东莞“三旧”改造将启动新模式,先政府统筹,后市场进入

2014-12-28来源 : 互联网

莞城老区改造

虽然“三旧”改造启动时间不久,但作为城市土地资源二次开发的“三旧”改造,因此前房地产项目占比较高和管理不规范等,东莞市**在今年12月4日再次发文,要求各镇和市直单位加强“三旧”改造常态化的全流程管理,要求其在各环节执行“**主导、规划管控、成片改造、计划实施”的方针。

对此,市国土局在接受媒体采访时,曾表示原来的三旧改造工作多属于“摸着石头过河”,位于城市中心的三旧改造项目由于地段具备较高的商业价值,导致商住改造项目比例过大。“未来三旧改造项目将从偏重于地产项目向各类型项目平衡转变,加快落实产业类用地和公益性用地的改造,助力城市经济产业升级。”该负责人称,这也是市**的要求。

转变从偏重于地产类项目向各类型项目平衡转变

与前两年不同,今年以来,市国土资源局出让的国有建设用地中,商住商服用地规模大幅减少,特别是进入下半年以来,商住用地更是出现连续三个月断供的态势。据瑞峰置业初步统计,23宗三旧改造用地中有6宗用于工业地产,而2013年,全市超过50多宗的三旧改造用地用于房地产住宅开发。

这一现象可从东莞市**印发实施的《东莞市“三旧”改造专项规划及年度实施计划(2012-2015)》中看出端倪,满足三旧改造用地规划为居住用地和商业用地的比例,市区不高于60%,各镇不高于40%。此外,2013年市**印发的《加快推进“三旧”改造促进产业转型升级的若干意见》的补充文件,进一步明确工业地产作为东莞三旧改造的方向定位,包括旧城镇、旧厂房和旧村居等。

近日,市**再次印发《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》(以下简称《方案》),再次表示未来三旧改造类型将作出转变,即从偏重于地产类项目向各类型项目平衡转变,落实居住用地、商业用地比例控制要求,加快落实产业类用地和公益性用地改造。

门槛提高市场准入机制改变以往随意、零散申报

*新印发的《方案》还规定,除了在改造类型上有所改变之外,在改造区域、主导方式和管理机制上也要有所转变。其中,改造区域向核心区域集中改造转变,主要区域为城市中心和节点区域、近期**开发区域(水乡特色发展经济区、粤海产业园、松山湖产业园周边区域和轨道交通站点控制区域)和重要交通干线沿线区域。在主导方式的转变方面,则实施“两先两后”:先**统筹,后市场进入;先单位整体统筹,后单宗项目实施,整体从市场自发改造向**统筹单元改造进行转变。

“这意味着未来房企想要通过三旧改造项目拿地开发,须跟**的思路一致。”某不愿具名的开发商表示。未来,三旧改管理机制上也会更加严苛。“三旧改造还将纳入镇**班子考核重要内容,建立与新增用地挂钩的奖惩机制。另外,及时清理审批通过后不动工和不改造的项目。”三旧办工作人员表示,未来实行改造过程中,将按批次计划申报,划定改造单元和开展前期研究后,再报市**批准,改变以往随意、零散申报的现象。

监管视执行情况对镇街下一年用地指标进行奖惩

“三旧改造年度实施计划的执行情况将纳入镇街**班子的考核,执行情况良好的镇街在下一年度给予新增用地指标奖励,而执行情况较差的镇街,将暂停新增改造单元批次计划申报。”三旧办工作人员表示,新《方案》还规定,市三旧改造机构还需每月向市委、市**报告年度实施计划进展情况,对于进展情况明显滞后的,有关部门也要提前介入、加强业务指导和督导。

“对于未按要求或**实施的改造单元和项目,市三旧改造管理机构将根据实际情况,及时清理出改造单元批次计划、撤销改造方案批复。”上述工作人员表示,原土地权利人自行改造的项目,应在改造方案获批一年内申请办理供地手续,需要建设安置房的改造项目,要把安置房的建设排在首期,保证被征收群众和集体的利益。

“此外,市场主体准入机制将更为健全,引入有实力、信誉好和社会责任感强的企业参与改造,推动高水准的土地二次开发,对于此前批而不动、批而不改的改造单元和项目及时清退,做好批后监督。”该人士表示。

微观察

摸着石头过河,实施工程中遇尴尬

目前已实施或者竣工的三旧改造项目中,由**主导的三旧改造项目,在后续环节多比较顺畅,如长安、东城万达广场均已完工开业。不过,也有一些项目处于停滞状态。

*典型的莫过于莞城振华路的拆迁改造,这项始于2009年的三旧改造工程因受到本地居民对于补偿标准过低的抗议被迫停止,至今已有近五年的时间,仍未能完成整体拆迁。

作为东莞的著名老街之一,振华路曾经是东莞*繁华的商业街,成为了莞城老街的代名词。目前,因拆迁工程搁置,振华路许多房屋经过部分拆除后破壁残垣,虽没有搬走的市民继续在老街上忙碌着自己的生意,但已没有原来老街的味道。

同样,位于城区的某三旧改造项目,也进入了被迫暂停阶段。“我们的项目符合控规和土归要求,但因现行总规上是村镇建设用地和非城市建设用地,导致单元规划难以通过市规划局审查,后续相关报批手续无法办理,只能被迫暂停。”项目工作人员表示,目前市规划局正在进行新一轮的总规修编工作,耗时长,对于已对原住民支付了数亿元拆迁补偿的他们来说,资金压力很大。

此外,此前**村民的回迁房建设,也因此导致无法开工。目前,该项目已被列为省**项目,开发商希望规划部门能尽快完成修编,让他们加快项目的改造建设,让拆迁居民住上新房。

开发商谈

三旧改造工作尚属起步,应多向其他城市学习

目前,东莞三旧改造项目已从原来单一的“工改工”转向工改商等多种模式。

曾在深圳从事地产开发的某企业高管在接受采访时表示,目前东莞三旧改造项目虽以**层面为主导,每年也有很多文件下发,但执行起来仍十分繁杂。“报批程序多,政策玻璃门也比较多。”该开发商表示,若开发商单一操刀项目,在和权利人谈拆赔环节,虽**有着指导价格,但往往制定的标准与市场有些脱轨,谈判起来很困难,权利人很少能够接受。“现在,**又明确加强了主导地位,希望东莞三旧管理机构和部门也能学习国内外在城市更新方面做得比较好的城市,将关于推动城市更新的办法、通知等文件进行升级,具备一定的效力。”该开发商表示,当城市发展逐渐扩容,而与土地资源稀缺的矛盾变得激烈后,需作为土地资源二次开发的三旧改造模式将成为行业主流。

活动预告

第三届中国城市更新论坛月底将在深圳举行

12月30日正式开幕,邀台湾、香港同内地旧改专家一起破解旧城改造困局

 由南方都市报主办的第三届中国(深圳)城市更新论坛将于12月30日在深圳举行。本届论坛主题为“两岸三地,共谋城市更新新规则”。届时,来自两岸三地的嘉宾将一起分享真知灼见。受邀嘉宾包括台湾都市更新研究发展基金会董事执行长丁致成、香港城市大学公共政策系教授叶毅明、深圳市规划国土委城市更新办公室副主任谭权等学术、行业专家,从官方与学界角度分享城市更新经验,探讨破解城市更新困局的解决方法论。

目前,各地城市更新或三旧改造项目实施率均比较低。困扰项目的拆不动、赔不起、玩不转该如何解决?这些问题,在深莞等城市更新项目中都存在。每一方的权益都需要保障,而城市更新的效率也需要提升,由此,行业一直以来共同呼吁的解决方案是:更加明晰的城市更新规则,可以尽快出台。

去年举办的第二届中国(深圳)城市更新论坛上,通过来自台湾的专家分享台湾在城市更新方面的做法,而今年还将邀请在城市更新操作方面至为严谨、与内地接轨程度也更高的香港学术派,带来新的经验分享。

多数开发商也表示,目前城镇化是中国经济进一步发展的引擎,而一、二线城市本身经过了改革开放30年发展,现有人口规模、生活现状也到了需要城市功能升级的关键时刻,如何做好土地资源的二次利用具有十分重大的意义。

论坛嘉宾介绍

叶毅明:

香港城市大学公共政策系教授、香港注册专业房屋经理及注册社会工作者、房屋管理硕士课程主任(2006-2013)及都市管理硕士课程主任(候任),长期从事都市及住房政策和物业管理的教学及研究工作。他同时亦是英国特许房屋经理学会亚太分会主席。

丁致成:

自1997年起参与台湾都市更新政策及法令之制定与推动,协助筹备都市更新研究发展基金会,并担任执行长一职至今。其所负责的基金会在九二一震灾小区重建过程发挥重大的功能,今天,更积极协助100个以上一般小区、开发者推动更新事业,并成为**推动都市更新之重要专家智库。现任台湾财团法人都市更新研究发展基金会执行长、丹棠开发股份有限公司执行董事等职务。曾出版《日本都市再生密码———都市更新的案例与制度》等多部著作。

采写:陈晶

摄影:陈奕启

标签: 东莞新闻

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