地产股躁动背后：楼市未现根本逆转

两个月前看空地产股的一位基金经理，近期态度发生了180度的转弯。今年“930新政”（央行、银监会联合**《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》）之后，他和21世纪经济报道记者交流时，曾表示并不看好地产股的反弹。

但近两个多星期以来，A股“毫不讲道理”的上涨，让许多踏空的基金经理着了急，纷纷*筹银行和地产。

12月2日沪指大涨80点逼近2800后，12月3日早盘再次天量急攻刺破2800。券商、银行、地产成为推动股指大涨的主力军。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩在接受21世纪经济报道采访时表示，市场预期已经发生了变化，特别是对******的预期。政策层面，不仅仅是对全面降息的预期，不动产登记条例即将**，基础设施投资计划的预期等，都引导了一**涨行情。

然而，实体层面是否支撑这样的暴涨？在董藩看来，市场能达到怎样的高度，还取决于政策。

地产股躁动

受11月21日央行降息政策影响，保险、证券、房地产板块大受追捧，沪深股指也频刷新高。降息后*个交易日，地产板块大涨逾3%

此后数日，地产股涨势持续。11月28日，沪指收报2682点，刷新近39个月高点。当天，沪深两市合计成交7105亿元，创历史纪录。当日股市高歌猛进的主力推手是银行和地产板块，累计成交770.2亿元。招商地产(000024,股吧)（000024.SZ）涨停，房地产板块成交453.7亿元。

前三季度，地产板块一直是一些基金减持的对象。从2014年公募基金一季报的重仓股行业分布看，房地产仅次于金融，成为基金的第二大净减持行业，当季度持仓锐减2224万股。

二季报发布时，宏观经济数据出现了一些底部企稳的迹象，但在一些基金经理眼里，房地产下滑可能拖累宏观经济。

国开泰富岁月鎏金基金发布的研报称，“房地产领域并未出现好转迹象，**贵问题依然突出，经济下行风险也并未解除。”工银瑞信信用添利基金认为，“未来经济的*大风险仍来自房地产，房地产销量同比持续下行，房地产价格环比转负，预示着房地产投资在未来仍将继续下行。”

从众心理下，一些基金经理迅速换仓。近期某地产公司迎来了数家机构的调研。仍有基金经理认为，政策变化或许会给地产股带来短暂的套利空间，但不足以构成中期的投资机会。

部分开发商酝酿涨价

地产股的放量上涨，是对房地产市场现状的及时反映，还是预示着房地产市场的量价将发生趋势性转折？

董藩预测，明年房地产行业无论如何也不会比今年差，但市场能达到怎样的高度，还取决于政策。比如，一线城市的限购政策会不会有松动，而限购一旦取消将直接增加需求。

长沙当地一些企业的去化速度依旧很慢，“双十一”期间，有些做促销的企业收获了一些客户，市场在回暖，但并未发生根本扭转。许多二三线城市和长沙情况类似。

一位地产央企中层告诉记者，有些购房者已按捺不住，着急地询问。该公司的项目正酝酿涨价。但他说，涨价属于技术活。由于一房一价的规定，调整意味着每套房子的价格都要变化，还要申报给公司投资委员会决定。从时间上看，不会那么快。

北京似乎已进入“量价齐升”通道。亚豪机构统计数据显示，11月北京商品住宅（不含**房）共实现成交9886套，成交面积100.69万平方米，环比分别增长20%、21%。**了近14个月来新高；同时，成交均价为24087元/平方米，环比上涨4%。

亚豪市场总监郭毅观察，从定价来看，大部分老项目仍然维持平价甚至低价策略，一些项目小幅提价。

碧桂园（2007.HK）相关负责人向21世纪经济报道透露，2014年*后一个月的策略是，坚持快速去货和周转，还会有新楼盘推出，争取完成年度目标。公司会实施积极的价格策略，随行就市，“集团的目标是实现利润总额的稳健增长”。

Wind数据显示，截至12月1日，沪深两市共计27家上市房企公布了2014年年报业绩预告，其中，5家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的房企后，按预告净利润同比增长下限来看，净利润同比上升企业为9家，下滑企业达8家。