商铺整体均价回落 怎么破

2014年楼市政策宽松、利好频频，但受经济下行压力，市场波动明显。2014年广州新建商业市场供应量与成交量均保持稳定增长，成交均价则与前年相当。代理机构公布的销售数据也显示，散售型商铺成交量增长乏力，均价回落。同时，2014年，主城区核心商圈内13家大型**购物中心进行了大面积的调整、升级、整改，引入新颖品牌、增加体验式业态、加大营销**等成为购物中心吸引消费者的主要手段。除了天河核心商圈商铺的租金水平继续保持坚挺外，老城区以及**新兴区域的商铺租金水平都有下行的压力。

随着一手住宅楼盘项目的外扩以及番禺万博、汉溪板块，黄埔区萝岗，增城，南沙等新兴区域大型综合体项目的崛起，2014年商铺的供应也跟随着向新兴区域、**区域扩展。据中原研究部监测，截至2014年12月25日，广州全市新建商品商铺网签10194套，网签面积71.74万平方米，同比上涨25.5%。网签总价184.37亿元，总体网签均价25699元/平方米，同比上升0.3%。**成交占比继续增大，社区商铺仍是主力，2014年不乏批量成交案例。

同时，2014年一手商铺市场成交均价受成交物业性质影响波动，但整体均价与2013年整体均价相当。

大宗交易

2014年，也有不少中心区综合体商业裙楼及**区域社区商铺出现批量成交案例，在低迷时期提振市场信心。如去年12月增城万达广场出现了8032平方米的商铺网签记录，网签均价则是8711元/平方米，总成交金额近7000万元。从8000平方米的体量来看,已相当于增城万达50万平方米总体量的1.6%。同时出现在2014年的商业物业大宗交易则还有凯德商用以超过25亿元的价格收购白云绿地中心8.7万平方米的裙楼商场以及增城盛世名门的社区商铺被基金公司整体购入等。以往商业地产大手成交都被一些商场铺投资者所占据，他们买下几千平方米的商场裙楼，对此进行拆细再出售。不过,随着商场铺项目式微，商场铺大手成交日渐减少，取而代之的是长线持有的基金公司或长线投资者。

全市网签成交套数任性度排行 楼盘名 区域 套数 面积（平方米） 金额（元） 均价（元/平方米）

1 荔尚** 荔湾 1154 12544 257909371 20560

2 新都盛世名门 增城 897 23782 205390339 8636

3 萝岗敏捷广场 黄埔 780 63323 848439883 13398

4 南沙滨海花园 南沙 590 19916 357258378 17938

5 奥园康威广场 增城 470 25148 420389265 16716

6 白云绿地中心 白云 435 87610 2288205105 26118

7 萝岗万达广场 黄埔 356 29799 1038224594 34840

8 力迅商业楼 荔湾 262 1535 272840963 177746

9 南沙金茂湾 南沙 201 11293 129998632 11511

10 奥园城市天地 番禺 194 15047 558381472 37109

全市网签成交均价任性度排行 楼盘名 区域 套数 面积（平方米） 金额（元） 均价（元/平方米）

1 合景睿峰 天河 1 42 11760084 280002

2 嘉裕** 天河 23 635 160598592 252911

3 正佳东方**公寓 越秀 2 50 12580004 251600

4 嘉裕丹顿阳光 天河 3 472 113474873 240412

5 保利中辰广场 天河 1 64 15008896 234514

6 万艺广场 越秀 9 174 32981525 189548

7 力迅商业楼 荔湾 262 1535 272840963 177746

8 保利V座 天河 11 1167 197499468 169236

9 江南美景花园二期 海珠 83 837 125134855 149504

10 中海花城湾 天河 1 2167 299901965 138395

严峻挑战 **二手商铺成交增多

商铺市场依靠庞大的人口基数、收入的持续增长以及生活水平的不断提升而保持稳定，但该类物业亦面临着电子商务市场所带来的严峻挑战。过去数年间，商铺市场吸引了众多发展商，全国范围内开发购物中心，从而引发了市场对于供过于求问题的关注。2014年，共有三个大型购物中心开门迎客，其中两个项目属于万达集团增城万达广场和番禺万达广场，全年累计供应量达到47万平方米 ，仅次于2011年的*高值的68.5万平方米。

**二手商铺成交增多

2014年中心城区的二手商铺成交以成熟商圈的专业市场及购物中心散售多，但同比明显下滑，**区域传统商铺成交及大宗交易增多，助推2014年全年二手商业市场量升价跌。根据中原地产发布的*新数据，2014年全年，广州全市二手商业物业网签5196套，网签面积36.63万平方米，同比上涨2%。总体网签均价16905元/平方米，同比下跌4%。二手商业成交仍集中在中心区域，2014年二手商业成交占比44%，但除越秀区外，其他各区同比2013年均有所下滑，主要增长来自**区域，量价齐升。

2015猜想

未来一段时间整体租金涨幅有限

**太平戴维斯华南区董事长林木雄：由于零售销售减速增长而电子商务锋芒渐露，整个零售市场进入了转型期。商铺业主需要思索新策略以及新的运营模式，以适应新的市场环境。

同时，今年的广州零售市场将继续迎来新项目的入市，包括新鸿基天环项目、凯德广场云尚在内的多个**购物中心都计划在2015年开门营业，年度总供应量将超过50万平方米。新**购物中心的开业将为所在商圈注入活力，有效带动片区零售商业的升级。零售业的调整将继续，既是为应对网络购物的冲击，也是响应消费者行为习惯变化的需要。预计未来一段时间内，广州零售市场将延续不断调整的状态，整体租金涨幅有限。

在整体零售消费市场出现疲软、时尚品牌开店意愿偏谨慎的情况下，如此高体量的新增供应入市，将对市场消化形成较大的压力，部分项目开业后将经历较长时间的培育期，同时为吸引品牌进驻，将牺牲一部分前期利益。

商铺市场将现供应高峰

高力**：商铺房地产市场供应量预计将于2015年达到峰值，14个主要城市中将有约730万平方米新增供应计划入市。广州的新兴区域也将有多个大型商业物业入市。而在新增供应如约而至之际，业主已面临来自电子商务的挑战。这些因素均将迫使众多业主作出租赁策略调整以吸引及挽留租户，其中包括租金收取方式与业态及品牌组合的调整、装修补贴以及在极端个案里由业主担保的销售收入。同时，在众多备受瞩目的发展商和投资者将寻觅海外发展及投资机会之际，数家海外投资者正与中国商铺及物流业以及带有商业元素的综合项目中寻求投资机会。