11月二手楼市:业主谨慎报价 二次置业客抄底入市

2014-12-08来源 : 互联网

阳光家缘数据显示,11月1-25日广州市通过中介网签的二手住宅成交量为1897宗,环比10月大涨33.7%,比去年同期下降17.7%,在“9.30”政策后连续2个月环比上涨;中原二手住宅买卖成交均价为22536元/平方米,环比结构性上升12.2%,越秀和海珠老城区成交量上涨拉升了成交均价。(注:此处为成交均价,含结构性涨跌)

一、广州市场总体概述:宽松的信贷和货币政策 ,促使成交量上升

10月信贷宽松和11月货币宽松政策提升了市场信心,二手楼市回暖迹象初显,但还不如去年同期。由于市场长期以来较大的库存量使得地方取消限购政策后效果并不理想,因此央行在10月实施“9.30”政策以刺激改善型客户的需求。根据中原监测新增客户量,在10月份周客户上门量在第4周环比上升高达30%后在11月又回落,可见信贷政策的效应持续性有限。

央行在11月21日又宣布实施宽松的货币政策,虽然降息目的并不是为了房地产市场,但房地产市场也是直接受益的行业,在11月降息政策后,又有1成左右的客源上升。总体来看,二手楼市成交量环比9月大涨6成:

**,信贷宽松,改善型客户积极入市;

第二,由于前期盘源积压,目前业主心态还没有转向强势,而以去库存为主;

第三,广州对于取消限购的呼声越来越高,客户担心涨价;

第四,贷款利率的降低,直接让客户受益。

因此在既然能买,利息支出也相对较少,未来房价又可能进一步上涨的预期下,部分果断的客户已经**入市。

二、市场热点分析:二次置业客户积极入市

1.央行降息稳市,商贷比例提升

***付款的二手房客户在8月份所占的比例*高,在9-10月逐渐回落。这是由于9月之前,市场各方力量僵持,*次置业客户入市犹豫,改善客户增多入市,很多改善客户在*付7成的情况下,索性全额付款。而在10、11两月按揭难度和利息也有所降低,因此更多客户选择了按揭方式。此外,广州公积金一度偏紧,而商业贷款相对宽松的情况下,纯公积金和组合贷款由年初的6成下降到2成,而商业贷款比例由3成增长到7成。

2、二次置业客户,**入市

在央行的两大宽松政策实施下,二次置业客户是受益*大的群体:除了*付比例减少外,贷款利息也相对减少。相对6月份,二次置业客户大约增长了1成左右比例,目前大概占比为5成:其中改善型客户占比大约为3成、学位房客户大约占比为1.5成,投资客户大约占比为0.5成。

(1)纯改善型客户分析:单纯为了改善居住品质的客户是二次置业中*大的群体,这部分客户由于经济能力的提升,为自己和家人提供更舒适的环境,中原地产研究部根据前线调研了解到,纯改善客户有如下8类购房动机,这部分客户年龄大多为70后和80后,客户区域流向有以下几种情况:

1、追求生活便利型客户,由近郊转向市区;

2、追求低价格和大面积的客户,由市区转向近郊;

3、追求环境的客户,由市区转向近郊。

1)提升个人居住面积:以便生活空间更宽敞舒适

2)改变物业管理现状:老城区物业管理缺位,业主生活安全感需要得到提升

3)改变楼盘周边环境:将临街吵杂的单体楼换为安静的小区房

4)改变房屋朝向/楼层:客户都希望更换为东南朝向和高层的电梯

5)家庭人口增加,需要更换大面积:小孩出生或老人一同居住

6)空气质量:退休老年人希望有更好的空气来颐养晚年,近郊物业较受欢迎

7)科教文娱等配套:希望拥有较好的配套,以丰富家人生活

8)交通:希望交通更方便工作、生活和社交

(2)学位房客户:信贷放松为学位房家长提供了支持,这部分客户家中孩子大概在3-5岁,多考虑购买带**学位的物业,如果经济能力不允许,则会考虑购买小面积的楼梯楼物业;如果经济实力较强,则会考虑改善兼学位的目的,拥有省一级和市一级学位房较多的越秀区学位房成为*选。

(3)投资客户:目前由于楼市还不是很明朗,且房价高位运行,投资客户非常谨慎,除非很笋的盘源则不会考虑出手,他们一般考虑市中心抗跌性较强的二手房,即使不升值,但也可以放租,例如新港西路一带;有的投资客会考虑近郊的一手物业,有一定的升值空间。目前有一些投资客户对赌明年广州会取消限购,正考虑低于市场价10%-20%的物业入手。

三、分区点评

根据中原监测阳光家缘中介二手住宅网签宗数显示,在广州主要成交的六区中,所有区域成交量都上涨,10月番禺上涨幅度*低,本月迎头赶上,上涨幅度*大,接近5成,其次是海珠区,上涨也是超过4成。在中原成交均价中,荔湾和海珠成交价格环比结构性下降,其他区域均环比结构性上升。

1、荔湾:一手项目影响二手业主报价

11月份,荔湾区中原二手住宅成交均价为18064元/平方米,环比结构性下降27.97%,阳光家缘中介网签成交量环比增长约29.52%。

本月成交量上涨多源于二次置业的客户,一部分是番禺等近郊区域的客户由于上班等较远,想在市中心购房;一方面也是由于孩子上学需要,购买学位房,例如在周门路附近的楼梯房也受客户欢迎,这些房源一方面价格较低,且带有西关外国语实验小学学位,受家长族亲睐。

值得关注的是荔湾区近几个月一手项目价格一直较低,例如花语水岸电梯楼目前销售均价为23000-24000元/平方米,而老西关的楼梯楼价格在20000元/平方米左右,严重分流二手客户,二手小业主不敢冒然涨价,本月荔湾区呈现量升价跌的局面。

2、越秀区:学位房业主报价谨慎

11月份,越秀区中原二手住宅成交均价为31238元/平方米,环比结构性上涨10.34%,阳光家缘中介网签成交量环比增长约30.43%。越秀区的客户多是慕名学位房而来,由于“9.30”政策对于二次置业客户的利好,购买学位房的客户逐渐增多。

根据中原地产研究部调研,越秀区大概有9成左右客户是二次置业,这部分客户经济实力较为雄厚,三口之家居多,孩子也都在3-5岁,属于适龄学童阶段;其中大约有50%直接购买学位房,目标房源是楼龄较久的楼梯楼,面积大多在30-60平方米;

另有大约30%客户是购买学位房兼改善自住目的,面积大多在90平方米以上。据调研反馈客户比较青睐于拥有省一级东风东路小学学位房的锦城花园(4万-4.3万/平方米)和东风广场(4万-4.3万/平方米),广铁省一级小学的东堤湾(3.9-4.3万/平方米)。前期积压较久的盘源还较多,业主目前不敢冒然涨价,仍然有1%-5%的可谈空间。

3、海珠区:“一卖一买”型业主放盘量增多

11月份,海珠区中原二手住宅成交均价22982元/平方米,环比结构性下降3.5%,阳光家缘中介网签成交量环比增长约44.95%。本月海珠区各板块成交都明显好于上月,看房客户、放盘量和成交量都增多。由于海珠区大部分户型面积相对较小,“9.30”政策出台后海珠区业主放盘量增多,大多都是“一卖一买”型的业主,这部分业主趁着政策利好加快了改善置业的步伐。

其中大部分客户都是为了改善居住面积而换房,本区域江南大道南板块的保利花园(2.4-2.5万/平方米)和富力的顺意花园(2.4-2.5万/平方米)受改善客户的青睐,但由于海珠区较高的房价,较多客户分流到周边价位相对较低的一手楼盘,例如番禺的珊瑚天峰(1.6-1.7万/平方米)、雅居乐的剑桥郡(1.4万1.5万/平方米)。

4、白云区: *次置业客户偏多

11月份,白云区中原二手住宅成交均价为19556元/平方米,环比结构性上涨了66.63%,本月阳光家缘网签成交量环比大涨25.0%。本月广州大道北板块成交量激增,由于该板块靠近市区,物业均价相对较高,结构性拉升了白云区的成交价格。

本月成交较为活跃的区域是白云大道板块,该板块属于老城区生活便利,但楼盘年龄较久,楼梯楼居多,由于该板块有省一级的广园小学和景泰小学,因此比较受*次置业且是家长族的亲睐。目前放盘量较多,同比去年同期,房价基本上下降了10-15%,买家可在价格低位点入市。

5、天河区: 改善业主**入市

11月份,天河区中原成交均价为28897元/平方米,环比结构性上升1.52%,阳光家缘中介网签成交量环比大涨27.95%。本月成交活跃的板块为天河北板块,成交环比上涨1倍,主要是“9.30”政策和央行降息使得改善型客户积极入市,改善型客户目前年龄在30-40左右,由于资金实力的增强,对居住品质要求也增高,例如增大面积、改善朝向、将楼梯楼更改为电梯楼等。

目前由于接近年底业主放盘量有所增多,而以往库存量为全部消化的情况下,业主心态也并不强势,基本上有谈价的空间。因此目前对于改善型客户来说,正式**入市的好时机。例如在东圃板块的中海康城,本月成交量环比上月上涨60%-70%,其中8成的客户是增购的改善客户。

6、番禺区:市区改善客户选择番禺优质小区

11月份,番禺区中原二手成交均价为16656元/平方米,环比结构性下降5.34%,阳光家缘中介网签成交量环比上升46.77%。本月番禺区总体放盘量增多,前三季度积压的盘源仍然较多,且接近年底急需周转资金的业主开始放盘。

目前业主还未有涨价迹象,基本上有谈价的空间。由于番禺区交通较为方便,且优质楼盘的价格相对市中心较低,因此吸引着市区,例如海珠、越秀、荔湾的改善型买家,这些买家一方面考虑到物业的总价,一方面考虑到生活环境的改善,因此番禺一些优质的盘源,例如华南碧桂园、雅居乐和锦绣香江等楼盘,均价在17000-20000元/平方米,不仅吸引着本区域的买房者,也吸引着靠近市中心的客户。

四、下月预测:年关将至 量升但价难涨

在“9.30”政策和央行降息政策下,本月二手住宅成交量继续升高,这是在前三季度跌到历史冰点后的初步恢复。预计在12月份,年关将至,暂未购房但急需买房的客户会在宽松政策环境下逐渐入市,但由于“9.30”政策的逐渐消化以及降息政策非结构性的调整,对客户量的提升作用有限,市场仍因限购所限,不能大幅提升,因此成交量预计仍然会环比提升2-3成左右。

在价格方面,二手市场前期盘源依然积压较多,一手市场开发商本年度目标完成率都不高,平价走量为为主调,根据中原监测中原经理人对成交价格指数信心也是出于平稳态势。因此综合来看,成交价格以稳定为主调。因此目前价格还在低位点,建议仍在犹豫的客户应在年底前**入市。

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