业主房产越多投票权越大？

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昨**午，市住规建局召开听证会，对原《珠海市业主大会规程》进行修订，并拟更名为《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》。对这部关乎广大业主切身利益的《规则》，听证代表纷纷发表自己的意见，普遍将关注的焦点集中在对业委会权力的监督上，认为对业委会的行为和职权方面，新的规定应作出更为明确和详细的规定。

1投票权与房产挂钩

或出现开发商或**操纵表决

根据公布的《规则》征求意见稿，业主在业主大会会议上的投票权分为两类：**类根据拥有已竣工房屋的建筑面积计算，每一平方米为一投票权，不足一平方米的，按照四舍五入计算；第二类根据业主人数计算，一个*立的产权单位拥有一个业主投票权。

**部门代表杨静说，在业主大会表决的时候，业主的投票权至关重要，按照这个规定，在小区拥有的房产越多，投票权就越多，在召开业主大会的时候，就很有可能出现开发商或者是拥有比较多房产的业主，操纵业主大会表决结果的可能。

而住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主投票权人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。“这样就可以避免业主大会被少数人操纵情况的出现，建议珠海也要作出明确规定，”杨静表示。

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业委会人员构成

各种阶层的代表都要有

“虽说规定业主委员会要接受全体业主的监督，但在实际的操作中，业委会的权力往往很难受到约束和监督。”物业服务企业代表杨启萍说，由于业主委员会的性质比较特殊，成员一般都是自愿参加的为多，在业委会委员的组成方面，*先要对其资格进行一定的审议，比如职业、年龄等方面的构成，“珠海有一些小区的业委会成员，往往是退休人员居多，如退休的官员、**等，当然他们也有履行职责的能力，但往往不够接地气，业委会的成员代表性应该更为广泛一些，各种阶层的都应该有。”

杨启萍说，新的《规则》规定，业委会在任期届满三日内，要将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、**等移交给新一届业主委员会，“如果人家不移交怎么办？要承担什么样的责任？就没有更明确的规定，这样的话就没有约束力。”第十六条规定业主大会要设立监视会，但监事会要对业委会作出怎样的监督，没有更详细的规定，这样实际操作中往往就比较难执行，《规则》应该对监事会的职责也作出相应的规定。

对此，法律界代表职消寒认为，业委会如何才能如实、正确、完整地执行业主大会交给的职权非常重要，她建议说，《规则》可以规定业委会委员可以获得一定的报酬，并限定一定的标准，以吸引更多的人参与到业委会中来，提高整个业委会的素质和业务能力。

3

业主大会**

建议由街道办或镇**保管

市住房和城乡规划建设局住房发展与房地产市场监管科负责人介绍，为了对业委会委员的行为进行监督，新的《规则》除了要求业主大会要设立监事会对业委会进行监督，还规定业主大会也要与业主委员会一样，依法制定**，业主大会所作出的决定、发布消息，要加署业主大会**方可向外公布。这样一来的话，如果业委会没有履行业主大会交给的职权，可召开业主大会临时会议，业主可对小区的事务进行表决和处理。

“业委会的**通常是主任或专人保管，那业主大会的**又该由谁来保管呢，《规则》也没有明确规定。”香洲区人大代表杨军说，为了对业委会起到更好的监督作用，建议业主大会的公章由街道办或镇**来保管。也有代表认为，作为业委会的监督机构，业主大会的**可以由监事会来保管，或者由**或者业主大会制定一个管理办法，明确对业主大会**的使用和保管。

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业委会资金

改存公共账户方便监督

来自业主委员会的代表蔡建设说，业委会一般都有一定的经费和资金，在目前珠海已成立业委会的小区中，有不少都是将*存在个人的账户上，这样的话资金的使用就很难监督。他建议《规则》要在这方面作出明确规定，要求业委会都要设立公共的资金账户，并接受广大业主和**部门的监管。

另外，《规则》第47条规定，业主委员会要以书面的形式，将业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用情况，在物业管理区域内每半年至少公布一次，接受全体业主的监督。

法律界代表职消寒就认为，《规则》要求业委会要公布这些内容，但如果不公布的话，要承担怎样的法律责任，则完全没有作出规定，这样的话对业委会根本就没有约束力，导致最后出现业委会不公布，业主也无可奈何的情况的出现。另外，职消寒也认为，要参加业委会的人，同时也应放弃一些个人的隐私，比如电话号码要对全体业主公布，接受业主的监督等，这些都应该在《规则》作出规定。

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业委会不愿换届

**将责令组织换届选举

杨军说，根据《规则》第六十一条的规定，业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。但在实际中，往往会出现业委会任期已到，却不按规定组织召开业主大会换届的情况，这样业委会就出现了一段“真空期”，小区的事务也没有人去管。

市住规建局相关负责人解释，该局在制定《规则》的时候，也考虑到了这一点，根据新的规定，业委会要在任期届满前三个月内，书面报告街道办事处，提出换届选举意见，组织召开业主大会进行换届选举。如果业委会不按规定组织换届选举，街道办事处、镇人民**将责令业主委员会限期组织换届选举，**也会协助业主召开业主大会，如果因参加业主大会会议的业主未能达到法定数量等客观原因未能如期换届选举，经街道办事处、镇人民**同意后，原有的业主委员会将继续履行职责，直至新一届业主委员会产生。

6

**如何监管

遵循属地管理各部门分工监督

香洲区人大代表杨军还提出疑问说，《规则》规定市、区物业管理行政主管部门，街道办事处，镇人民**都要对辖区的内业主大会的活动进行指导、监督，但具体如何指导监督，怎么分工，就没有一个明确的说法。“比如贵局的房地产科，也就只有几个人，怎么管得了那么多事情，另外这些职权都已经下放给镇、街，是不是又重新由市里面来管？”

市住规建局相关负责人说，对于业主大会及其业主委员会设立和活动等，监督管理都遵循属地管理的原则，街道办事处、镇人民**主要负责的是实际操作中的问题，还要设立物业管理专职工作人员，解决执行中出现的问题。市、区物业管理部门则是业务指导的部门，对实际执行过程中作出业务的指导，“比如镇、街在实际执行和操作中出现不明确的地方，或者有争议的地方，市、区物业管理部门可以作出解释和业务指导”。

比一比

新的《规则》与原来《规程》有啥不同？

1、名称的改变。

2、《规则》明确在业主委员会的设立和活动中，进行指导和监督，并建立市、区、街道办事处物业管理联席会议制度，协调解决物业管理有关问题。

3、《规则》明确业主大会的组成及职责，进一步细化了管理规约以及业主大会议事规则的内容。

4、《规则》明确*次业主大会筹备组构成人员的类别、参会要求和比例。

5、《规则》明确召开*次业主大会的程序、时间要求以及相关投票、表决事项。

6、《规则》明确业主委员会的产生方式、应该履行的职责和业委会委员的个人要求、工作职责，业主大会以及业委会相关**的管理规定。

7、《规则》明确业委会正常和非正常解散、以及重新选举的事项。

本版采写：蓝辉龙