广州分站
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惠州城轨西湖站地块，位于惠城区*核心地段，周边有西湖景区和繁华的商圈。陈博摄
蒋奇政惠州中心区*个地铁上盖物业地块、**地段，在无竞争情况下底价成交，年度备受瞩目的莞惠城轨西湖站地块本周一下午竟以5.18亿元的挂牌价花落旭日中国地产。在惠州仅开发过城市花园项目的旭日地产，本次成为赢家后随即陷入坊间质疑的漩涡。其中官方要求20亿元资信证明以及不接受联合竞拍的苛刻条款被怀疑旨在定向出让。
楼面单价比2012年惠州地王低了1256元
本周一，惠州市国土局官网显示，莞惠城轨西湖站地块成交完毕，来自香港的旭日中国地产以底价5.18亿元斩获。
鉴于该地块优越的区位以及地铁站口和惠州西湖风景名胜区的属性，被坊间认为是惠州近年来*具价值的商业地块之一，其位于西湖商圈的中心，面朝西湖，占地面积为2.08万平方米，规划总建面为10.8万平方米，其中地面建筑7.5万平方米，地下建筑3.3万平方米。若仅以上述成交价格计算，其楼面价为5590元/平方米，这一价格比2012年地王江北7号小区6846元/平方米的楼面价低了1256元/平方米，也低于2013年深圳立润拿下的江北外贸学校地王6169元/平方米的楼面价。
规划显示，地块将用于建设莞惠城际轨道西湖站城市综合体，其地块的*大价值在于把西湖城轨地铁站和西湖风景区以及周边的商圈进行了有机连接。其规划显示地块地下建莞惠城际轨道西湖站、西湖站地下通道和商业服务业设施，地面包括商业服务业设施、西湖站地面出入口和风亭等。
惠州市中城嘉信房产经纪有限公司董事总经理杨锦斌评价认为，上述地块的价值点不仅仅在于莞惠轻轨，未来将是深惠等城际地铁在老城区的唯一换乘点，与此同时和西湖风景区连为一体保证了项目可观的人流，该地块的前景极好。
惠州地产策划人范忠洲在本周四受访时称，鉴于其地块的价值有成为惠州地标的所有条件，其5.18亿元的成交价格再往上加1亿到2亿元都还会有可观的利润，“从一定程度上贱卖了”。
官方设置苛刻条件被指定向出让
12月3日地块挂牌，国土局官网设置了前所未有的苛刻竞买条件。公告称，竞得人对项目投资至少12亿元，并提供一份20亿元的资信证明。在上述消息发布4天后，国土局官网再次发出公告对竞买条件限制再度升级，内容显示地块不接受联合竞拍，只接受单个公司申请。此外，外地企业竞拍成功后，则需在拿地两个月以内在惠州工商行政管理部门注册成立项目开发公司。
这些条件在一位要求匿名的地产操盘手看来，是为定向出让设置条件，不接受联合竞拍，本地企业由此基本被排除，提供20亿元的资信证明是流水还是物业也没有进一步说明。
此外坊间还认为，旭日中国地产能够拿下上述地块*重要的筹码还在于，西湖地铁站地块的923户拆迁置换房在其开发的江北城市花园项目内。
城市花园开发周期已经超过20年，是旭日地产在惠州迄今为止唯一一个地产项目，其位于东江一线江岸，相邻惠州标杆性豪宅合生帝景湾，但在惠州行业内，城市花园一开始即被蒙上神秘的光环。城市花园并不是一般意义上的地产项目，有知情人说，城市花园定向销售给特定人群：高职务的公务员以及富豪。
在这样一个高大上的项目内建设4栋安置房本身就让人费解，但唯一可查的解释是，西湖的拆迁业主似乎只认可这一地块的安置置换。有业界人士称，城市花园的地块拿地非常便宜，此次置换的安置房是占用了篮球场以及规划中的学校，“或许旭日集团以建设安置房的BT来置换其西湖地块都有很大的可能性，定向出让是大概率事件”。
而惠州世联行总经理苏剑在受访时亦称，该地块基本属于定向出让。原因在于地铁沿线物业开发权集中在惠州地铁集团手上，而负责拆迁工作的惠州城建集团占有地铁集团45%的股份，其通过置换西湖地块换取旭日集团旗下城市花园的安置房，既可节省一部分拆迁成本，又能协调拆迁安置过程中出现的纠纷，一举两得。
本周四上午致电旭日惠州总部办公室，电话一直无人应答，此前旭日地产项目相关负责人以暂时不便对外透露消息为由婉拒了媒体的采访。
而市国土局方面，在接受媒体采访时，对于是否定向出让却并未给出明确答复。
地块有成为惠州城市地标的潜质
该地块地下3.3万平方米的建筑是地下商城，鉴于西湖周边的控制性规划地面建面仅有7.5万平方米，地下部分和西湖地铁站荔浦风清连为一体。
在范忠洲看来，地块具备成为惠州地标的潜质，应该会是大体量的商业，辅以部分住宅写字楼的业态设置。
地块所在的西湖是惠州的城市名片，是国家级4A级风景名胜区，年接待游客量可达150多万人次，这在杨锦斌看来也是地块的核心价值点，惠州城区对外地人吸附力*强的旅游景点即是惠州西湖，这也是惠州城区未来地铁换乘的中心枢纽交会点，而此前西湖周边仅有的西湖丽日完全无法满足消费人群的需求，城轨站地块可以设置丰富的商业业态。
