“自贸区”频吹风 南沙楼市波澜不惊

2014-12-28来源 : 互联网

***公布在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区后,此前曾被传列入广东自贸区范围的南沙,仅*近半个月住宅成交均价略有上涨。在今年出现数次政策传言以来,南沙的楼价和地价均暂未出现较**动。市国土房管局近日公布的数据显示,“银十”过后11月南沙一手住宅网签量回落到7.84万平方米,均价为9523元/平方米,并未受到11月利好传闻的刺激。有业内人士认为,市场对“政策概念”已较为疲软,等自贸区政策落实后,才可能对南沙楼市产生新一轮的刺激,或将在短期内带动楼价上涨两成以上。

多次政策变动南沙楼价整体平稳

作为广州未来经济发展的引擎之一,近年来,南沙曾多次传出政策变动的消息。2012年,《***关于广州南沙新区发展规划的批复》同意广州南沙新区为***新区,成为我国第六个***新区。

去年7月23日,广东省**在《实施珠三角规划纲要2013年**工作任务》中明确提出,南沙新区在当年内启动申报自由贸易园区。去年9月上海自贸区获批后,全国各地曾一哄而上申报第二批“自贸区”。今年初广州**期间,广州市市长陈建华透露,广州正在统一申报自贸区。广州列入的申报范围是7.8平方公里的南沙保税区,以及白云机场综合保税区约7.4平方公里。但在今年6月,有媒体报道,**“暂停”各地自贸区的申报流程。对于此前传言纳入广东自贸区范围的南沙,业内随即预估,在今年下半年整体楼价或有明显降幅。

然而,在多次消息传出后,全市整体成交低迷的大背景下,今年6月至10月南沙一手住宅均价仍未有明显波动,仍在10000元/平米上下徘徊,并未出现业内早前所预期的跌势。广州市国土房管局的楼市数据显示,去年1月至今年11月,南沙一手住宅网签均价只在今年1月和3月突破了12000元/平方米,其余月份大部分维持在10000-12000元/平方米范围内,楼价未受政策刺激而明显抬涨,整体趋势平稳。

广东自贸区获批后南沙楼价半月均价略涨

今年12月12日,***常务会议指出,要依托现有新区、园区,在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区。昨日,有知情人士透露,早在今年中旬,广州市**常务会议公布了与广东自贸区申报相关的筹备工作方案,各部门都有具体的分工,进行相应的准备和课题研究,但目前还在申报和准备阶段,未有进一步消息。

“自贸区”正式公布的今年11月,南沙自贸区获批的传闻曾再次传出。但网签数据未能显示出,南沙楼市有受到利好的刺激。“银十”过后,11月南沙一手住宅网签量回落到7.84万平方米,均价为9523元/平方米。网易房产的*新数据显示,南沙住宅成交均价在本月12日到18日出现较大起伏后开始平稳上升,半个月以来均价略涨约一成。

广东省房协赵卓文认为,南沙成为***新区后,楼市已经受到政策利好的带动,楼价从当时的平均每平方米五六千元,涨到目前的每平米一万元左右,楼价已涨一倍。“说明南沙的住宅已经在升值,未来还有很大空间。”

猜想

“自贸区”落实后的南沙楼市

市国土房管局公布的数据显示,南沙楼市今年成交量降幅则较为明显,今年1-10月一手住宅成交量为54.98万平方米,较去年同期减少35%。***常务会议*新公布再设自贸区的消息,能否为南沙楼市带来新一轮刺激?

市场对利好政策概念已疲软

合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,南沙住房成交量一路跟着政策走,如今投资热潮已退,刚性群体更看重南沙本身的配套设施。“南沙之前有好多概念,比如国家新区、自贸区,之前一直在炒概念,但政策都没有落实。买家对概念已经比较疲软,市场这次对自贸区新消息的反应也会比较迟钝。”

阳光家缘*新数据显示,截至前日,南沙区可售住宅有10940套,面积将近135万平方米,库存量仅次于番禺、花都,名列全市第三。黎文江认为,按照南沙今年的成交情况来看,至少需要两年才能消化完,今年每月平均消化量只有5万平方米左右,而去年可以达到8万平方米。“供应量这么大,南沙楼市近期很难起价。”黎文江认为,南沙楼市好难再靠政策概念带动,等自贸园的具体政策出台后,产业落实,人才落户,成交量才会有大幅提升,因此升值周期会比增城新塘等区域要长。

南沙保税区附近或将有较明显带动

即使能成功列入广东自贸区范围,方圆地产首席分析师邓浩志认为,新政落地后,对金洲、蕉门、进港大道沿线的南沙核心区,以及凫州大桥到龙穴岛一带的利好较大,但对其他交通不方便的外围区域,产生的效果未必明显。

邓浩志认为,地铁金洲站、蕉门站、进港大道一线,集中了南沙的配套、商贸,又靠近市区,交通方便,若南沙确定列入自贸区范围,这里将会是受益较为明显的板块,而凫州大桥到龙穴岛一线,很有可能是*靠近未来自贸区范围的地方,受益也较为明显。但其认为,黄阁等外围区域受政策利好的影响不大。他预计,南沙目前还在去库存的阶段,明年第二季度,南沙楼价将进入上涨周期,届时或有15%-20%的涨幅。

政策落实后短期内楼价或提两成

广东省房协理事赵卓文认为,南沙发展滞后,目前仍然是广州楼市的价格洼地,同样被传言列入自贸区的横琴,目前均价约为每平方米四万元,八成是澳门居民购买,体现的是澳门的价格,而南沙处于更为特别的投资区域,因此有较大的后发优势,将会成为广东新的增长点和经济引擎,会有较大的增长空间。

“如果落实自贸区政策,短期内南沙楼价会涨至少20%。”赵卓文认为,今年南沙土地价格暂未有大幅攀升,是由于今年推出的地块以商业办公为主,目前南沙人气尚未集聚,开发商对于商业地块比较谨慎,因此抑制了整体地价水平,加上今年楼市整体低迷,因此南沙地价仍处在较低水平。

“自贸区”那些事

2013年7月23日,广东省**在《实施珠三角规划纲要2013年**工作任务》中明确提出,南沙新区在当年内启动申报自由贸易园区。

2014年6月,《瞭望》新闻周刊曾报道,由于**高层对自贸区申报存在的问题“不甚满意”,自贸区申报被紧急叫停,南沙的申报方案也被打回重新审查。

2014年10月30日,中共**政治局委员、广东省委书记胡春华在广州会见香港总商会访问团一行时表示,粤港澳自贸区很快会落实。

2014年11月6日,粤港合作联席会在广东召开。据透露,自贸区申报目前已获各部委审核同意。

2014年12月12日,***常务会议提出,在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区。

相关数据

今年出让地块 多以底价成交

今年以来,南沙共推出13块用地,其中商业、住宅用地共有9块,占比约七成。宗地面积接近38万平方米,而建筑面积达到约108万平方米。除了9月底挂牌的南沙街工业五路北侧地块因故中止出让,广州市国土房管局土地出让数据显示,今年以来,南沙出让的商务、商业、居住用地,折合楼面均价徘徊在3500-4200元/平方米。

合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,前面南沙推出的商住地块楼面均价约为2000元/平方米,去年到今年地价还在稳步上涨,但今年很多地块都以底价成交,交易现场也没有出现广钢地块拍卖现场的火热。“相当于是**提高地价,而不是开发商追捧抬起来的地价。”

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