平价走量 挤出泡沫

虽然2014年一整年惠州房地产销售市场不是太理想，但是对于惠州这块市场，房地产开发企业却从来没有退却过。从投资情况看，房地产市场投资还呈现出明显的增长。由于库存面积超过千万平方米，所以2015年整个惠州房地产市场还将以消化存量为主。

房地产固定投资有大幅度增加

2014年全国的房地产市场在政策调控下，都处在一个盘整时期，在惠州销售情况同比去年也不乐观，但是从固定投资的情况来看，惠州房地产市场仍旧还是被人看好。

根据惠州市***统计数据，截至今年10月惠州市固定资产投资快速增长。1-10月固定资产投资1245.74亿元，同比增长19.5%。其中房地产开发投资505.89亿元，同比增长16.0%。

“相比珠三角其他城市，特别是广深等地，在很多房地产开发企业眼中，惠州还是有着自身的价值，如果产品得当，风险系数也不会太高。所以大家才会在这里增加投资。”有业内人士针对房地产开发投资的增加如是判断。

商品房销售面积价格均下降

在惠州市统计部门的数据中，今年1-10月，惠州市商品房施工面积达到5888.62万平方米，同比增长12.6%。商品房销售面积754.66万平方米，同比下降13.0%，降幅比前三季度收窄0.8个百分点。商品房销售额450.44亿元，同比下降9.9%，降幅比前三季度扩大0.8个百分点。

对数据进行分析不难看出，新建商品房数量在增长，但销售情况却不是很理想，房价也处在一种下行的通道。根据中原地产的统计，2014上半年惠州市商品房销售面积389.79万平方米，销售均价为5935元/平方米。而2013年全年惠州市的商品房销售面积达到1205万平方米。这也意味着如果2014年想要追上2013年的销售数据，2014年下半年至少要完成800多万平方米的销售量，从目前市场反馈的情况看，想要持平很难。

用一年时间挤出价格泡沫

2014年上半年，“降价”无疑成为楼市一大热词，不少开发商加入降价队伍，其中不乏雅居乐、中信、方直等知名房企。6月份，降价更是由点到面向全市各片区摊开，其中包括德威朗琴湾7折优惠、中信凯旋城4999元/平米起特价房、方直东岸5288元/平米起、雅居乐白鹭湖6.5折、深业**山4999元/平起。在频吹降价风的6月，成交也初见成效。惠城6月住宅成交2047套，成交面积24.53万平米，环比增长属于上半年历史*高位。

而在年底的11月，惠州房地产市场成交量也出现了让从业者为之振奋的消息。据中原数据统计，11月惠州一手住宅成交7397套，环比上涨1.64%，均价6114元/平方米，环比上涨8.79%；惠城一手住宅成交2488套，环比上涨19.21%，均价6359元/平方米，环比上涨5.19%。11月惠州住宅成交全面飘红，套数、面积与均价皆呈现上涨趋势。相比之前几个月的疲软态势，市场似乎有了转好的迹象。

回头看这一整年房地产市场的走势，不难看出，消化存量或许依旧是现在、甚至是2015年的主旋律。开发商这一波降价潮，其实就是主动挤出房价泡沫，随着挤泡沫的继续，2014年到2015年惠州房价增速放缓已难以避免。

针对目前的市场，业内人士断言，虽然受惠于9·30房贷新政，限贷的放松可以带来市场的活跃，改善性与刚性需求将会迎来新一轮的释放的窗口，连续下跌的局面会有所缓解，但总体预期难创新高。而在价格方面，惠州目前库存高企与供过于求的市场态势下，价格仍旧会徘徊在目前的水平，不会出现大幅的攀升。对于想要快速销售回笼资金的房企来说，挤出价格泡沫，用平价来走量还是接下来的大趋势。

[展望]

2015年消化存量仍旧是主旋律

虽然楼市近期处于疲态，但市场没有想象中的糟糕。据惠州中原策略研究中心数据统计，截至8月底，全市存量面积达1547.62万㎡。而2014年下半年全市预计供应量为675万平方米，预计新增供应6.3万套。预计去化周期达25个月，惠州房价的大幅下行似乎已不可避免。此外，目前北上广深四大一线城市楼市预计去化周期均未超过15个月，而惠州楼市的去化周期远超一线城市达10个月。

存量面积这么多，消化需要的时间这么久，所以很多房地产企业纷纷放缓了开发节奏，以消化存量为主。虽然2014年“9·30房贷新政”的**被认为是本年度*有力的“**”政策。认贷不认房、贷款利率下限为贷款基准利率7折，但是针对政策，却有多家银行表明今年的房贷额度已经用得差不多了，剩余的额度根本支撑不了刚需客户的需求。如果真要看政策带来的效应，恐怕要等到明年初，银行的资金够充裕才能实现放贷。

除此之外，在下半年的**政策中，公积金新政的讨论热度一直靠前。放松公积金贷款条件，职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，支持异地互相认贷、取消住房公积金个人住房贷款保险、**、新房评估和强制性机构担保等多项收费项目这些都在一定程度上为房地产销售**了利好条件。

从目前市场情况来判断，存量面积过千万平方米，销售情况却不见有大幅提升，单靠2014年*后这几天时间很难有大的走量。面对企业需要回笼资金的压力，2015年上半年甚至全年消化存量都将成为房产开发企业的主要任务。

[数据简析]

过半受访市民认为房价不会大起大落

作为普通市民，对于惠州房地产市场又持什么样的态度，看涨还是看跌，惠州读本也做了一番调查。在回收的1431份调查问卷中，认为未来惠州房价大幅下跌的占到了23%，大幅上涨的只有7%左右。更多的受访市民对于惠州目前的房价有清醒的认识，认为在未来不会出现大跌或者大涨。

针对“当前国家房地产政策和本地房地产形势对你的购房计划的影响是？”这一问题，有54%的受访者选择了推迟购房，等待更好的时机。不过也有32%以上的受访者认为，目前惠州房价已经处于比较合理的位置，所以不会受这些政策的影响还是会按原计划置业。

在针对182名房地产相关行业从业人员的访问中，有63%的受访者认为，相比2013年，惠州2014年的房地产市场明显不景气。而对于即将来到的2015年，也有近半数的受访者认为市场仍旧会维持这种不景气的状态，和2014年的形势差不多。有近29%的受访者更是表示，2015年市场形势相比2014还会更差。

市场不景气，那么是做出改变来应对市场呢，还是以不变应万变？受访的182名从业者中，超过七成认为，2015年必须要做出改变，才能应对目前的市场形势。