郁亮:白银时代过多存货是负担

1月5日晚，万科公布了其12月份销售及新增项目情况。2014年*后一个月，万科实现销售面积206.8万平方米，销售金额250.3亿元，同比分别增长112.0%和128.7%。2014年万科累计实现销售面积1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元，相比2013年分别增长21.1%和25.9%。

此前**，绿地集团宣布，2014年实现预销售金额2408亿元，较上年增长50%；实现预销售面积2115万平方米，较上年增长30%。其中，2014年绿地集团海外收入达到153亿元，较上年大幅增加467%；预销售面积42万平方米，较上年大增568%。

而这也意味着，万科把持多年的**宝座正式易主。不过，有接近万科的人士告诉《证券日报》记者，销售额**这个光环确实能给公司带来一些好处，但在目前这个“新常态”的市场环境下，万科对这个**并不是太在意，未来看一个公司的实力如何，应该采用更合理的维度指标。

郁亮看重回款

“就在今天，我们完成了年度回款两千亿元的目标。这一成果的背后，凝聚着全体同事一年来的努力和汗水，证明了万科强大的执行力。”在12月23日给员工的一封信中，万科总裁郁亮并不掩饰他对过去一年销售成绩的满意。

尽管已经很多年**设立固定的销售目标，但在郁亮看来，“回款”自有其真实意义。因为，“只有获得回款才是真正的销售，当我们的传统业务进入白银时代（价格 动态 户型图 **），尤其当市场处于调整期的时候，我们需要加倍重视经营性现金流的健康，需要用更严谨的尺度来测度我们取得的销售业绩。”

在肯定成绩的同时，郁亮也提醒同事，当行业进入一个新的时期时，对于传统业务规模数字的扩张要保持一定的警惕。

“在**时代（价格 动态 户型图 **），规模数字本身就是***的标志之一。但在白银时代，情况会发生很大的变化。不动产价格将结束单边的快速上涨。过多的存货，将不是**而是负担；鲁莽的投资，将不是机会而是风险。”在这封给员工的信中，郁亮对于规模的意义提出了**的理解。

这种谨慎态度，也反映在万科的投资策略上。公告显示，12月份万科仅在深圳、珠海新增加2个项目，对应万科权益的规划建筑面积约24.5万平方米。

“过去一年中各地房价普遍回调，但土地出让底价还在高位，土地市场的调整尚未结束。”万科董事会秘书谭华杰表示，“基于这一判断，万科在新项目发展上仍然会保持谨慎，对于具体项目，万科仍然会坚持科学研判，理性投资，回避估值过于乐观的地块。”

拓展消费及产业地产

而回顾过去的一年，转型成为万科提及频率*高的词汇。在万科看来，白银时代，“***的责任在于**找到新的出路。”

2013年，郁亮*次提出，万科将由传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型。经过这一年多的探索和尝试，转型的思路变得逐渐清晰。“具体而言，未来万科的业务将分为三部分，”郁亮表示，“在传统的住宅领域（房价 户型 二手房 租房），我们会按照‘好房子、好服务、好社区’的‘三好’标准，继续为城市家庭提供优质的居住服务；同时，我们也会积极拓展消费地产和产业地产领域”。

据悉，2015年万科将加大商业服务、教育、养老等社区配套服务，打造更丰富全面的社区生活体验；此外，公司将跟随城市发展脚步，针对养老、医疗、度假等城市发展亟须的需求，为城市居民提供针对性的产品和服务；同时也将拓展产业地产、创业园（房价 户型 二手房 租房）区等领域，助力城市不同阶段的产业发展。

与业务转型并进的是万科在组织管理制度上的变革。2014年上半年，随着项目跟投制度以及合伙人持股计划相继落地，万科事业合伙人制度正式启动。

“在知识经济时代，知识资本将取代实物资本，成为*活跃的经济资源。如何用**的合约安排，激发知识资本的创造力？”对于这一问题，郁亮给出了他的答案，“对于知识密集型行业，合伙人机制很可能取代职业经理人机制，成为知识拥有者建构自身舞台的未来主流范式。”