新房平过旧屋 一二手价格倒挂

请扫描左方二维码，关注官微“爱买房”益丽龙湖拥有的水域景观。骏景湾品峰已有部分楼体拆去绿纱。恒鑫浅山小镇97平米样板房客厅。方直珑湖湾样板房，采光充足。

益丞富隆居、恒鑫浅山小镇、雅逸尚都、益丽龙湖等低至4000多元入市，豪宅盘方直珑湖湾卖出6字头价格、骏景湾品峰带装修也是6000多元/平方米起……据不**统计，近半年来，蓬江、江海、新会三个区域有超过10个**盘入市，几乎全部选择“低开”，楼价坚挺的蓬江区也频现低至4字头的新盘，北新区、荷塘镇等地更是出现颇为明显的一二手价格倒挂。业内人士认为，近半年，新盘选择低开为主，暂时未见高走，年内都是买房时机。

**盘售价比周边二手盘还低

上周六，滨江新区的**盘方直珑湖湾正式对外开盘，项目以*低6字头的价格入市。据开发商透露，项目当天卖出八成货量。

楼盘位于华茵桂语、月珑湾附近，*期推出三栋洋房。据销售人员透露，项目*推均价约7200元/平方米。而华茵桂语10月网签均价约为7201元/平方米，月珑湾7346元/平方米。去年年底，方直集团以6.54亿元拿下江门篁庄考场地块，楼面地价去到2547元/平方米，当时不少业内人士猜测楼盘要卖出豪宅价方可**。而在逆市之下开盘，方直珑湖湾相比同等素质的楼盘，*期售价属于偏低水平。

近半年来，滨江新区、北新区以老盘推新为主，纯新盘入市不算太多，除了近期入市的方直珑湖湾，追溯到早点还有骏景湾品峰、尚城美居等楼盘。骏景湾地产作为本地**房企，8月中旬推出新盘品峰，项目位于双龙板块，当时带装修卖出*低6300元/平方米的价格，而周边楼盘毛坯价卖着6000元/平方米以上的价格。相比之下，项目售价非常笋，开售至今，据心码工作室监控数据，截至10月份，已经网签了240套单位，网签均价约为6900-7100元/平方米。

走访“次新盘”较集中的北新区，目前区域内的上城骏园、骏景湾豪庭、中天**等二手放售价普遍在7000元/平方米以上，而有的单位售价甚至超过9000元/平方米。相比之下，目前区域内的一手盘，素质较高者叫价多数维持在7000-8000元/平方米。对比之下，近期入市的新盘价格更低，滨江新区、北新区两地一二手价格出现倒挂情况。

蓬江多盘卖出*低4字头

整体来看，在过去半年，蓬江区是新盘供应*猛的区域，为了吸引市区或周边城市的客源，一些楼盘打出超低价格刷新了区域楼价下限。

7月底开盘的益丞富隆居，作为潮连镇下半年入市的****盘，开售至今，销售均价约为4700元/平方米。据心码工作室统计，截至10月，该盘网签成交了146套，网签均价4600-4700元/平方米。从数据来看，富隆居定价属于典型的低开，潮连在售新盘还有甘兰苑、汇星园，这两个楼盘一月网签均价分别去到5260元/平方米、4925元/平方米。相比之下，益丞富隆居规划打造的是一个商业综合体，规模及产品素质都要高。

而荷塘镇益丽龙湖入市也是采取低开策略，楼盘于本月中旬开卖，*低4880元/平方米，均价约为5500元/平方米。该盘是荷塘镇**性楼盘，规划打造千亩山湖大城，*开打出超低价格，比周边二手盘还便宜。据了解，荷塘目前在售的二手盘如益丽花园，搜房网放售数据显示，在售单位单价从5500-6100元/平方米，而由于许多放售单位房产证未过5年，计算下来的购房成本超过6000元/平方米，益丽龙湖的低开让该区域出现比较明显的一二手倒挂现象。

镇区盘低开，给市区盘形成一定程度的威胁，受到“低开”风的影响，一些市区盘也卖出4字头，如江会两地交界附近的楼盘恒鑫浅山小镇、雅逸尚都，两者于9月底两盘相继开售，前者*低4800元/平方米，后者也有4字头单位可以选择，销售均价去到5500元/平方米。

业内观点

中介：一手低开二手很受伤

对于一手房低开，有二手中介反映这对二手房影响甚大。“今年二手楼成交这么惨淡，一手楼供应量大是主要原因。”农林东路一名中介人员对说。他说到，早前保利大都会卖出一批5字头的单位，但当时农林中路附近一些楼龄去到10年的二手楼售价已经去到5000元/平方米。对比之下，二手楼优势不明显，而后期还不断有新盘入市，蓬江有些楼盘甚至出现4字头，二手楼价从3000-5000元/平方米不等，业主坚持不降价使得二手房成交颇为惨淡。据江门住建局数据，10月蓬江、江海两地二手房成交同比还在下降，住宅成交面积3.44万平方米，环比减少19.1%，同比减少26.2%。而1-10月存量住宅累计成交面积40.95万平方米，同比减少36.2%。

走访北新区一些中介门店，有地产经纪透露，汇悦城、万达广场等综合体相继开业，区域利好进一步提升，这些因素的存在使得区域内的业主叫价坚定，有些放售单位有价无市，二手成交比去年要差。

找“笋点”

益丽龙湖：买个新房月供低过租房

荷塘的楼盘，早前由于新盘供应少，有小型住宅盘叫价6000元/平方米以上。益丽龙湖这个千亩大盘入市，*期开售选择低开姿态，将楼价下限带回4字头。项目*推的1、5两栋，户型*小的为88平方米的三房单位，按照销售均价5500元/平方米来计算，一套三房单位总体不足50万便可以买到。

以50万的房子为例，*付三成15万，贷款25年，等额本息月供不到2300元。据了解，荷塘电梯三房租金可以去到2500元/平方米，甚至更高。相比之下，在荷塘买房月供比租房还低。

骏景湾品峰：品牌房企低开却没高走

“我们项目定价是经过好一段时间商讨的，所以不轻易调价。”早前各种利好政策出台后，业内吹起一股涨价风。然而，和骏景湾品峰执行董事冯永文聊天时，他却很直接跟说不会跟风涨价。

8月份，骏景湾品峰*度开盘，曾经卖出*低6300元/平方米的带装修价格，整体均价约为7000元/平方米。如今，几个月过去了，项目售价没有太大变化。周边楼盘多是毛坯发售，单价普遍在6000元/平方米以上。对比之下，带装修均价只卖7000元/平方米的骏景湾品峰“笋点”颇多。

益丞富隆居、恒鑫浅山小镇：坐车多一站省下10万

潮连和北新区隔着潮连大桥，自驾车只需要几分钟的路程，但两地楼价却是相去甚远。潮连还卖着4字头的价格，北新区却是稳居6字头，好点的楼盘破七奔八。所以100平方米的房子，两地相差可以超过10万。如益丞富隆居98平方米的房子，总价不足50万可以买到，但在北新区，60万以内却是难找。

再说恒鑫浅山小镇，楼盘开售价也不高，*低卖出4字头的记录，10月网签均价约为5283元/平方米，楼层低点总价低于50万也不难找。

方直珑湖湾：豪宅卖6字头太难得

星汇名庭均价去到7500元/平方米，珠江帝景湾*后楼王豪装卖9000元/平方米……豪宅的世界，即使楼价已有松动，但售卖的价格依然处于市场上游。定位豪宅的方直珑湖湾，*期开卖卖出低至6字头的记录，也可谓是笋货了。

方直珑湖湾拥有许多可以加分的附加值，为业主引进EMBA教育、白天鹅物业管理等等，都为江门楼市新鲜事物，拥有这些“高大上”的附加值，*期卖出的价格也是相当笋。

采写、摄影：韩碧英