万科去年回款2000亿 今年拼转型

万科官方前晚公布20 14年业绩，全年销售金额215 1.3亿，同比增长25 .9 %。虽然强劲对手绿地集团还未公布官方数据，但从历来相差不远的机构统计来看，万科已经失去盘踞十余年的销售榜**宝座，屈居第二。规模放缓的白银时代，万科强调坚定转型，地价还在高位的当前会谨慎投资，20 15年将加大商业服务、教育、养老等社区配套服务，同时也将拓展产业地产、创业园区等领域，助力城市不同阶段的产业发展。

年度回款2000亿

根据万科公布的全年业绩，2014年万科累计实现销售面积1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元，相比2013年分别增长21.1%和25.9%，创历史新高。

万科称已经很多年**设立固定的销售目标，但现金为王的白银时代，“回款”自有其真实意义。去年12月23日，万科完成年度回款2000亿。万科总裁郁亮认为，只有获得回款才是真正的销售，目前需要加倍重视经营性现金流的健康，用更严谨的尺度来测度销售业绩。

今年房地产业*次出现两家两千亿销售规模的房企。从今年**房企变化特征来看，在2014年市场低谷期，**房企的规模不但没有下降，反而利用市场低谷期重新洗牌，实现销售业绩逆市增长，出现“大者恒大”，市场集中度不断提高的局面。

“这个表现并不意味着万事大吉，2014年全年**房企销售业绩仍然光鲜亮丽只是表面的，并不意味着房企尤其是**房企还可以继续沿用规模化的扩张模式继续前行。”同策咨询研究总监张宏伟向南都记者表示，**房企销售业绩继续变大的同时，其持有型物业的收入占整个营收的比例较低，此时房企的转型之路势必会受到影响。

不少房企自知，如果没有及时调整布局策略，没有利用好多元化**渠道支持公司转型，房企极有可能在转型道路上面临“生死劫”。

土地市场调整尚未结束

回顾过去一年，转型成为业内提及频率*高的词汇之一。中国指数研究院分析认为，在楼市降息等政策利好下，楼市先抑后扬分化加剧，房地产市场化转型将加速到来。在万科看来，白银时代，“***的责任在于**找到新的出路。”

“从2014年房企经营业绩可以看出，行业已经出现了分化，”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞接受南都记者采访表示，**企业如万科、绿地、碧桂园等销售情况看好，业绩依然保持增长的态势，但是一些中小房企则面临业绩下滑，甚至资金链断裂的风险与压力。

事实上，目前万科对于行业发展也保持着谨慎，这反映在万科的投资策略上。去年12月，万科在深圳、珠海新增加2个项目，对应万科权益的规划建筑面积约24.5万平方米。

“过去一年中各地房价普遍回调，但土地出让底价还在高位，土地市场的调整尚未结束。”万科董秘谭华杰向南都记者表示，基于这一判断，万科在新项目发展上仍然会保持谨慎，理性投资，回避估值过于乐观的地块。

业务转型 管理变革

对于2015年的发展规划，万科表示在“转型”这个大主题中，将加大商业服务、教育、养老等社区配套服务，打造更丰富全面的社区生活体验。此外，公司将跟随城市发展脚步，针对养老、医疗、度假等城市发展亟须的需求，为城市居民提供针对性的产品和服务，同时也将拓展产业地产、创业园区等领域，助力城市不同阶段的产业发展。

万科还强调，与业务转型并进的是万科在组织管理制度上的变革。2014年上半年，随着项目跟投制度以及合伙人持股计划相继落地，万科事业合伙人制度正式启动。

“对于知识密集型行业，合伙人机制很可能取代职业经理人机制，成为知识拥有者建构自身舞台的未来主流范式。”万科总裁郁亮如是判断。

“未来房地产行业**老大长什么样儿？”同策咨询研究部总监张宏伟向南都记者分析称，市场格局是在逐步发生变化的，未来房地产市场“老大”的定位不一定以“住宅市场”为标准，也不一定以规模化为标准，而是更加多元化，未来房地产市场“老大”极有可能会呈现出多个领域的“老大”。