2014年广州甲级写字楼哪里强?

2014-12-28来源 : 互联网

根据****部门统计,截至2013年广州共有276家总部企业,到2014年广州总部企业数量将达到323家。发达的现代服务业、大规模贸易总量、**枢纽型基础设施条件等为广州吸引落户提升了竞争力。因此,2014年的广州**写字楼无论销售还是租赁市场,都是量价齐升,红红**。其中,在销售市场的新增供应量上,黄埔区的**写字楼供应上涨*快;天河珠江新城则无论在销售市场的成交还是租赁市场的租金上,都是广州*旺的,堪称广州的No1;而在全市公寓新增量同比上涨28.1%的**式增长下,番禺则傲视群雄,傲娇地超过*热的黄埔,成为广州2014公寓卖得**的区域。

高力**项目销售及**部董事黄润满表示,宏观经济下行压力虽大,但降低存款准备金率、降息等政策预示明年货币市场将更加宽松,市场环境亦较今年明朗。天河CBD明年将迎来*后一批可售**写字楼项目,由于中心优质项目抗风险能力强,预计逆市下项目销量及价格依然保持稳定上涨,升值保值相对较有保障。对于来年写字楼租赁市况,高力**咨询服务部董事陈厚桥预测:2015年近77万平方米优质办公物业新增供应的入市将促使市场竞争激烈化,空置率预期将被推升,全市平均租金面临2%~5%的下调。

此外,从2015年到2019年五年内,广州预计平均每年将有约80万平方米的写字楼新增供应落成入市。其中2015年至2017年新增供应主要集中在珠江新城,包括越秀金融大厦、侨鑫**大厦、环球都会广场等多个高质素项目将落成。而到2018年至2019年,随着珠江新城商务区开发进入尾声,其东部延伸区广州**金融城及南部琶洲区域将逐步进入新项目完工期,届时新增项目将主要集中在此两区。

销售:**写字楼新增供应55.3万m2

今年1-11月广州一手可售**写字楼新增供应55.3万平方米(取得预售证为准),全市新增量同比上涨29.4%。今年天河区新增供应减少,比上年同期新增供应量少19%。随着中心区供应饱和,办公郊区化的趋势增强,黄埔今年优质项目供应抢闸明显,新增项目包括萝岗万达广场、绿地中央广场、保利中誉广场等。

量价齐升,珠江新城成交拔头筹

今年1-11月广州一手可售**写字楼网签面积31.3万平方米,同比上涨28.1%。其中,天河区网签面积占全市66%,成为全市写字楼成交主力。外区黄埔和番禺虽然供应和成交增大,但成交速度还有待提升。在全市成交的前五榜单中,榜首为富力盈耀,该写字楼整栋售出,网签套数达446套,网签面积达84523平方米。多个项目整层以上成交比例增多。除海珠富力天域中心外,其余前四位均位于天河区珠江新城。据高力**统计,2014年1-11月广州**写字楼网签均价37265元/平方米,同比上涨14.2%。全市月均去货速度约2.8万平方米,同比上涨28%。

郊区余货货量相对充足

2014年年底全市一手**写字楼在售余货量约38.23万平方米,其中珠江新城剩余货量趋紧,约10.26万平方米,仅剩保利克洛维、珠控**中心等少量项目在售。相对而言,黄埔区剩余货量不少,有绿地中央广场、保利中誉广场,还有萝岗万达广场。

租赁:全年租金达152.1元/平方米/月

2014年,广州**写字楼市场共迎来约173466平方米的新增供应,全部来自于天河珠江新城,其中高德置地广场四期约8.5万平方米;雅居乐中心约8.8万平方米。因为有意识地错峰推盘,使得2014年市场供应近年*低位。

2014年上半年,**写字楼租赁市场表现平淡,租金表现延续2013年下半年的轻微下滑态势。进入下半年,随着租赁需求的逐步入市,写字楼市场渐趋活跃;尽管有新增供应的入市,但新项目在早期已开始市场预租培育;下半年全市平均租金较上半年所有回暖,2014年广州市**写字楼市场平均租金为152.1元/平方米/月。

2014年,国内金融和保险行业是广州**写字楼租赁需求的主要来源,包括招商信诺人寿、中宏人寿保险及中意人寿等保险公司在本地的扩张需求明显。另一方面,本年度广州**写字楼租赁市场需求*为活跃的行业来自信息科技及专业服务类。区域选择上,珠江新城和天河北-体育中心商务区是金融、贸易、信息科技、专业服务等行业企业首次进驻广州或置换搬迁的首选。其中,珠江新城越秀金融中心(西塔)就被中国电信租赁了12000平方米面积,而刚刚封顶的周大福中心(东塔)也被某数码科技有限公司预租了10552平方米面积。

公寓:黄埔**式增长番禺卖得**

今年1-11月广州一手可售公寓累计新增供应145.9万平方米(取得预售证为准),全市新增量同比上涨28.1%。其中,黄埔和番禺为供应主力,两区供应量占全市60.8%。黄埔今年受到两区合并和原萝岗区热度上升影响,今年供应量呈**式增长。新增供应的排行榜前五的项目除了一个位于番禺区以外,其余均位于黄埔区。相比之下,中心区项目供应依然紧张,天河区仅新增天河新天地一个项目。

今年1-11月广州一手可售公寓网签面积93.3万平方米,同比上涨6.8%。其中番禺成交量比例*高,占32%,其次是黄埔和花都。今年1-11月广州一手可售公寓网签均价15903元/平方米,同比下降12.6%。大量同质化供应导致郊区如黄埔、番禺公寓率先降价,加上住宅限购限贷政策放松影响,市场以促销去货为主,整体均价下降,但中心区项目价格依然坚挺。

2014年底全市一手公寓剩余可售货量约98.17万平方米,库存巨大,货量主要集中在番禺和黄埔,分别有23.4万平方米和29.2万平方米。天河优质项目供应依然紧张。

2015年展望

天河CBD将推出*后一批**写字楼

2015年全市预计可售总货量至少约115.62万平方米,其中全新项目至少占66.92万平方米,各区供应量都有所增大。天河预计可售总货量至少共57.13万平方米,其中天河CBD全新项目共16.02万平方米,金融城潜在新项目至少共18.3万平方米,预计部分上半年将推出。

郊区公寓项目将继续以价换量

2015年预计一手公寓可售总货量约157.56万平方米,其中全新项目约62.3万平方米。中心区如天河和越秀供应则有所增加,将有6个新项目推出市场。预计明年郊区公寓项目将继续以价换量。广州保持限购下,公寓不限购依然值得投资。

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北京写字楼、上海商铺租金问鼎全国

截至2014年年末,高力**监测的全国14个主要城市中,北京持续成为写字楼物业租金*贵的市场,其平均租金达每平方米每月约人民币310元。商铺物业上,上海平均租金持续居全国之首,约为人民币1195元每平方米每月。

2014年期间,尽管经济增长放缓,国内市场对写字楼空间的需求仍相对保持稳定。总体而言,中国写字楼物业租金增长趋于平缓,其中北京持续成为写字楼物业租金*贵的市场,其平均租金达人民币310元每月每平方米,厦门以人民币52元每平方米每月居末位。商铺物业上,当一线城市空置率在2014年年末时几近稳定在10%之水平的同时,二线城市在下一波大量新增供应到来之前,其当前空置率低至约8%。就资产表现而言,一线城市显得更为平稳,截至2014年年末,上海平均租金持续居全国之首,约为人民币1195元每平方米每月。

对于2005年的市场,高力**研究部中国区董事谢靖宇认为,就写字楼房地产市场而言,中国东部、南部以及西南地区的主要城市,譬如:上海、杭州、广州及成都,预期将有大量新增供应入市,从而导致空置率的攀升及租金表现的疲软。北京市场内,鉴于新增供应相对有限,且其租金自2013年第二季度以来已连续六个季度下跌,该市租金将有望实现适度增长。此外,中国商铺房地产市场供应量预计将于2015年达到峰值,14个主要城市中将有约730万平方米新增供应计划入市。

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