降价促量?趁势涨价?羊城楼市年末很淡定

2014-12-22来源 : 互联网

记者近日巡城调查发现在售楼盘仍以促销为主涨价的并不多,**称新政促进楼市回暖明年或涨价明显

房贷新政和降息多重利好“加持”,广州市国土房管局的楼市报告显示,继10月份成交量回升四成后,11月份广州一

手楼市成交量又再涨一成五。临近岁末,开发商是会降价促销追回今年跌掉的成交量,还是会趁新政拉升成交量而密谋涨价?近日,信息时报抽样调查全市27个在售楼盘发现,维持原促销不变和低价促销的楼盘有17个,有10个楼盘因收回折扣等略有涨价。

对此,业内**解读认为,一方面,大型房企任务完成年底促销意愿不强;另一方面,新政促涨效应在减缓。但新政对楼市回暖仍有促进作用,明年房价或上涨。

根据广州阳光家缘的数据,目前广州十区两市在售楼盘有1418个。信息时报抽样选取了十区中的27个楼盘进行对比,了解在新政**后,其价格和销售情况,如促销折扣是否取消、房价是否有回调等。这些楼盘在今年上半年楼市调整期里,都曾经进行过较大幅度的打折促销。

降价派

新盘低价开售遭“疯*”

在房贷新政和降息等多重政策利好下,上半年开始就储客的部分楼盘,终于“鼓足勇气”,在年底以“亲民价”开盘。

今年5月份,在珠三角房博会上,增城楼盘碧桂园中新*府参展做宣传。当时销售人员称,楼盘预计在国庆**周期间开盘,买家可以先做意向登记,“因为楼市不好卖,所以早点做准备”。8月份,该盘销售中心正式开放,接受意向登记。不过,该盘并未在国庆期间推出,而是等到12月的**个周末才开盘。储客超过半年后,以洋房折后毛坯价5680元/平方米起开售,由于性价比较高,刚一开盘就被“疯*”,短短1个小时销售了300套房,*好卖的是82~85平方米两房和89平方米三房。

这个楼盘的**,也是目前广州楼市比较有代表的缩影:在新政利好“加持”下,不涨价销售,成交量就会放大。12月初周末卖得比较好的楼盘,还有番禺区市广路的金山谷尚层,开发商称开盘*日就销售了约八成。销售人员陈先生说,该盘折后均价是1.4万元/平方米,带装修,*低价为1.3万元/平方米,高层单位要1.5万元/平方米左右。*受欢迎的142平方米四房单位,已经全部卖完。

当记者询问“还会不会做促销”时,陈先生很“傲娇”地说:“卖得这么好为什么还要促销?”但事实上,该盘7月未开盘时对外预计的售价是1.5万元/平方米。目前的售价还是略降了1000元/平方米。

值得一提的是,低于“吹风价”销售的并非只有郊区楼盘。越秀区的富力东山新天地,目前售价是4.7万~4.8万元/平方米,低于7月份时销售人员透露的预计开盘价4.8万~5万元/平方米。

年底降价清“尾货”

12月的*个周末,黄埔区广汕路与大观路交界处的雅居乐富春山居销售中心正在年底“清货”,迎来了不少看房者。这个楼盘主推的是大户型,来看房的多数是40岁以上的改善型买家。黄女士是接到中介的促销电话后来看房的,她说:“(中介)说是上一期剩余的单位,现在*低价约1.7万元/平方米,内部还可以申请低至1.6万元/平方米。感觉比之前要便宜。”现场销售人员也称,上一期大户型单位的团购价确实是在1.6万元/平方米左右。该盘对外称的均价一直是2万元/平方米,相比之下,目前已降价约4000元/平方米。

荔湾区的路劲隽泷湾也进行清尾货,销售人员李先生说,目前只剩下一套82平方米的小户型,其余都是142平方米以上的大户型,“折后均价是毛坯1.3万元/平方米”。这个房价低于6月份促销时的1.5万元/平方米毛坯价。

涨价派

老城区学位房“硬气”提价

“比开盘时涨了约1000元/平方米,年前不会有更优惠的了”,荔湾区龙津中路龙津世家的销售人员说,目前该盘折后均价是3.7万元/平方米,而4月份开盘折后均价是3.6万元/平方米。该盘因为有省级学位,销售人员的底气明显比较足,只说过阵子企业成立7周年时会有9.3折促销,但折后价跟目前报价差不多。

5月份时,海珠区南洲路的罗马家园均价是2.65万元/平方米。销售人员说,目前的售价是100平方米户型均价2.8万元/平方米,215~400平方米户型均价在3.2万~4.5万元/平方米。以100平方米户型来看,均价已涨了1500元/平方米。

越秀区五羊新城的东山月府,因为是学位房,销售人员也相当淡定,称目前的售价是4.9万元/平方米,带装修。对于年前是否还有促销折扣的询问,她只说:“没有,我们有学位。”据了解,该盘此前曾推出按揭购房优惠10万元。

改卖装修房“曲线”涨价

在楼市低迷时,开发商会改卖毛坯房暗降房价,但在楼市出现利好时,又出现毛坯房变装修房“曲线”涨价。

位于大坦沙的花语水岸,在此前的降价潮中,先是降为2.3万元/平方米的装修价,随后又改卖毛坯房,均价约2.1万元/平方米,一口价特价房*低为1.9万元/平方米。但到了12月初,销售人员称,又卖起装修房了,目前均价是2.4万~2.5万元/平方米,比此前的装修价至少涨了1000元/平方米。不过销售人员强调,目前的组团位置更好。

除了改卖装修房外,“曲线”涨价的方法还有收回特价单位。海珠区广州大道南的逸景翠园,此前降价时曾有额外折扣的部分特价单位,均价为2.9万元/平方米左右。但现在销售人员报出的均价,已经回调到3万元/平方米。

天河区车陂的天健上城,在国庆时曾打出“购60至75平方米两房小户型可享受50套一口价单位”的优惠,不论朝向、楼层均可以19900元/平方米的价格成交,其余单位多重优惠总计可减25万元。销售人员日前表示,现在均价是2万元/平方米起,额外优惠已经收回。

“稳价派”

维持促销价“淡定”不动

新政利好下,还有部分楼盘维持此前的优惠促销价。

海珠区广州塔旁的珠江帝景,10月曾推出一批二期的特价单位,折后均价是3.8万元/平方米。销售人员说,目前均价是4万元/平方米,上述特价单位仍有,“价钱没变”。

12月中旬,广州亚运城推出新一期单位。开售前,销售人员称预计售价是1.1万~1.2万元/平方米,带装修。正式开盘时,112平方米以下的两三房,装修均价*低约10100元/平方米;143平方米以上的三四房,毛坯均价*低是9200元/平方米。今年,亚运城曾引起轰动的大特价是9800~12500元/平方米,带装修。目前售价与此特价基本持平。

番禺南村的雅居乐剑桥郡此前曾将毛坯价1.8万元/平方米,下调到1.3万~1.4万元/平方米。目前毛坯均价仍维持在1.4万元/平方米。

此次记者随机对比的楼盘中,还有不少楼盘维持了早期的促销价,约占抽样盘的1/3。

明涨价暗送车位等于“没涨”

番禺南村的万科欧泊,在5月下旬曾降价5000元/平方米,以均价1.6万~1.7万元/平方米销售,带装修。*近有业界人士称,该盘已经涨价了。但销售人员表示,目前的售价是1.7万元/平方米,带装修,有团购活动,可以交2万元抵9.5折。按此计算,折后均价仍为1.61万元/平方米左右,只略涨100元/平方米。而且,该盘上半年促销时卖的是靠近变电站的A区单位,且是东西向。目前销售的是B区,位置和朝向比之前要好一些。实际上,该盘在5月份降价前的报价是2.1万元/平方米。

荔湾芳村龙溪东路的中铁荔湾国际城,目前报价是2.3万元/平方米,带精装修。乍听也比上半年降价时的装修价2.2万元/平方米要高,但销售人员说,现在买房会送车位,车位价值22万~23万元。如果不要车位是否可以再降价?销售人员说:“签约时可以谈”。如果减去车位的钱,其实该盘目前的售价仍维持2.2万元/平方米左右。

萝岗区开创大道与开源大道交界处的中海誉城的销售人员也说,新政利好下,报价上涨了数十元/平方米,其实相当于没涨。

**观点

年底降价促销规模不大

尽管广州楼价并未在新政后出现快速拉升,但购房者期盼的年底冲业绩大降价,似乎也并不给力。

此前曾有业内人士预测,大型开发商,尤其是上市房企迎来业绩冲刺,在年末将会较大规模开展促销活动,打折促销的力度将会是年内*大。但目前广州楼市降价幅度较大的,往往是郊区近200平方米的大户型,其余楼盘并未见大促销。

对此,房地产**吴定金认为,目前广州楼市更多的是蓄客为主,在10、11月份时,开发商不敢再等时机,基本已将能推的货都推了。中原地产项目部经理黄韬称,广州楼市不可能进一步降价,也不需要降价。万科、绿地等大房企都已完成了全年任务,减价促销的欲望没有那么强烈了。

经纬行市场经营部总监李耀康说,年底有部分楼盘会促销,如市中心部分原先定价较高的楼盘,降价进行尾盘清货是正常的。但目前并没收到开发商想降价的消息。不过目前在售的楼盘很多拿地较贵,已经是“贴着成本价”在卖,也没有可能再搞促销。

新政拉涨房价效力减弱

过往楼市新政**后,尤其是信贷政策的放松,不少楼盘会应声而涨。但这次房贷新政和降息双重利好下,广州楼市却略显疲态,未见到较为明显的涨价楼盘。

李耀康表示,这次市场对新政的反射弧似乎变长了,降息等利好并没有像过往一样使得房价立马上扬。这主要是整个市场信心仍不足,过去购房者相信楼市是政策市,政策放松就要马上买房,但现在经过多次政策调整,这个效应开始在减缓。而且现在的投资渠道比以前多,投资者已不会太热烈地追涨新政。

黄韬透露,目前多数楼盘是维持原先的优惠和价位,有部分楼盘可能收回了9.8折、9.9折等优惠,等于涨价2%~3%。但行内来看,只要在5%以内的幅度变动,都属于平稳。

楼市回暖明年或上涨明显

年底的楼市,看起来没有出现大降价促销,也没有出现新政拉动快涨。但业界人士都认为,新政对广州楼市的成交,还是打了“强心针”。而当成交回暖到一定程度,房价必然会出现变化。

吴定金认为,新政对广州楼市成交量回升作用很大,跟之前相比,楼市库存量已经减少30%~40%。这次政策调整到10月份开始筑底期,部分楼盘可能在明年**季度开始调价上涨。预计广州整体房价出现明显上调,应该在明年下半年。

黄韬也认为,新政是有效果的,楼市成交量放大很明显,11月份成交量比10月份成交量多,这是很罕见的。他预计12月份回暖趋势将更加明显,但复苏期仍不确定,反弹幅度多少也不一定。

赵卓文则认为,各方都需要降低期望值:政府应该降低对地价的期望值,只有地价回调到合理水平,楼价才能回到合理水平;开发商应该降低对房价的期望值,年末促销是个好的选择;购房者应该降低对楼价下调的预期。广州楼价将维持平稳态势,未来5年内,都不会有很大的波动。

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