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惠州水北村，仍然有不少房屋等待拆迁。2010年起，惠州掀起旧城改造大潮。
这是惠州掀起“三旧”改造浪潮的第四年。4年间寻寻觅觅，惠州旧改依然难以交出一份令人惊艳的答卷。拆迁难、回迁慢、拆赔比高企难题始终困扰着旧改。而**、开发商、拆迁户三者之间的“囚徒困境”，犹如紧箍咒一般紧扼住旧改命脉。在这过程中，开发企业自行运作拆迁成大势所趋，但基于政策不明、拆迁纠纷多、补偿投入大等原因，品牌房企参与热情不高。业内观察人士表示，旧改理应由**主导并进行规划。通过**的公信力与协调力提高项目实施率，推动项目更新。
52个旧改项目仅6个入市发售
10月的*后**，水北新村二期安置房小区内人声鼎沸，第三批抽签活动在此画上句号，持续近两年备受关注的水北新村二期安置房**之战终于落下帷幕。从2005年11月被列入“两江四岸”整*算起，10年间位于惠州江北菊花二路与东江之间的水北新村地块旧改过程一直不甚顺利。从拆迁初期的****到去年1月10日水北村二期旧房清拆正式启动，再到已签约的300多户村民陷入逾期两年的等待安置房困局之中，这个弥漫着强拆戾气和漫长等待焦虑的旧改项目一路纷争不断，硝烟四起，其旧改过程所遭遇的艰辛与复杂堪称惠州之*。
自2009年底惠州吹响“旧城改造”的冲锋号以来，拆迁难、回迁慢、拆赔比高企这三大难题一直困扰着惠州的旧改进程。据此前媒体报道，截至今年3月，在省国土厅核定的惠州符合“三旧”改造条件的4652宗地块、10.06亩改造面积指标中，4年间全市各区县共启动52个项目，面积仅1632亩，其中已办结用地和规划报建手续的只有39个。
通常一个城市更新项目从启动到落成入市，至少需要5-6年时间。据粗略估算，目前惠州仅隆生文岭西堤、日昇昌天誉、国兆香润广场、乔弘模范生、隆生东湖9区、南坛的万象江山6个旧改项目入市发售，“三旧”改造工作推进相对缓慢。
企业自行运作拆迁成旧改主流
2010年，一场规模浩大的旧城改造在惠州市如*如荼地展开。根据当年**的《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》，“**主导、市场运作”的改造原则被搬上台面。而在2009年底，主导三旧改造的职能机构“三旧办”挂牌成立。然而，这个临时设立在国土局的统筹机构，主要负责协调事宜，在实际工作中并无行政实权。
两年后，《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》趁势出炉，规定以协议方式出让“三旧”改造用地使用权的，*低可只缴交10%的土地出让金。市国土资源局在此前受访时称，此举是鼓励社会力量参加三旧改造，只有属于私营企业的改造项目才能用于协议出让土地，少交的土地出让金主要用于征收拆迁补偿安置等。
这也预示着，开发企业自行运作拆迁成惠州旧改的大势所趋。而在实际的“三旧”改造中，除桥东水东街、水北旧村等项目由**主导和统筹拆迁工作外，其余多数项目均由企业自行协调拆迁、补偿等事宜，这无疑加大了开发商参与旧改的难度。
对此，**置业集团有限公司副总裁耿延良认为，旧改的*大受益方当属**与社区，理应由**主导并进行规划。**作为统筹各方利益的主体，只有当其积极有效介入具体更新项目后，利用公信力，协调组织各方利益群体，才能提高项目实施率，有利于城市面貌的改善。
品牌房企多对旧改参与热度不高
在新近的一次调查采访中，涉及到拆迁的居民普遍认为，若是市政工程的拆迁，早拆或许比晚拆更有优势。如果涉及到开发商主导的村企合作或旧城改造，那么更多拆迁户倾向于为自己争取更多的利益。
而在实践操作中，旧址物业产权的复杂性、拆迁谈判的繁复性与长期性迫使诸多开发商在参与旧改中避重就轻，只开发地块归属单一的旧厂房，避开依附于老厂、拆迁纠纷较多的宿舍楼，导致繁华高楼与破旧房屋毗邻而居的现象频发。
另外，基于政策不明、审批手续繁琐、补偿投入大、后期开发周期不可预料等局限性，旧改开发的利润空间不大，不少品牌房企参与积极性不高。惠州市“三旧”改造领导小组办公室联系人、国土资源局用地科科长李博在此前受访时曾表示，旧改项目推进速度慢，一个原因就是品牌房地产企业并没有多少兴趣。多数房企负责人称，旧改项目由于流程太过复杂，开发前期工作太过繁琐，往往选择不参与。
惠州某要求匿名的开发商旧改拆迁负责人分析，开发商前期的巨大投入并不能保证开发商在公开的竞价市场有任何优势，而根据相关的条例法规，价格高者得之，这也是导致开发商对于旧改积极性不高的因素。
耿延良则建议，一方面，**可通过实施财政补贴、税费减免等激励政策来吸引社会资本投入城市更新，另一方面，**可以采用其他方式，比如降低旧改地块的容积率，同时另将别处地块补偿给开发商，既改善城市环境，又让开发商从其他土地开发中获得回报。
惠州旧改模式
A拆迁改造
以旧住宅区改造为主的项目，相关**部门在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体，并与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，方能形成单一主体，实施改造。
然而，根据惠州“三旧”改造政策规定，为吸引更多市场力量参与改造工作，实践中通常采取由市场主体负责拆迁改造、缴纳出让金的土地出让方式，而非常规挂牌程序，以此降低企业成本。因此，在长达4年的旧改推动中，除桥东水东街和水北旧村等改造项目由**相关部门负责拆迁工作外，多数项目的拆迁、补偿工作均由开发企业自行承担。
B村企合作
将**征地过程中考虑到村民收益而划定的回拨地归集起来进行房地产开发。无论是地块出售给开发商或进行市政工程建设，在由国土部门征地过程中，为保障被征地村民的生计，在**征用地中划拨10%的土地作为村民的自留用地。村民以宅基地引入企业共建双方约定的合作方式，取得一定的住宅物业和商业物业，实现增值和村集体长期分红收益。
同时在上述村民规定的回拨地块以及集体土地性质的地块被开发商开发出售的过程中，对于约定的10%原村民的土地以及房屋采取等价的房屋或者其他方式进行折算，简单地说即是拥有原地块的村民或者是在原地块拥有房屋其他附着物的可以选择其地块上开发项目房屋、商铺或者等值市价的溢价权利。
C市政工程
市政工程的旧改主要是涉及到公共利益的桥梁、道路、高速公路、铁路、地铁、学校等建设，而被迫进行的对上述工程范围内占用的土地、房屋或者其他形式的农村集体土地进行征用。
在**对上述地块征用的同时，会对涉及到的利益主体的土地、房屋进行估算或者计价，设定指导价格再和市民进行协商，采用一次性支付或者置换、补差价置换的方式对利益主体进行相关补偿或者赔付，其对商业、住宅、个人土地以及集体产权地块的认定较为严格，惠州隆生大桥、西湖地铁站以及三环路的拓宽建设的拆迁、赔付都是属于市政工程的旧改类型。
采写：陈博蒋奇政
摄影：陈伟斌
