房地产大佬们"心里酸溜溜" 任志强罕见唱衰楼市

12月11日闭幕的**经济工作会议只字未提楼市，在近日举行的多个**上，房地产业的大佬们在发言时都明显失落。

“昔日香饽饽，今日遭冷落”的这一反差，令地产开发商开始担忧“支柱产业”地位不稳。

万通集团主席冯仑在谈及目前房地产商心态时，更是形象地表示，互联网业现在被扶正了，房地产下堂了，“看别人在主桌吃饭，心里酸溜溜的”。

“房地产投资下滑已经成为必然，甚至没看到任何理由能阻止”。不久前从华远地产董事长任上退休的任志强也罕见唱衰楼市。

任志强

要准备好“去库存持久战”

“当中国的宏观经济速度放慢的时候，房地产常态也一定是放慢增长速度。”在13日举行的“2014(第十三届)中国企业**年会”上，任志强称，2015年房地产业要密切关注“**在干什么”，“‘微刺激’的概念就是会不断地调”。

在14日举行的“全联房地产商会2014年会”上，任志强又称，房地产库存已经到了历史*高点，房地产开发商恐怕要做好打一场“去库存持久战”的准备了。

这是作为房地产坚定多头的任志强**次看衰楼市。就在两个月以前，任志强还高举双手表示房价将会持续上涨。

根据国家***12月12日公布的数据，今年前11个月，全国房地产开发投资增速降至11.9%，为2009年8月以来64个月的*低值。任志强称，从目前看，到今年底和明年年初都会是一个持续下滑的趋势，并且不会发生改变。“这个投资继续下降的趋势，如果货币政策不发生大的变化，是很难调整的。所以，持续向下的趋势到目前为止我们没看到任何理由能阻住。”

另一个信号是，房产库存量也在不断加大。“整个销售下滑中*严重的是东部地区，下滑了15%，中部地区只下降4.3%，而西部地区是正的1.2%。”任志强说。

任志强称，目前开发商的库存很大，大概预售面积已经超过6亿平方米，而接近6亿平方米已是历史上*高峰。这意味着目前的预售面积已**了新的高峰。

在6亿平方米中，住宅预售面积为3亿平方米。一线城市的销售降幅从三季度开始收窄，其销售回升较为明显，其中10月份销售增长了60%，11月份销售增长接近****。但任志强指出，仅仅依靠一线城市的增长是不够的。

比起库存的*大压力，任志强称，开发商的到位资金情况更惨，12月到目前为止几乎归零。任志强对于开发商目前所拥有的资金情况显得更加悲观，“到目前为止，维持10%左右的投资增速已经是竭尽全力了。”

虽然在此前的**经济会议报告中没有提到房地产，但任志强认为，在城镇化中，房地产仍然是支柱，而且隐含涉及房地产的内容还是存在的，比如户籍制度的改革和城镇化改革。“如果没有房地产作支撑也很难。”任志强说。

王健林

抓住*后10年的机会转型

大连万达集团董事长王健林在上述“2014(第十三届)中国企业**年会”上称，“中国房地产这个行业规模很大，不要幻想中国房地产会崩盘，这个可能性是不存在的，我们杠杆率没有那么高。”

这是王健林在“房地产的新常态”演讲中表达的其中一个观点，他解释说，中国有强有力的政府，会适度调控。

“加上我们还有*大的一个利好，就是城市化率还比较低，我估计目前真实的城市化率也就是百分之四十几。”王健林说，所以中国的房地产企业还有一段时间的转型期，这个时间是8至10年。他提醒同行，要抓住*后10年的机会转型。

王健林援引世界30个发达国家和地区的研究数据表示，任何一个国家和地区的房地产行业黄金期都很难超过半个世纪，一般就是三四十年的垄断期，城市化进程基本上70%-80%，这个行业就会进入瓶颈，规模就开始萎缩。他说，“*后的8-10年过后，中国的城镇化率达到70%左右，城镇化基本完成，那可能就没有机会了。”

王健林还认为，对中国楼市来说，2013年和2012年实际上是不太正常的年份，比2011年上涨将近40%，这种增长是不正常的。

随着今年交易的下降，特别是新开工面积的下降，很多人都觉得中国的房地产有很大风险，唱空的人越来越多。

王健林称，房地产目前的情况才是真正的“正常态”。从2006年以后这几年，实际上是一个非正常态的时候。在这之前接近20年的时间，这个行业买地必须要买对，设计要合理，定价也要差不多，还得加上会吆喝，房子才能够卖出去。

王健林说，整体的行业呈现出过剩，不可能再呈现2012年、2013年的“疯牛”状态。可能房地产从业人员还在幻想，经过一两年调整，经过货币刺激，兴许2015年下半年会再回去，再呈现高潮，然后就能套现了，有这种想法都是不切实际的。

“现在房地产的日子确实一天不如一天了”

无论是旧人还是新人，地产商在心态上似乎还没有适应地位的转变。SOHO中国董事长潘石屹表示这正是开发商现在面临的压力。

潘石屹说，如果房地产开发商再不想着转变，很快会成为钢铁企业、煤炭企业，“我记得钢铁企业的老板来购买我们的房子，说先买三个亿吧，现在这些钢铁企业还有几个活着的？”

对于**经济工作会议未提房地产业，潘石屹说道，“地产商很失落，感觉行业走到了尽头，这可能是大多数开发商目前的心态。”

潘石屹直言，“现在房地产的日子确实一天不如一天了，肯定是走下坡路的。”

在中国房地产业协会副会长朱中一看来，**经济工作会议不谈调控是一种进步，“过去几年，房地产调控虽然有诸多成效，但因为屡调屡涨的结果，也备受诟病。”

业内人士认为，从整体宏观经济来看，房地产行业仍占经济主导地位，但“中国经济进入了新常态，房地产市场也进入了新常态。楼市整体情况是回暖的”。

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**经济工作会议9日-11日举行。会议，提出将城镇化健康发展作为优化经济发展空间重要内容，强调要有历史耐心。尽管公报对城镇化着墨不多，但专家分析，新提法赋予城镇化更丰富的内涵，城镇化跟经济发展空间布局结合，可以防止粗放式的摊大饼、千城一面和“空城”“鬼城”；需要创新城镇化投融资机制，做好户籍、土地、社会保障和公共服务等配套改革。

**经济工作会议首次提出了经济发展空间概念，并将城镇化健康发展作为优化经济发展空间的重要内容。

对此，中国国际经济交流中心信息部部长徐洪才[微博]在接受中新网财经频道采访时表示，这句话有丰富的内涵，城镇化不能孤立地发展，也不能搞造城运动。他分析，我国地域广阔、区域性差异大，新型城镇化一定要与所在地的资源禀赋、比较优势和产业定位相结合。有了产业聚集和大发展的支撑，农民工才有足够的就业机会和收入来维持生活，为农民市民化**条件。

他表示，以前“大快赶上”，往往欲速则不达，造城房地产市场的泡沫，多地出现“空城”“鬼城”，正是城镇化和产业结合不好、与其他的几个部分脱节导致的后遗症。城镇化纳入经济发展空间的合理布局，可以避免以前跟产业、跟地域结合不好的“千城一面”，避免“空城”“鬼城”现象。城镇化还要实现环境的保护、人文底蕴和文化的传承。

“以人为本的新型城镇化要考虑不同地区的差异，不能再摊大饼，各地搞整齐划一。”中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春对中新网财经频道表示，把城镇化纳入经济发展空间布局，要协调和统筹城乡之间、人口输出地和输入地之间、发达地区和落后地区之间的关系。

强调布局和耐心不会影响城镇化进程与目标实现

城镇化历来备受关注，此前国家出台的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出了2020年城镇化率达到60%和实现“3个一亿”的目标。**经济工作会议关于城镇化“要有历史耐心，不要急于求成”表述会不会影响到这些规划和目标？

两位专家认为，**经济工作会议的提法不会降低城镇化的发展速度，也不会影响城镇化发展目标的实现。徐洪才表示，城镇化水平超过50%后达到70%之前这段时期是快速发展和机遇期，速度不太可能降下来。不过他强调，完成城镇化的目标，要进行改革和创新，通过改革和创新，突破一些体制机制的障碍。

刘元春分析，**经济工作会议把这个重点提出来，说明政府和领导人对城镇化的思路有了重大调整。要通过区域发展格局的优化，因地制宜实现城镇化发展。他认为，之前提出的目标是一些原则性、弹性的指标，可以根据具体情况做出调整。

“一定要因地制宜，不能为城镇化而城镇化，城镇化本身是结果而不是工具。”他对中新网财经频道表示，会议的新提法主要是针对传统粗放的城镇化发展模式。因为传统粗放式城镇化主要是靠大规模、土地扩张变现，它的负面效应太厉害。而新型城镇化要是绿色的、人文的，可持续的，所以说要有历史耐心，不能再简单的、人为和激进式地推进。

注重投融资机制创新 做好配套改革和公共服务

会议还强调，推进新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化同步发展。刘元春表示，这是传统表述，主要是通过新型城镇化、新型工业化和信息化等新协调发展培育新的增长点。

“新四化是一个不可分割的整体。”徐洪才分析，农业不实现现代化，劳动人口不集中，无法将农民从土地中解放出来；没有工业化和产业大发展，就没有农民的就业机会。而现代服务业的发展，转变农业发展方式，以及区域互联互通过程中基础设施投资，农民市民化后的消费结构的升级，会派生出一些投资热点，找到经济发展的着力点和方向。

城镇化的一个核心问题是投资和资金来源。徐洪才认为，在基础设施投资方面，要创新投融资机制，大力推广PPP，培育市场机制，吸引社会资本和资源广泛参与，政府发挥积极的引导作用。

“城镇化的推进一定要与各方面改革配合好。户籍制度改革、社会保障、土地制度改革等都要配套推进。”他建议，养老、医疗、教育，交通和转移支出都得跟上，加大金融创新，直接融资和政策性金融对三农等的支持，这一系列的配套和改革都要做好，是系统性工程。

刘元春也表示，城镇化作为优化经济发展空间的内容，要考虑资金的来源、人口流动的模式和公共服务的发展跟以往要有差别，不同区域也要有区别。