产业变迁驱动城市或地区发展 产业升级增加房地产市场需求

产业网讯：中国指数研究院[微博]12月8日发布《城市产业对人口及房地产市场的影响专题研究 》，我国房地产市场经过过去十多年的快速发展，不同城市市场出现分化，开发企业在投资区域、物业、产品等方面需要做出**预判，因此，研究不同城市房地产市场发展路径和特征对于企业、投资者具有重要意义。【下载报告】【更多报告】

前言

我国房地产市场经过过去十多年的快速发展，不同城市市场出现分化，开发企业在投资区域、物业、产品等方面需要做出**预判，因此，研究不同城市房地产市场发展路径和特征对于企业、投资者具有重要意义。影响城市房地产市场发展的因素有多个方面，如资源条件、交通条件、配套水平、产业结构及就业机会等；就我国目前发展现状来说，城镇化已进入快速发展阶段，**的产业结构、实力型企业的进入、大量的就业机会、丰厚的报酬是吸引人口流入的重要因素，而是否有大量的、可持续的人口流入是判断一个城市房地产市场发展潜力的重要条件。因此，本专题从影响城市人口流入的重要因素——产业结构入手，结合国内外发展经验，分析具有不同产业特征的城市对人口吸纳水平的差异，基于此进一步找出城市产业类型与房地产市场发展的关系，为房地产企业开发投资提供参考依据。

一、国外经验：产业升级加速人口聚集，推动房地产市场快速发展

主导产业从一次产业逐渐向二次产业、三次产业升级。产业作为社会经济发展的主要驱动力，推动社会经济不断向前发展，英国经济学家克拉克提出：产业发展以**次产业为主，向以第二次产业为主、继而向以第三次产业为主转变，人均收入变化引起劳动力流动，进而引起产业结构向高层级演变。可见，产业升级是推动历史发展的动力。

尽管不同地区和国家的资源、社会、经济等条件各不相同，但历史发展经验表明，产业的变迁是城市发展的驱动因素，产业的变迁影响社会各方面的变迁。基于产业变迁对城市人口规模的影响，本文选取美国在三次产业升级过程中的典型城市作为研究案例。

1.美国的产业、人口及市场变迁

美国纽约、芝加哥、洛杉矶三大代表城市代表了三次产业结构的变化历程。纽约、芝加哥、洛杉矶分别**了轻工业——重工业——高科技产业、服务业的发展。

主导产业的升级推动城市人口迅速增长。由于各产业之间收入的差异，主导产业的升级推动劳动力在不同产业之间流动。美国纽约、芝加哥、洛杉矶三大城市群主导产业与人口的变化说明，每次主导产业的变迁均会带动城市人口的聚变。

产业升级在集聚大量人口的同时，亦为当地的房地产市场带来*大推力。以三次科技革命的代表城市洛杉矶为例，其房价已和纽约基本持平，且明显高于芝加哥。1987年纽约房价为19万美元/套，洛杉矶为13.1万美元/套，而2013年纽约达50.8万美元/套，洛杉矶达48.9万美元/套，明显高于芝加哥的18.6万美元/套。这主要是由于洛杉矶所在的加利福尼亚州集中了美国主要高科技产业，如计算机、电子元件、通讯、航空等，吸引了庞大的高收入就业人口，房价赶超纽约，可见产业结构显著影响一个地区的房价水平。

从产业变迁对人口质量、支付水平的影响来看，韩国作为亚洲国家，三次革命以来的产业变迁对我国的参照意义较大，因此，本文选取韩国作为产业升级对人口质量影响的研究案例。

2.韩国的产业、人口及市场变迁

韩国主导产业由轻工业向重工业和技术密集型产业转变，续而转变成服务业。1963-1991年，韩国经济发展的主导力量为工业，1991年以后，服务业成为主导产业，特别是金融业和信息技术等生产性服务业发展迅速。1996年，韩国服务业生产总值占比*次超过55%，服务业的主导地位更加明显。

韩国服务业就业人口数量占主导，且增速*快。从韩国就业人口的行业分布来看，2004年服务业就业人口占比56.6%（同年服务业产值占比56.8%），2013年这一比例达61.3%（同年服务业产值占比56.9%）。服务业也是韩国就业人口增速*快的行业，2004年-2013年，科技服务从业人数累计增长68.6%，卫生及社会服务从业人数则增长163.4%。

管理人员、**及技工等工资水平高，且涨幅大。从韩国代表行业的工资水平来看，管理人员、**及技术工人及公司职员等职业工资水平高，明显高于全国平均工资水平。工资增速主要体现在管理人员、公司职员等服务行业。结合行业从业人员数量来看，行业工资水平和从业人员相互作用，共同推进产业结构的提升。

人口及收入水平的提升奠定了房价增长的基础。从韩国不同时期的房价表现来看，1987年之前房价指数增长缓慢，1990年出现明显增长，房价同比增速达21%。主要是受产业结构提升的影响，1989年韩国服务业生产总值比重*次超过50%，对人口就业的吸纳能力促进了房价的快速提升。从房价收入比来看，1997年韩国房价收入比为4.6，2007年上升至7.7，可以看出，十年间房价收入比也明显提升。

国外产业与人口的进化历程说明，产业结构影响一个国家或地区的人口流入规模与结构，进而影响房地产市场。不同类型城市的主导产业不同，**的就业岗位和提供的工资水平不同，所吸纳人口的数量和质量也不同，*终会反映到居住需求上来。

总体来看，在人类经济发展的历程中，主导产业不断进化。一个国家或地区只有适时地转向了相应的主导产业，其经济增长才更具活力，对人口的吸纳力更强，人们收入水平提升更快，从而推进产业向更高层级迈进。而产业对人口和收入水平的推进，*终会影响到房地产市场需求的增长，促进社会发展。

二、国内城市：产业结构差异显著、人口集聚能力不均，各地市场发展潜力分化

1.产业主导下的城市发展类型

从我国产业发展历程来看，20世纪60年代的工业化快速崛起，到改革开放以后的加工、贸易、商业的逐渐繁荣，到2000年以来互联网、科技、金融等与世界接轨，体现出产业结构不断升级的态势。由于我国产业调整起步时间晚，基础产业和制造业、高新技术产业、服务业同步发展。目前我国处于后工业发展时期，但各个城市由于资源禀赋、区位条件、优惠政策等方面的差异，所处的经济发展阶段也不相同。根据国内城市经济发展主要驱动力的不同，我们将城市主要分为以下三类：

重工业驱动：如大庆、唐山、鞍山、大同等重工业主导城市，起先依托于自然资源发展，但产业链条单一，发展速度逐渐放缓。

新兴工业驱动：苏州、无锡、佛山、东莞等先进制造业主导城市，依托于电子设备制造、高科技产业等，并推动生产性服务业发展，处于快速发展阶段。

现代服务业驱动：北京、上海、深圳、杭州等现代服务业主导城市，依托于文化、金融等产业，处于稳步发展阶段。

为了比较不同类型城市的产业结构对人口流入及房地产市场产生的影响，我们选取唐山、苏州和深圳作为以上三类城市的代表，进行详细对比分析。

重工业色彩浓重的唐山

唐山因煤建市，依钢兴市。由于具备丰富的煤炭资源，地靠渤海湾，一直以来经济发展以重工业为主，产业结构相对单一，整体经济对资源的依赖程度高。

唐山的工业产值占全市的比重维持在55%左右，其中钢铁行业占工业产值的30%，但钢铁生产产业层次不够**，产业链条延伸较短。虽然当前政府受迫于产能过剩和环境污染等极力促进唐山经济转型，力图实现钢铁、装备制造和能源的三足鼎立，但后两者的规模仍然相对较小。**的金融、计算机、生物业等产业在唐山经济结构中占比在3%以内，整体产业结构偏低。

新型工业化的典范—苏州

地处长三角核心区，受沪、宁、杭等中心城市的辐射，良好的区位条件是苏州经济发展的重要原因。80年代承接上海产业、技术和资金转移，乡镇企业发力。90年代，浦东开放使得上海成为外资发展根据地，苏州因势建立中新工业园区，大量引入外资，成为先进制造业基地。之后，苏州凭借独特区位优势、良好的产业基础，新型工业化进程不断加速。

工业是推动苏州经济增长的主要动力，在经济中的比重超过52%。近年来服务业增长速度加快，服务经济占比提升，但仍然偏低。

与其他传统工业城市不同的是，苏州的工业明显偏向于技术密集型，而且产业结构更加多样化，2012年纺织、电子信息、通用设备制造等行业的规模以上企业数量均已超过700家。2013年高新技术企业2499家，高新技术产业实现产值1.3万亿元，占规模以上工业产值比重达43.4%。在其雄厚的工业基础上，为二产服务的第三产业发展提速。金融机构数量已经超过610家，居全国地级市之*，金融行业增加值占GDP比重7.2%。

**产业蓬勃发展的深圳

深圳凭借改革开放的各种优惠政策，经济得到快速发展，**产业发展走在全国前列。在特区成立的前10年，“三来一补”的加工业是经济发展主动力，并为之后深圳的产业升级夯实了工业基础。90年代开始，深圳的高新技术产业起步，并且凭借所得税优惠，吸引了大批金融公司入驻。此后，工业中高新技术占比稳步攀升，但金融业随着主板落户上海以及所得税优惠政策的退出，对金融企业的吸引力有所减弱。

**生产性服务业高速发展。深圳第三产业随着经济的发展，呈现出内容多元化、新型化和高附加值的发展趋势，金融、物流等已发展成为深圳的支柱产业，4大支柱产业占全市产值的6成以上，其中金融行业产值已占到全市GDP的13.8%，贡献全市16%的税收。特别是前海深港合作区的建成，吸引各类金融机构进入，截至2013年末，前海注册入区地金融企业已达1437家。

截至2014年6月，深圳金融业总资产6.6万亿，金融机构总数335家，其中法人机构137家。

高新技术产业彰显实力。深圳第二产业内部结构不断向新型化方向转化，在不同的发展阶段支柱产业不同。随着深圳发展高新技术产业政策环境、市场环境的不断完善，深圳在计算机及外设制造、通信设备制造、数字电视、生物制药等产业领域形成了具有较强竞争力的高新技术产业集群，迅速涌现了华为、中兴、比亚迪等龙头企业。高新技术行业提供高回报率、高收入，吸引了全国的高科技人才源源不断流入。

2.产业对人口的影响

通过美国和韩国的产业演变历程可以看出，城市的产业结构会通过影响人口流入进而作用于房地产市场。具体来看，产业结构的升级对人口会产生三个方面的影响：人口规模的变化、人口结构的变化和人口收入的变化。

影响人口规模

受经济产业结构影响，近年来苏州和深圳人口吸纳力突出，而唐山外来人口流入有限。根据我国五普和六普数据，2000-2010年间，唐山常住人口增加了53万人，占总人口的3.2%，外来人口极少流入。苏州十年间人口导入规模显著，且人口吸附能力逐步增强，2010年共有外来人口408万人，占比39%，年均吸纳外来人口近31万人，外来人口年均增长率为15.03%。深圳市2010年共有外来人口784.82万人，占比75.77%，年均吸纳外来人口20.62万人，外来人口年均增长率为3.09%。受发展阶段影响，深圳近年来人口导入速度有所下降，1990-2000年每年人口吸纳量达47.79万人，长线来看人口吸纳量大于苏州。

深圳和苏州的产业结构更为多样，能够吸引多层次人才就业，可提供的就业机会多于产业单一的唐山，就业人口增速也明显更高。2012年，深圳全社会就业人员总数为771万，苏州588万，唐山444万。从增量上看，深圳新增从业人员数量要明显高于苏州，但由于深圳基数高导致两者增长速率相近；而唐山新增从业人员数量和增长速率均明显低于以上两个城市，这与唐山所处的地理位置、城市定位特别是城市产业特征具有重要关系。

影响人口结构

深圳和苏州由于高新技术产业和服务业较为发达，导入人口更为年轻化。从2010年各城市的人口年龄结构来看，深圳20-39岁人数占比较高，且数量上明显高于苏州和唐山，苏州人口主要分布于20-49岁的年龄段。苏州青年人口增长率较高，其20-29岁年龄段的年均增长率明显高于其他两市，为8.14%。

由于购房人口年龄主要集中在20-49岁之间，年轻化的人口导入对房地产市场需求的影响将更为明显。另外，不同年龄人群消费倾向和支付力的不同，也会产生对不同物业类型的需求。

人口从业结构与当地的产业结构相匹配，唐山新增从业人口集中在第二产业，苏州二、三产业均分，深圳则明显集中在三次产业。唐山从事**产业的人数及其占比均*多，苏州从事第二产业人数占比在三个城市中*高，深圳从事第三产业人数及其占比则明显高于苏州和唐山。通过对比2003年和2012年的第二、三产业从业人数发现，唐山新增从业人员主要流向第二产业，苏州新增从业人员流向第二、三产业的比例相近，深圳新增从业人员则明显流入第三产业。

产业对人口的吸纳呈现“先二产、后三产”的阶段性特征。将2003-2012年分成2003-2007年以及2007-2012年两个时间段来看，城市内部不同产业所吸纳的新增从业人口比例具有显著的时间变化特征：新增从业人口流向第二产业的比例逐渐降低而流向第三产业的比例逐步提高。2003-2007年，苏州71%的人口流向二产，而2007-2012年流向二产的仅为25%，75%的流向三产，深圳则更早的体现了这一走势。

人口流入的阶段性特征与城市所处的发展阶段密切相关。唐山由于近年来产业结构并无明显的改善，第三产业发展落后，城市提供的就业岗位仍多来自第二产业。苏州处于后工业时代，依托雄厚的工业基础完成二产的顺利转型，并催生第三产业进入快速发展通道，导致2007年之后人才需求量较第二产业出现明显上升。随着深圳第二产业比重的降低，且工业也多为技术密集型产业，可提供的就业机会下降，而第三产业继续蓬勃发展，对劳动力需求保持旺盛。

主力产业群及从业人口特征的差异会催生不同的物业市场需求。如金融、贸易、文创、物流等行业催生多样化的需求，如**写字楼、个性化企业独栋、文化创意园、物流园等。

影响收入水平

从行业从业人员结构上看，唐山人口多从事钢铁、采矿等基础性行业，工资水平相对较低；苏州先进制造业为主力群体；深圳高收入的金融、高科技等从业人口明显高于前两者。唐山以钢铁、装备制造等产业为核心，从业人员主要流向制造、采矿和建筑等基础性行业，人口流向较为单一。苏州以电子信息、装备制造、新能源、生物医药等先进制造业为核心，制造业从业人员数量占比较高，但近五年新增从业人员流向金融业、租赁和商务服务业、科学研究和技术服务业等第三产业的数量和占比显著提高，人口流向趋于多元，这与苏州目前所处的城市化发展阶段密切相关。相比于苏州，深圳以金融、物流、文化产业和高新技术等产业为核心，新增从业人口流向第三产业的趋势更加明显，其金融、信息传输、软件和信息技术服务业等第三产业从业人员数量和占比都明显高于苏州。

城市主导行业决定主力群体的收入水平。从行业收入水平上看，唐山由于城市化进程和产业结构升级缓慢，就业人口的行业较单一，工资水平普遍较低。苏州以先进制造业为核心，制造业平均工资水平为三城市中*高。同时，受工业化-城市化进程的影响，金融、租赁和商务服务、科学研究和技术服务业等服务业就业人口吸纳能力不断加强，工资水平也显著提高。深圳以第三产业为核心，以金融、物流、文化产业和高新技术为主导产业，金融、交通运输、仓储和邮政业、信息传输、软件和信息技术服务业等第三产业就业吸纳能力较强，工资水平也明显高于苏州，这与深圳较高的城市化水平和较为成熟的产业结构密切相关。

由于不同收入群体对房价的承受力不同，不同的城市人口就业结构将影响到未来房价的上涨空间。

综合来看，三个城市的主导产业和主导产业薪资水平的不同决定了其对外来人口吸纳力的差异，同时也决定了当地居民支付能力的分化，并将*终影响房地产市场的发展空间。

3、产业、人口对城市房地产市场的影响

影响房地产市场容量

从2013年的商品房开发经营数据来看，无论是开工、投资还是销售指标，苏州的规模都要大于唐山和深圳。

唐山房地产市场规模自2008年的爆破式增长后，市场成交规模不断刷新，这更多地是因为之前累积的置业需求集中爆发和本地居民的投资买房，但是由于产业结构升级慢，城市的新增人口有限，市场需求缺乏维续性，导致目前唐山库存量偏高。

苏州进入工业化成熟时期，第三产业的就业吸纳能力不断提升，随之导入人口速度持续增强，尤其是对于年轻群体的吸引力加大，推动苏州房地产市场快速发展。尤其是工业园区日益发展，产城融合的良性局面逐步形成，特别是新城区的建成，带动需求不断提升。

深圳由于房地产市场起步较早，市场已经逐步成熟，需求在早期已经得到释放，受产业发展阶段的影响，2013年深圳的房地产市场绝对规模不及苏州。

影响房地产市场需求结构

唐山和深圳的成交结构明显偏向刚需，苏州的刚需和改善型需求平分秋色。

深圳的常住人口中，20-29岁的年轻人口占主力，而这部分人口支付力有限，多数属于刚性需求，再者深圳仍然坚守限购政策，改善型需求增长困难，使得目前深圳市场刚需占据绝对地位。

苏州的人口结构更为丰富，刚需的主力年轻群体比重较高，但同时作为改善性需求的中年群体比重也不低。另外苏州的工业化成熟，社会财富积累到达一定高度，加之政府大力进行新城建设，苏州的改善性需求不断提升。

伴随着唐山的经济发展，唐山的*次置业需求被大量激发，从人口结构上看，唐山的年轻人口和中年人口规模相当，市场刚需比例更大，改善性需求亦不弱。

影响房价走势

产业结构影响房价上涨空间，产业越**、多元，房价上涨空间越大。从下图可以看出，三个城市的房价上涨动力依次递减（深圳>苏州>唐山），房价水平差距逐步拉大。2005-2013年间，唐山的房价上涨了3100元/平，苏州上涨了5200元/平，深圳则上涨了16820元/平，三市的房价上涨速度与各自的产业结构相匹配。目前唐山的房价收入比约为6，苏州约为7，而深圳则高达16，城市之间的房价上涨空间明显不同。

唐山由于城市经济发展过度依赖资源，产业结构单一且升级缓慢，产业能够提供的就业机会和工资水平均较低，导致人口流入非常少，房地产需求量多由本市居民支撑，房价也缺乏上涨动力。

苏州由于工业园区带动，外资企业大量进驻，产业处于急剧扩张阶段，吸引了多层次的大批劳动力，且人口流入趋势越来越明显（在2000-2010年间，苏州的常住人口增加360万，2010-2013年间，常住人口增加260万）。尤其是近年苏州的高新工业和现代服务业进入快速上升期，导入的**人才和年轻人口更多，进而推升住房需求和房价。

深圳的常住人口在2000-2013年间增长了362万，目前深圳的常住人口中外来人口占7成多，这是深圳房地产市场增长空间大的*主要原因，随着人口的增多和年轻化，深圳市场的需求保持旺盛，加之土地资源的稀缺，使房价的上涨速度高过唐山和苏州。从房价收入比可以看出，深证房价收入比明显高于唐山、苏州。

三、总结

一个城市或地区赖以发展的主导产业不断向更高层级进化，从一次产业向二次产业、三次产业升级，产业升级是城市发展的主要驱动力。美国和韩国的产业、人口的变化历程表明，产业结构升级一方面带来人口的大量流入，继而影响一个城市或地区的房地产市场需求量，另一方面会提升人们的购买力水平，继而提升一个城市或地区的房价上涨空间。

我国处于后工业化时期，不同城市的资源禀赋、区位条件、交通条件、优惠政策等条件不同，所形成的城市主导产业不同，对于人口的导入水平、房地产市场需求潜力、房价提升空间不同，企业应该针对不同城市采取差异化的投资开发策略：

依托于自然资源的重工业驱动型城市，如大庆、唐山、鞍山、大同等，在经历过工业化发展阶段的短暂繁荣之后，面临产业结构单一、产业链条短、转型难的瓶颈，人口导入水平低，房地产市场增长空间有限，房价上涨的后劲不足，企业在选择进入时需更为谨慎。

新兴工业驱动城市，如苏州、无锡、佛山、东莞等，多受中心城市产业链辐射、依托先进制造业和高科技产业吸纳大量劳动力人口流入，人们多从事电子信息、装备制造、新能源、生物医药等先进制造业，且呈现年轻化特征。从国外城市洛杉矶也可以看出，此类城市产业转型迅速，催生的房地产市场需求空间大，人们支付水平高，房价上涨空间较大。除住宅需求外，产业主题园区、企业独栋、物流园等业态发展空间大，产品需求多元化，企业进入此类城市可考虑多元化的物业类型。

服务业驱动城市，如北京、上海、深圳等，依托于金融、文化创意、物流、软件互联网信息服务等**产业链而稳步发展，吸纳大量人口流入，房地产市场需求强劲。此类城市城市化水平高，产业结构较为成熟，人口质量高，支付力强，对于产品的打造要求更高。从国外城市纽约也可以看出，此类城市具备可持续的人口导入能力，且房价上涨空间大，因此，企业进入此类城市可以获取高利润率为目标，适当打造品质型产品。