创五年历史新高 广州楼市11月库存近15万套

加上年底冲业绩压力,开发商或掀促销大战

楼市连续两月成交回升,但市场压力未减。11月份,广州楼市库存接近15万套大关,创下近五年以来的历史新高。另一方面,截至11月末,全国**房企绝大多数都未完成全年业绩,剩下的一个月内开发商将集中冲业绩,促销战**在即。业内人士表示,楼市有望出现翘尾行情。

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一手住宅

未售套数近15万套

尽管10月、11月楼市成交大幅回升,广州楼市连续出现楼盘“日光”的现象,但库存压力并未得到根本缓解。数据显示,广州住宅、商铺、写字楼及车位库存,在8月和9月均齐齐创出2010年1月以来的月度历史新高后,11月再度齐齐创出近五年的历史新高。其中,广州一手住宅未售套数为146190套,未售面积为19307999平方米,再次向15万套和2000万平方米发起冲击;商铺未售套数为36946套,未售面积为8170897平方米;写字楼未售套数为42301套,未售面积为5952913平方米;车位未售套数为229824套,未售面积为6683057平方米。

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开发商

年底加快推货冲业绩

除了库存*大,开发商年底冲业绩的压力也为市场带来了变数。根据记者统计,已发布1月-11月份业绩数据的大型房企中,目前仅恒大地产完成1100亿元年度目标,实现销售金额1207亿元,同比增22.7%。在此前,保利广东区域亦宣布销售业绩突破400亿元,提前完成目标。但仍有不少处于二三级梯队的房企离目标业绩尚有一定距离,普遍还需要在12月份冲刺年度业绩目标。

截至11月,龙湖、奥园等房企仍未达到销售目标的八成。尽管近期楼市整体态势趋暖,但房企仍受库存及业绩的双重压力,降价去化依然是主旋律,楼市短期内房价难迎上涨,而开发商还将在年底加快推新节奏。

中地行分析人士表示,上周末,位于增城的碧桂园中新*府*获预售证立即开盘,销售成绩骄人。该项目地块于3月以2130元/平方米的楼面地价被碧桂园拿下,成为当时区域单价地王,今年拿地即于年底推货,可见开发商急迫的心情。万达位于花都文化旅游城项目,10月份拿地便即将推新,快狠准的开发速度令业界称服。

可见随着房地产市场逐步进入白银时代,竞争越发激烈,如何在企业分化、市场分化明显的背景下,***特运营模式占据一席之地,才是今后房企的关键问题之一。

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楼市成交量

有望出现回升

中地行市场研究部监控阳光家缘数据发现,上周全市网签1722套,继四周攀升后有所回落,但仍处于年内较高水平,加之上周10盘齐开,部分项目更取得近**成交的可人成绩。由于2015年春节是在2月份,房企冲刺动作有望延续至明年1月,后续仍有大量项目持续推新。

12月*周,广州市商品房住宅共成交1722套,累计20.16万平方米,全市网签数与前一周相比总体减少194套,网签量及网签面积双双环比下降10.13%和8.8%。受**区部分个盘影响,整体均价稍稍下调,均价15180元/平方米,环比下降0.38%。

踏入12月*周,全市多盘保持推货热度,上周末超10盘齐发,继续搅热广州楼市。其中较为突出的碧桂园中新*府,该盘*次开盘推货200余套,以“5”字头价格吸引超400名买家争*,*后整体去化接近**,再度延续碧桂园城市花园“时光”奇迹。番禺市桥地铁盘星誉花园时隔三年再度推新,以接近*次开盘的实惠价,获得不少刚需买家的青睐。同时备受关注的花都万达旅游城,于上周末*度开放销售中心,超两万诚意买家到访,据称其*期公寓产品已下筹近1.2万个,其火爆场面再度为楼市送暖。可见上周多个楼盘有推新动作,且成交不俗,预计未来两周的网签量将得到拉升。

■业界看市

市场料将趋稳

“近期市场成交的回暖,我们认为还是基于多方面因素的共同推动,中央层面政策的持续放松,‘9·30’房贷新政的限贷松绑、SFL(常备借贷便利)的定向投放以及发文取消公积金个人房贷保险等利好政策的发布,为市场转暖提供了良好的政策大环境。”CRIC研究中心研究员马千里近日表示,今年以来成交的持续低迷,已经积压了相当数量的刚性需求有待释放,而政策转暖下的部分项目低价、平价入市,进一步加快了窗口期打开,诸如广州的雅居乐万科热橙、富力东山新天地等项目均是平价或低价热销。

马千里表示,年末将至,政府推地节奏加快、开发商面临年度业绩考验,可见各方加紧力度完成年终任务,整体市场进入冲刺阶段。此时不少全新盘以笋价入市,在货量充足、价格合理的情况下,自住买家可适当考虑。

“我们集团还差200亿元的业绩没有完成,年底很多盘都有很多‘压箱底’的优惠拿出来。”某**房地产公司营销负责人向记者表示,该公司以往一些面向员工的优惠,很可能普通的购房者在年底也能享受到。

中地行分析人士也认为,总体来说,近期广州多个全新盘以笋价入市,旧盘以优质产品追击客户,货量充足价格合理,加上市场预期趋稳,买家可考虑。

楼市去库存仍是主旋律

从*新市场表现来看,由于全国数十个城市限购政策取消、央行降息、年底房企销售业绩指标等因素,今年第四季度以来的月度市场成交量开始出现环比回升的现象,年底或将出现“翘尾”行情。

广东中原地产代理有限公司相关人士表示,二三线城市限购政策全线松绑,行业调控政策已见底;央行、银监会联合发文对于*套房贷已还清的二套房买家而言是直接的利好,将刺激改善型需求入市。如广州的限购措施近期松动,将会有效刺激各类需求加快入市,市场信心将明显回升,楼市有望在四季度筑底,并将再次步入上行阶段。

不过,在同策咨询研究部总监张宏伟看来,受银行信贷紧缩、存量增加等因素影响,今年1月-10月大中城市商品住宅成交量同比去年同期普遍下滑两三成,个别城市甚至下滑四五成,尽管大部分城市已经取消或松绑限购政策,年底部分城市开始出现成交量“翘尾”的行情,但是今年整体市场成交量表现欠佳已成定局。

CRIC研究中心近期发布的一份报告也认为,在限购取消、限贷放松双重影响下,一线和部分二线城市成交量自三季度以来企稳回升,但诸多城市库存依然高企,加之土地消化周期过长,未来市场供应高峰尚未到来;另一方面,需求过度透支,尚需时间积累,加之救市刺激下项目降价力度不够、范围有限,价格调整尚未到位。对于明年的楼市,该机构认为,市场筑底并不稳固,短期回暖不具可持续性,明年市场或仍僵持。张宏伟也表示,由于去库存仍然是市场的主旋律,2015年银行“惜贷”还会持续,开发商在制定销售业绩指标时会比较谨慎。