杠杆率三个维度看，交易所是金融中心不可或缺的零件。创业板尤其是港深两个创业板合二为一，放到前海，一举三得。

如果把深交所比喻成一个大家庭，创业板就像一个不听话的孩子，天天闹腾得四零八落；对香港更好，因为深圳的创业板诞生之后，香港的创业板已经死了，同样的公司在深圳能卖出69倍的市盈率，在香港却只能买到6-9倍的市盈率；对于前海来说就更好，连股权交易中心都这么热闹，何况创业板。所以我觉得迟早要走这一步。

谈GDP增速未来会降到5%　不用为了保就业而保增长

：对于GDP增速你能接受多少幅度的下降？

金岩石：这就像开车换挡一样，配置较高的车平常都有两个挡。如果把温家宝时期10%作为高速增长的第一挡(10年间的平均测速在9.9%，2007年达到*高点14%)，我们可以看出，第一次换挡是把过去10年的均值从10%调到7%，去掉30%。下一个10年，2020后的10年，我们还会看到从7%再下调30%，至5%，大概可以持续较长一段时间。GDP增速在5-10年后降到5%我都可以接受。

有人会说，就业怎么办？其实这是常识性误区。当一个城市在城市化的进程中，经济增长将伴随着产业结构的调整。如果在经济增速10%的时候，有60%来自于第一、第二产业，那么在未来10年中，60%会来自第三产业。而第三产业的就业函数是第二产业的两倍。

假设原来60%的第一、第二产业创造了100个就业单位，此时第三产业将创造133个就业单位，共有233个。那么现在减速换挡，第一、第二产业比例降到40%，就业单位下降到67%，剩下67个，但是对应的是第三产业上升至60%，创造的就业单位将增加到200个，共有267个。这样就出现了一个经济减速、就业率继续增长的情况。

虽然是假设的函数，但是很容易被证明。经济减速在中国未来10-20年间，不会存在就业不足问题，所以以后不用担心保增长、保就业的问题。当就业不需要保的时候，我们就没有意义去保增长。