商业地产欲演资本为王

以万达登陆香港资本市场为节点，商业地产旧的时代远去，新的时代正在开始。

截止1月5日，万达商业股价报收48.8港元，较发行价48港元上涨1.7%。

旧模式**

万达的股价自上市以来就一直不温不*徘徊在发行价附近，对此，东方证券**分析师张奇向《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”，东地产**号：dongdichan）表示：现阶段香港市场资金不足总体环境一般，此次二级市场募集资金只有6亿，仅占总股本的15%左右，这更说明万达IPO只是为后续**提供渠道。

此外，根据招股书信息，万达的销售毛利率从2012年的50.6%下降到了2014上半年的39.1%，这就不难理解资本市场这次为何没有蜂拥而上。

目前中国市场商业地产的发展已经遇到了瓶颈，许多一二线城市商业写字楼空置率**不下，从统计数据来看，仅成都2014年商业空置率高达30%，办公楼空置率一度接近50%。这样的市场环境，也使得市场观望情绪浓郁，反映在股价上则更为明显。几年过去，中国市场楼市回暖仍不理想，快速扩张模式依然令人心存疑虑，这些都会影响投资者对万达的估值和判定。

资本为王

1万达的标准化产品具备快速扩张的特点。但随着传统跑马圈地模式告一段落，持有性商业物业的租金回报将更为关键。

但行业形势不容乐观，如今的商业地产市场，同质化日益严重，许多城市商业综合体趋于饱和，行业竞争激烈。

过去亲睐北上广深的央企早已开始进军三四线城市，华润的余姚五彩城，中粮的烟台大悦城瞅准的恰恰是万达的主战场。而不同于万达这一类民营企业的是，中粮、华润等央企背靠母公司资本运作**渠道更为通畅，在政策和筹资上的优势不言而喻。不过，随着万达在资本市场上**渠道的打通，万达的资本市场短板有望补全。

在资本助力下，商业地产商的战略思路也出现变化。王健林计划的万达城**是标准化可复制的产品，而是融入了当地文化以及地域特色的，例如武汉**文化区的汉秀表演、西双版纳和桂林的万达城有当地*特的项目，而与此同时，别的开发商也在潜移默化的影响着万达。

魏峰向《东地产》记者表示，类似新鸿基、华润、中粮、太古这些企业背后有一个强大的上市**集团，一般能够以较低的资金成本投入到商业地产项目的开发运作上，央企的操作模式也相对稳健，港企则在商业持有上理念经验相对**。华润置地的万象城就是从拿地到开工周期控制在36个月内，从1999年华润**个商业项目深圳万象城开始，2004年的购物中心才开幕，但在万达的影响下，大家都提速了，华润置地2003年年报披露，未来4年内新增落成的商业地产项目为18个，而中粮官网显示，公司预计在2015年前开幕30家大悦城综合体项目。

如果华润和中粮是用商业运营增值的方式做商业地产，执行成本以5%计算，回报率估计8%~9%就能收回成本，但在万达执行成本就接近90%，这需要更快的资金回报来支撑它的扩展。万达的胃口不止于此，IPO仅仅是个开头。