试点未达初衷 房产税扩围被叫停

日前，有消息称“上海、重庆试点的房产税扩围方案目前确实已停止”。但停止扩围并不意味着消亡，房地产税立法将加快。

长江商报记者在上海采访时，上海金融与法律研究院研究员、执行院长傅蔚冈介绍，此番抛弃房产税而转向房地产税立法，从结果来看，是由单一房屋作为纳税对象向房地产行业作为纳税对象的综合性改革。但实施主体，却是由全国人大设计好立法框架，****根据各地的情况自主选择实施。

房产税和房地产税虽然仅一字之差，但两者是从属关系，房产税只是房地产税其中的一个税种，房产税的征收对象是商品房，而房地产税则是针对整个房地产行业。房地产税是指有关房地产的税收，包括开发、流通、保有环节，如房企营业税、土地增值税、企业所得税、契税等，纳税对象既包括置业者，也包含开发商。

傅蔚冈的观点也得到不少税务**认同，房产税停止扩围，转向房地产税立法，不论对于税务体制，还是房地产行业都是一次质的飞跃。

对此，业内人士多持谨慎态度，“这意味着，上海和重庆作为试点城市，并未达到设立房产税的初衷，此次改革的结果，可能是希望‘税’上更多的人。”

探访

上海房产税开征第2年增幅从25%跌到0.5%

2011年1月28日，上海市开始征收房产税，持有上海市户口的购房者，按人均居住面积60平方米来核算，住宅超出的面积需缴纳房产税，非上海市居民家庭，新购住房纳入房产税。试点征收的个人房产税税率为0.4%或0.6%，按照应税住房市场交易价格的70%计算。

2011年，上海市房产税税收736，625万元，从这一公布的数据来看，上海的房产税完成情况要超过预期。但随后两年的情况却不如人意。

2012年税收925，594万元、2013年税收930，531万元，增幅从25%跌到0.5%。相比**不下的楼市成交量，上海市的房产税显然有些跟不上。

日前，有消息确认，房产税扩围被叫停。市场人士认为，上海、重庆的房产税试点不够成功，所以房产税试点扩围被取消。

“不成功的真正原因，可能是‘税’不够。”傅蔚冈认为，房产税要求每年缴纳，在商品房销售稳步递增情况下，房产税的征收增幅却在逐渐递减。税收情况看起来似乎有些不合常理。

探访

人为做低房屋价格，税费可少五成

“上有政策，下有对策，开发商和中介能帮置业者规避缴纳房产税，或者减轻赋税。”上海某开发商透露，置业顾问会人为操作实际成交价格，将税率从0.6%“做”到0.4%。

长江商报记者在走访中了解到，不论是新建住宅还是二手房交易，涉及到缴纳房产税的问题，置业顾问都会帮助置业者规避，其中，*为广泛的做法就是做低房屋成交价。

仍以上文上海三口之家为例，两套住房共计300平米，若二套房购买价格低于31000元，税率降为0.4%。

置业顾问一般会将价格做低到标准价格以下，但又不会低太多，“以防在房屋备案的时候查出来。”上述开发商透露，一般情况下会做到3万元，这户家庭一年需缴纳120×30000×70%×0.4%=10080元的房产税，比原价税费少五成。

“当然，这是基于购房者有足够的现金。”该人士透露，置业者一般都会多缴纳一部分现金，在购房协议中的总价实际上已经减出现金部分，这样核算出的单价自然会小于标准值，如此计算房产税就会比实际需缴纳的少很多。

  ◎分析

征收条件过于温和

致使征收税费过少

“许多购房者通过各种手段来避免购买二套房的情况出现。在多种条件的限制下，即便需要缴纳房产税，缴纳的比例也不是很高。”傅蔚冈认为，从房产税整体税收情况来看，并未达到预设初衷。

尽管在征收的**年，上海的房产税完成情况要超过预期。然而，在财政局公布报告中，也没有详细地列出2011年上海个人住房房产税征收的具体数量，另外，上海税务局也没有相关的数据披露。

事实上，就连去年有多少新购住宅属于应征房产税范畴的数据也尚未公布。根据资料，*近一次的官方披露要追溯到2011年中旬，上海市国家税务局、上海市地方税务局党组成员、副局长胡兰芳在网络上与网友互动时曾表示，2011年上半年上海认定应征房产税的住房约7000多套。

日前，长江商报记者在上海房产中介市场走访发现，不少上海人只是听说过房产税，但自己没有被“税”过。

去年四月，上海市民杨先生买了**套房。按照上海的相关规定，房产税只针对上海居民家庭新购第二套及以上的住房，或者非上海居民家庭新购住房征收，而且税率并不高。所以杨先生认为，对自己来讲，没有什么影响。

“其实很多上海人都没有超出面积，因为房价太高了。”在上海工作的武**陶先生介绍，2011年他买了外环一套房，但直到房子转手出售都未缴纳过房产税，“可能是我的条件并不符合缴纳房产税的情况。”

另外一位张姓上海市民告诉记者，上海属于移民城市，多数上海本地人在拥有自住房的的情况下，是不会随便再购置房产的，“这样会增加生活压力。对于我一个上海人来说，房产税可能对第二套房子影响大一点，但是**套房购买的早可能也影响不大。但是外地人不同，他们在这里安家置业，房产成为一个必需品，房产税也成了避无可避的东西。”也有市民表示，房地产的调控还得继续下去，至于房产税可能是*标不*本。

傅蔚冈认为，上海市房产税征收条件过于温和，前置条件过多，导致*后在执行过程中，涉及到征收人群过少，致使征收税费过少。

上海房产税缴纳案例

本地人

一家三口，*套100平米，二套200平米

二套房售价4万元/平方米

房产税

(100+200-60×3)×40000×70%×0.6%=20160元

外地人

一家三口，*套120平米

*套房售价4万元/平方米

房产税

120×40000×70%×0.6%=20160元

上海市房产税征收四年数据

2014年

前三季度

738，217万元

年税收

2011年

736,625 万元

2012年

925,594 万元

2013年

930，531万元