广州分站
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11月20日，白领陈雪(化名)拿到了花都**的判决书。去年4月在花都购买公寓时，她和广州一家知名酒店管理有限公司(下称酒管公司)签订租约，在收楼后就将公寓交给酒管公司对外出租经营。未料酒管公司在经营一个多月后，于今年7月向她提出减租或终止合同。陈雪上诉要求酒管继续履行合同，一审得到**支持。不过，上周，该酒管公司的代理律师表示不服，将上诉。广东广之洲律师事务所王美舟提醒，小业主在购买带租约公寓时，“一定要到实地调查，实际的市场租金才可靠”。
“酒管公司五年下来可能要亏几**”
去年4月，花都九号线某地铁上盖公寓打出“带5年租约发售，买家收楼即可收租”的口号发售，陈雪花40多万买了一套*小的户型(近50平方米)。
和开发商签购房合同的当天，陈雪还和酒管公司签了五年租约。头一年从起租日起免租45天，此后每年*月免租，每月的租金(不含税)1850元，每年递增2.5%。
从该酒管公司花都分店网页看，当年酒管公司承租了包括陈雪在内的138套房。
今年4月，陈雪先后支付酒管公司1.8万元委托代购家具家电，并于5月上旬收楼后将房子交给酒管公司。双方再签委托书，陈雪委托酒管对她的公寓从当日起进行出租和经营管理直至2019年5月租赁合同终止。
未料，出租一个多月后，陈雪7月6日收到酒管公司的降租要求。
“没有商业配套，地铁推迟开通并因地铁施工**导致交通不便，严重影响经营展开，公司在原有租金之下无力运营”。酒管公司在庭上辩解。其负责人张先生亦坦承，悔约“主要是**地铁原说2015年开通，但现在仍不知到何时”。
酒管公司和陈雪等业主协商，希望将租金降至单房每月1000元(原合同为1850元或1900元)，一房一厅每月1200元(原合同为2200元)，两房一厅每月1600元(原合同为2700元)，并表示若不接受调价，则终止租赁合同，并愿按合同约定承担违约金3000元。
曾于今年8月入住花都该店的彭先生反映，据其了解，一间单房包月为1500元。若以单房月租1500元计算，这或意味着酒管每套房一个月至少要倒贴350元给小业主。若以138套房算，一个月要倒贴近五万，一年至少53万。
“我们算过了，五年下来可能前后要亏几**元”。上周，酒管公司的代理律师陈律师表示，酒管方不服一审判决，将上诉。
26户小业主起诉酒管获胜诉
据了解，除了一些业主妥协或收回自租外，前几个月共有33户小业主起诉酒管。在开庭后，有7户和解，同意地铁开通前的单房租金降至1350元/月，一房一厅为1500元/月，两房一厅为1900元，在地铁开通以后就执行原合同。
另26户要求继续履行合同，于今年11月18日一审胜诉。**要求酒管公司继续履行合同，并支付至判决生效日止的租金及相应违约金给小业主们。但这批小业主也有隐忧，“**只支持到这次判决生效，那意味着拿到这笔租金后下次酒管公司不给，我们又得再次上诉”。
广东广之洲律师事务所王美舟律师建议，小业主在购买公寓时不要迷信返租，应实地去楼盘现场调查，“实际市场的租金才可靠”。在和酒管公司签租约时，还应在租赁合同中约定，如果承租人提前解除合同，要将剩余租期的租金***支付给业主作为违约金。
焦点
公寓托管会否有风险？
**：收楼就有租约不用担心空置
“于小业主而言，和酒管公司签订租约有稳定的出租收入能抵扣供楼利息等，而且在日后配套成熟还有升值空间，这挺好的。”合富辉煌*席市场分析师黎文江认为，但酒管公司在进驻楼盘前就应该摸清市场行情，慎重签约，避免悔约自砸招牌，“比如番禺南站某楼盘，该酒管给小业主的租金就达100元/平方米/月，如果自己出租肯定很难租到这个价”。
广州****房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，公寓需要经营和管理，买了就能交给酒管出租起码不用担心空置问题。这种酒店托管的经营运作是正面的。但任何商业行为都有风险，无论小业主还是开发商，都应该找大的酒店品牌公司，避免酒管公司“赖皮”。而且，小业主在选购公寓时应选中心区及地段好的，以避免空置或引纠纷。
酒管方：出现租金评估过高的情况少见
该酒管官网显示，其采用国际领先的分散式酒店管理体系，拥有诸多私人管家经验的行政管家，为业主提供高品质的不动产服务，同时为住客提供酒店的基本服务及家政、家宴等私人管家服务。
张先生表示，其公司在进驻楼盘前都会先评估是否有经营空间，再和小业主签约。一般情况下，对租赁市场评估过高的情况比较少，他认为花都的纠纷只是个案。而且，公司也会按合同约定做，“凡事有进有退”。
述评
托管规模越来越大，已形同小酒店
11月22日，在花都公寓案败诉的四天后，该酒管公司又和从化某楼盘达成战略合作协议并举行发布会。这是该酒管公司自2005年以来，目前其官网所记录的第55家店。
社会愈前进，分工愈细化。和租客打交道，处理各类租房衍生的细琐事情，有的公寓小业主或无暇应对，有的或不想理会。酒店托管或房屋管家应运而生。它们通常以略低于市场价向业主租来房子，再通过以短租、略高市场价的长租，或者业主所给的免租期来赚取租金差额。
相对于房屋管家分散的房屋管理，酒管公司的公寓一般很集中，在同一栋楼宇里少则几十套房，多则数百套房。它们在楼宇里设有专门的前台或接待中心，形同一个小酒店，租期可长可短。由于可以自行做饭，又有相应的人员管理，其集住宅及酒店优势于一身的特点，加之以连锁酒店的形式出现，令它多年来有着相对稳定的客源。
败诉的该酒管公司及其同行从2005年发展壮大至今，亦证明其间市场。从2011年广州限购以后，酒管公司也迎来飞速扩张的时代。
该酒管公司法人张生称，其司除了目前经营的5 0多座公寓约7000套房外，在今年还签约了70多个楼盘，将有约1 .5万套房，足迹遍及广州、上海、苏州、昆明、海口等20多个城市，合作房企达28家。
而公寓(酒店)托管，亦从早些年的收楼后介入，到开发商甫一卖房就介入。也演变成目前在公寓销售市场中非常流行的“酒管+楼盘+业主”的捆绑营销方式：开发商卖公寓时就和酒管公司合作，带租约出售，小业主收楼后就交由酒管公司出租打理(一般五至八年)，并向其收取租金。
对于这种三方各得其所的销售方式，黎文江及赵卓文都非常赞同。黎文江认为，现在广州有放开限购的趋势，公寓库存量特别大，萝岗等多公寓的区域已出现降价。如果开发商要继续开发公寓，那以后必须要走返租的模式，或开发商自行返租，或交由酒管公司管理返租，“这也是解决目前库存量大的办法”。
至于该酒管公司在花都出现纠纷，或许真是其对前景判断失误的个案。
因为，早在今年初举行的年会，张生就称其司20 13年通过与地产商、资本方、旅游业的跨界合作，成功完成向度假公寓、常住酒店、管家物业的战略转型。在未来5年内，要开设1000家的店(公寓和别墅)。
