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东莞明年启用新合同范本。陈奕启摄
今后开发商想“省掉”小区配套没那么容易了。根据东莞市房产管理局的通知，明年起，东莞将使用新版《商品房买卖合同**文本》(以下简称“新版合同文本”)，今后开发商在其中要明确小区配套清单。
不仅是配套，新版合同文本对商品房的交付条件与交付手续、规划设计变更等条款表述更加具体，如规划的车位、**和会所等都必须明文写入主体合同，此外还新增加了房屋交付前买受人查验房屋的环节，明确了**人的保修责任和*低保修期限。针对“一房多卖”、房屋主体结构不合格等严重违约事项，也引入高成本的违约赔付责任。对此大多接受采访的业内人士都表示更加赞同，新版合同文本有助于交易规范化，尤其约束开发商规范经营，对买房人的权益**更加注重。
元旦后新取预售证项目开始使用
根据通知要求，2015年起东莞市同步启用新版合同文本，但并非一刀切，对正在销售的房源，明年才开始网签的所有合同都进行更换，按照要求，在2015年以前已办理预售或已现售的房地产开发项目，继续使用原合同文本订立合同。在2015年1月1日以后取得商品房预售许可证进行预售，以及2015年1月1日后竣工验收合格进行现售的房地产开发项目，一律采用新版合同文本。
对比看到，新版合同的约定条款更加具化，如商品房交付条件与交付手续、规划设计变更和小区公共配套设施等条约，在旧版只有寥寥数语，有的甚至并未提及。
“一房多卖”将有高额赔付
新版合同文本完善了商品房交付条件和交付手续、规划设计变更等内容，还增加了房屋交付前买受人查验房屋的环节，明确了**人的保修责任和*低保修期限。此外，新版合同文本细化了业主对建筑物专有和共有部分享有的权利。在商品房交付条件上，更细化于规划的车位、**、物业服务用房、幼儿园、学校、绿地率等，每一项交付使用的公共配套设施都需详述到具体年月日达到什么样的交付条件，并有相应违约处理方式。新版合同文本中，新增前期物业管理条款，也要写入**人依法选聘的前期物业服务企业名称、服务日期和时间。
新合同文本还引入惩罚性赔偿金内容，对存在“一房多卖”、有限制查封或抵押状态、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的，开发商除退还买房人已付全部房款和利息外，还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。
开发商无法删改“不利”条款
新版合同文本分为预售合同和现售合同两个文本，该两个文本由住房城乡***、工商总局制订，但并非强制执行。有消费者担忧，开发商会否作出选择，挑选出对自己有利的条款，同时删除或修增补符合自己权益的内容。而处于弱势地位的买家，在面对开发商格式化后的“**合同”时，无法保护自己的权益。
针对这些问题，东莞市房管局通知中称“东莞将直接使用新版合同文本，并不对该内容进行调整”。以买家身份咨询东莞市房管局了解到，开发商在与买家签订《商品房买卖合同》前，该份合同所对应的一个预售证号下的房源，先要进行合同样本的建档和公示程序，也可以理解为该合同样本的备案。在合同样本备案后，开发商逐个输入房源信息，才能与买家逐个签订正式买卖合同。而东莞房管局也规定，合同样本中所需填写的内容在签订正式合同时不允许修改。因此，开发商无法删减属于自己不利的合同条款。如有其他增补的内容，应在附件中进行完善表述。
聚焦
小区配套逐项约定交付
新版合同文本中，商品房交付条件与交付手续作为单*的章节进行约定，而在旧版中，仅对交付期限、逾期交房等违约责任等简单表述。
新版合同规定，除了供水、供电、燃气、宽带、有线电话等基础设施设备，标注了在明确的交付日期达到标准外，小区公共服务以及配套设施，如小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位**、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校等都逐一列入，并逐项约定交付日期和达到的交付状态，约定承担逾期交付责任，用以约束开发商关于公共设施配套交付条件和日期口说无凭的情况。
查验房屋后才办理交付手续
查验房屋也新增入新版合同文本中。过往开发商在交楼时也常出现纠纷，普遍的做法是，开发商或者物业人员在交楼当天，以先缴纳税费和签署物业合同等文件作为交楼前提，而在验收环节中才发现问题，致使已收楼开发商不愿意整改的纠纷。
新版合同文本则有具体约定，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，**人不得以缴纳相关税费，或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由**人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起负责**，并承担**费用，**后再行交付。
合同将明确规定业主共有部位
新版合同文本详细阐述了“建筑物区分所有权”，即买家对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
该项内容还涵盖了属于业主共有的部位或物业：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；该商品房所在建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)、绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外)、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房，都属于业主共有。此外还约定了规划的车位、**、会所等其他配套设施。
广东宝威律师事务所律师唐全洲就表示，对于现在市场上存在开发商利用公共停车位，以“长租约”的形式变相**给业主的行为，上述该条款将对这些行为发出“禁令”。
不得承诺返本销售
针对房屋买卖中极易产生纠纷的口头销售承诺，新版的商品房预售合同中也第一次提出了明确禁令：不得采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
不仅如此，新版合同条款有列入：按照规划用途进行建设和出售，不擅自改变该商品房使用性质，并按照规划用途办理房屋登记，不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质；对商品房的销售，不涉及依法或者依规划属于买受人共有的共用部位和设施的处分；已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人等表述。
作为买家，也需履行自己的责任，在使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构。
声音
新版合同范本更加注重买家利益，有利于行业健康发展
东莞市房地产协会秘书长 陈骏良
新版合同范本更加注重买家权益的**，有利于交易的规范化，有益于规范整个市场的行为，是对行业健康发展有帮助的。尤其是买家，在销售过程中，开发商或者销售员为了更快成交、促进销售，也会出现乱承诺的现象，现在很多如小区配套等内容都会明确写入合同，他们就不能再信口开河，出纠纷以合同为准。
香港楼市，买卖合同像一本书一样，更详细更规范，希望未来可以做到更细致、合同更加细化，以此约束双方，**到两方的权利和义务，减少交易纠纷。
南城凯旋国际业主 廖小姐
买家都是板上肉，买了房，到了签合同的环节，都是坐在那里，等着开发商的人员或者律师把合同一页一页翻开按手印或者签字，浪费了整整半天的时间签约。“细看过合同也没有用，你提出疑问，他们还是会说，这些是格式化合同，不得修改，买家似乎也没有权利在补充协议上书写有利于自己权益的条款。”
所以，对于买家来说，*好由政府相关部门制定，条款越细越好，*好在附件、补充协议的问题上，将问题详细列出，避免开发商仍然会由“空间”去做出有利于自己的条约。试想，买家都是个人与开发商签订他们定的合同，个体如何与开发商强大的律师团队抗衡？这样才能做到有助于减少未来可能出现的纠纷。
采写：陈焓
摄影：陈奕启
