房价明升暗降  也是醉了

2014年以来，虽然市场上降价声不断，但是在市区成交比例上升的情况下，广州楼市网签均价还是处在上升之中，楼价明涨暗跌的态势非常明显。

数据显示，2014年网签均价从2013年13278元/平方米上升至15014元/平方米，同比上升13%。其中，**五区成交均价同比上涨11%至11098元/平方米；中心六区则从2013年的23216元/平方米下降至22929元/平方米，同比微跌1%。

分区域而言，2014年房价*高的区域为越秀区，同时越秀区也是涨幅*大的区域，成交均价为38434元/平方米，同比上涨15%。中心六区的房价除了黄埔区以外均突破“2万”。越秀、天河、海珠、荔湾和白云，成交均价分别为38434元/平方米、36953元/平方米、28443元/平方米、23628元/平方米和21699元/平方米。**五区中，从化、增城和花都三区均价在万元以下，南沙和番禺均价均过万。其中，番禺网签均价达到15925元/平方米。**五区中，增城是涨幅*大的区域，同比上涨11%至8949元/平方米。

全市各区楼价任性度排行

排名区域 楼价（元/平方米） 涨跌幅

1 越秀 38434 14.93%

2 天河 36953 3.09%

3 海珠 28443 -2.21%

4 荔湾 23628 11.77%

5 白云 21699 1.61%

6 番禺 15925 3.01%

7 黄埔 14910 -7.1%

8 南沙 10481 4.99%

9 花都 9830 7.36%

10 增城 8949 11.23%

11 从化 7524 5.83%

（数据来源：统计阳光家缘数据、新快报统计）

关键词

一二手楼价倒挂

按传统市场理论，一手楼房价通常会高于同区域同地段二手楼房价，不过到了2014年，这种惯例被无形打破。据中原研究部监测，2014年广州二手楼市，呈现出一个与往年都不一样的市场特点，就是以番禺为典型代表的局部区域呈现一二手楼价倒挂的特殊现象。2014年6月份，广州的番禺、白云、芳村等区域的一手楼盘开始陆续降价，致使这些区域出现了一二手楼价倒挂的*特现象。中原研究部分析认为，这些区域之所以会出现如此现象，根本原因还是在于该区域一手楼盘供应量和成交量极大，例如荔湾、花都、番禺，一手楼的成交面积占据整个区域楼市成交的六成以上。在宏观经济和市场下行的影响下，一手发展商对价格的调整力度显然比二手业主大许多。这种现象是否能以“新常态”的标签延续到2015年呢？中原研究部分析认为，从目前**和广州**的表态中可以看出，2015年楼市政策环境还将延续2014年的宽松稳定，楼市将温和回暖，不过这种回暖更多的是体现在“量”的回升方面。2015年广州一手楼市的供应量会继续高位，加上旧有的高库存，一手楼价大幅上涨几无可能，一二手楼价倒挂现象可能还会持续存在。

2014年广州全年楼价走势图

12537

15457

16362

16815

15422

15183

15634

13118

14677

15141

14382

14941

(单位：元/平方米)

以价换量

2014年上半年总体来看，房企营销侧重以价换量策略，多家房企下调项目价格，打破市场沉寂，此后，众多**房企跟进，掀起全国范围的降价行动。至年中，保利、中海接连发起“飓风行动”、“海啸行动”，将这场持续半年之久的“降价潮”推向**。而在降价力度上，大型房企的加入进一步激化价格战。

从2014年广州降价比较明显的楼盘来看，亚运城、万科欧泊等众多知名项目纷纷上榜。如*无霸项目亚运城在今年五六月份就猛然降价引发市场震动。售价16000元/平方米至21000元/平方米的亚运城山海湾项目突然降价销售，只售9800元/平方米至12500元/平方米。导致老业主强烈反弹，封闭小区禁止销售员和看房客进入。但这些措施却难以阻挡看房者的热情，降价后房屋销售明显反弹，短短3天70多套房源就销售了四分之三。从区域来看，供应量*大的新黄埔区以及受政策影响波动比较大的南沙区，都是降价的重灾区。

垫*付

房企“以价格为中心”的营销手段层出不穷，或特价房、或“零*付”，亦有像珠江地产罗马家园以“保值”为噱头揽客户。其中，“零*付”策略*为房企所乐道，在短时间内实现全国化覆盖之势，不仅大小房企均有涉及，而且从一线城市向二三线城市蔓延。这种变相的*付款支付方式，弱化了客户对房价的敏感度，成为房企促销的重要手段之一。2014年上半年，保利地产率先掀起“垫*付”的热潮。该公司旗下保利西海岸、保利公园九里、保利塞纳维拉三个项目拿出了“*次置业四个月内交齐*付、二次置业九个月内交齐*付”的优惠，而且在这段时间内，买家不需要缴纳利息。随后，多个开发商先后推出“零*付”、垫付*付的促销活动为楼市“暖场”，涉及楼盘近20个。

2015猜想

预计楼市价格先降后稳

：考虑到诸多城市目前库存压力依然处于高位，2015年房价的整体走势仍应是先降后稳：一方面，在*大的去化压力面前，房价还有进一步调整的空间；另一方面，多数企业库存也处于高位，但寄望于政策激励而对真正落实“以价换量”仍心有戚戚焉，项目间隔调整普遍没有到位，房企库存去化速度缓慢。因此在2015年上半年的相当长一段时间里，去库存仍将是市场的主旋律，房价也有进一步下探的可能。就具体城市来看，一线城市房价仍将保持稳定，或有小幅上涨，虽然一线城市市场需求充足、购买力旺盛，但是鉴于目前房价已经处于高位，限购令也并没有放松，未来房价大幅上探的可能性不大。

房价有望回稳重归上升通道

合富置业*席分析师龙斌：这几年中国房地产市场价格波动剧烈。从近年房价涨跌看，有两大特征：一是房价涨幅大，跌幅小，一个波浪高过一浪，说明整个市场没有改变上升趋势；二是城市间开始分化，一线城市、二线核心城市上升动力和幅度更大，三四线城市2012年之后涨跌趋于平缓。从根本上说，这种现象与中国经济调整、城市化进程的区域分化加剧、城市价值差距拉大有直接关系。对2015年房价的判断，比较乐观。总体上2015年中国房地产市场价格止跌回稳。一线城市房价率先重回上升通道，二线核心城市会紧紧相随，但房价上涨以和缓、正常上升为主，大涨机会微弱；三四线城市经过半年左右时间消化库存，也会随着整体流动性好转而止跌回稳，个别城市房价可能也会有所上升。

高库存下楼价仍有下行压力

同策咨询研究部总监张宏伟：从12月份36个大中城市存销比指标来看，一线城市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间，但是，库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市。当前，对于大多数城市而言，“去库存”仍然是市场主旋律，房价年内仍然有下行压力。尤其是在宏观经济深化改革与经济结构调整的阶段，即使限购政策取消、部分城市地方**救市、降息等政策利好改变不了年内大部分城市库存较大的市场现状。