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“如果说阿里巴巴主要是象征中国互联网时代要富起来的梦想，万达或许代表了中国快速增加且越来越富裕的中产阶级，想要像发达国家的上中产阶级一样生活的梦想。”对于即将登陆H股的大连万达商业地产股份有限公司（以下简称万达商业地产），瑞信形象地称之为——建造中国梦。
12月9日，万达商业地产在香港召开**发售新闻发布会。继12月8日在香港*次公开路演后，万达商业地产于2014年12月10日上午在香港公开发售，按目前时间表，公开发售预计于2014年12月15日结束，并计划于12月16日定价，12月23日在香港联交所主板挂牌交易，其股票代号为03699。综合多家投行的预测，万达商业地产股权预估值在3000亿元人民币左右。
**发售6亿H股遭围*
万达商业地产一旦在香港成功上市，将成为港股今年*大规模的IPO。而万达商业地产挂牌前夕的**发售，则**众多资金围*新股，以便“分得一杯羹”。
据悉，万达商业地产本次**发售H股6亿股，其中包括初步提呈之3000万股香港发售股份及5.7亿股**发售股份，即95%在**范围内发售，5%留给中国香港市场散户，具体视乎超额配股权行使与否而定。指定发售价范围介乎每股H股41.80港元至49.60港元，募资规模介于32.32亿美元至38.36亿美元之间。“绿鞋机制”启动后，*高募集44.11亿美元。
万达商业地产是万达集团旗下的商业地产业务平台，今年9月在香港联交所披露招股文件，计划将旗下商业地产业务等总共三大板块打包纳入上市公司，以长期投资的物业开发租赁，开发和销售物业、酒店的优良资产登陆港股。其IPO计划今年11月通过中国***审批，随后于12月1日获香港联交所批准。
根据H股规定的发行步骤，IPO申请经香港联交所批准后，进入预路演程序，即由主承销商销售及分析员拜访专业机构投资者，听取发行价格的意见，随后是确定发行价格范围，召开招股推介会，由发行人进行**路演，在完成公开招股与定价之后，便可正式挂牌上市。
据悉，目前万达地产H股IPO已获11名基石投资者锁定56.48%股份，合计认购金额约19.94亿美元。其中，科威特投资局和中国人寿分别认购3亿美元股份，平安资管认购23.2亿港元的股份，Och-Ziff认购2.5亿美元，APG认购15.5亿港元，格力认购2亿美元股份，TimingInvestment、喜韵投资和新华联**分别认购1亿美元。万达安排行包括中金、汇丰、摩根士丹利、瑞信等。
估值约3000亿元人民币
万达商业地产因遭到投资者热捧，其估值也备受关注。由于目前万达正处于上市前的静默期，对于相关问题未能接受记者采访。
不过12月10日，各大机构纷纷发布了对万达商业地产的预测。根据记者刚刚获悉的来自高盛、瑞信、中金、花旗等**知名投行给出的估值，多家机构对万达商业地产给出的资产净值预期都超过3000亿人民币，远期股权估值上限甚至超过4000亿港币。
瑞信对其净资产值的估值范围预期介于3060亿元3760亿元人民币， 花旗的预测为3054-3637亿元人民币（3820-4550亿港币），中金的预测是2860亿至3170亿元人民币，而高盛的预测是2046-3413亿元人民币（2560-4270亿港币）。
综合各家投行对于给出上述判断的原因，多数为看好万达商业地产的潜在升值价值。
中金称，面对中国的消费转型，万达投资组合较为均衡，结合了物业销售、购物中心及估值较低的酒店资产，这可为其带来快速的资产周转率，规模巨大并不断增长的经常性收入，以及潜在的升值价值。
而对于市场所担忧的物业在三线城市面对的风险，中金认为，万达在中国拥有175个物业项目的投资组合，在中国的一二线城市中落户达90%，而且在三线城市获得了与众不同的先发优势。虽然欠发达地区正处于消费转型的起步阶段，而且可能只能容纳一至两座优质购物中心，但万达确保了在这日益增长的领域早占先机。
高盛则在研报中预计，万达商业地产2014-2016年（预期）年度的基本利润率为13.6%，股本回报率为12%。万达商业地产12月7日公布的*新招股资料当中，将公司在2014年的拥有人应占预测综合溢利从此前的不到200亿元人民币调高到240亿元人民币，其中，扣除公允价值收益之后的核心利润调高到143亿元。
对于市场关心的负债率，高盛认为，万达的资产负债情况将维持稳健，资债比率将由2014年上半年末的88%降至2016年（预期）的24%，因此对新项目收购的前景表示乐观。
关于估值，高盛的算法是，将2014年末（预期）的资产净值乘以0-40%的折让，得出其远期股权估值范围为2560亿-4270亿港元。
未来留有溢价空间
不过有消息人士指出，“关于万达商业地产上市资产的估值，其实比较保守，给未来留有溢价空间。”
万达商业地产招股书披露的数据显示，万达商业地产目前在29个省份拥有159座万达广场、8座万达城、168个购物中心、102家酒店，持有运营1470万平方米的商业物业。
万达商业地产此次上市囊括的资产被视为万达集团旗下*好的三个板块——长期投资的商业物业开发租赁、开发和销售物业及酒店经营。
万达集团董事长王健林表示，万达商业地产自1988年成立以来，已经有逾25年的经营历史，现已发展成为中国领先的商业物业开发商、业主及运营商和**第二大商业物业业主及运营商，亦为中国*大的豪华酒店业主。
“我们相信领先的市场地位，将让我们从不断涌现的市场机会中受益、尽量把握在中国的机遇，并*终长期为我们的股东带来价值的提升。”王健林说。
“万达商业地产应该是一个优质的既具强大成长性又能依靠持有物业带来现金流的商业地产股，而不是一般的房地产股，所以，其无法与目前国内的一般房地产商相类比，而其未来溢价空间也会更大。”北京创高助新会计师事务所负责人黄华认为。
高盛指出，万达并无完全合适的可比数据，因为该公司专注于建设商业大厦，而非作为传统的发展商，考虑到万达在业内的规模、增长及回报概况均有竞争优势，我们认为其可与中国顶级发展商，如万科集团、中国海外发展及华润置地比较。
瑞信也指出，目前对万达购物中心投资组合的估值属保守。我们对万达购物中心估值范围的中间点，就总楼面面积的每平方米总资产值而言，较我们对恒隆和华润置地于中国的购物中心投资组合的估值，不足一半。就总楼面面积的每平方米总资产值而言，我们预计凯德集团于中国的购物中心投资组合也较万达高出28%。
另外，万达商业地产*新招股书披露的新增资产中包括名为“Wanda Information”的公司，该公司为股份有限公司，2014年1月16日在英属处女群岛注册成立。这意味着，其已经将8月份联合腾讯和百度组建的电子商务公司35%的股权注入万达商业地产上市资产包中。上述电子商务平台各方完成注资50亿元。
不过，记者从消息人士处获悉，虽然O2O电商概念在资本市场上估值非常高，但因万达刚刚开始拓展该业务，所以这部分资产是以没有溢价的方式置入到上市资产包当中的。据其透露，万达电商真正做起来后，明年会员数就将过亿，后年可能超过1.5亿。
中金看好O2O电商概念，其指出，我们相信万达作为体验式消费平台供应商的定位让其有能力抵御行业不景气情况。其两条主要产品线已准备就绪，捕捉不断变化的消费模式。
而瑞信则特别关注了线上线下平台的潜在上涨和电子商务的影响，瑞信认为，万达商业地产未来的电子商务和购物中心在各项业务上将会形成更多的协同效应和创造更多的价值。不过瑞信同时称，虽然万达线上线下合资企业有发展潜力，并将加强万达作为中产阶级消费和生活方式标志的形象。然而，此次对万达商业地产的估值并未包括线上线下业务。
