广州分站
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前两年，广州楼市总体向好，土地市场*爆，产生了不少地王，面粉贵过面包的现象频频出现。尽管2014年受宏观经济和市场下行影响，土地市场逐步转淡，但仍不乏地王。如今这些地王项目陆续建成，今年将有一**地王、准地王项目上市。对此，有业内**认为，这些高价位拍得的地王在今年将大多面临亏损销售的状况。同时，2014年下半年开始，大量中心区**地块溢价率明显降低，底价成交也不在少数，这为房企在2015~2016年赢得更大的市场竞争力。而今年，房企拿地将更加谨慎，地王应该不会太多。
保利学府里
地址：黄埔区中山大道北
月底上市
拍地时间：2014年1月。
地面价格：17566元/平方米。
上市时间：预计今年1月底。
产品：71平方米两房，85、93平方米三房。在建筑上，保利学府里采用Art deco装饰主义，将建筑中的装饰风格融入到景观的营造中。保利学府里拥有接近1万平方米风情园林，景观按照不同主题规划设计，入口林**具有古风学院派感觉，可谓入则宁静出则繁华。
价格：预计在30000元/平方米左右，预计总价在200~300万。高出区域水平50%。
周边价格：根据合富辉煌市场部的统计，周边项目售价17000~19000元/平方米，而黄埔区成交主力总价在200万以下。
地块分析：即然叫“学府里”，自然以**学位为特色。据悉，保利学府里项目毗邻广东省一级学校港湾小学、广东省一级中学第86中学和广东省一级初级中学第123中学，学位资源丰富。由于位于成熟的黄埔城区，保利学府里周边生活便利，多个超市及市场步行可达。另外，该项目周边有蟹山公园、黄埔公园、瓦壶岗公园和狮山公园4大**景观资源，区域更有黄埔古港、南海神庙和黄埔军校等闻名世界的资源和名胜，周边的人文景观资源得天*厚。
有人认为，项目紧邻天河区，通过地铁5号线／黄埔大道等与天河区连接。由于近年天河核心区供应稀缺且价格高企，预计该项目将主要针对天河客户。
华发四季
地址：白云区白云大道北以西
年初上市
拍地时间：2012年11月。
地面价格：14598元/平方米。
上市时间：项目现正在进行诚意等记，预计今年年初开售。
产品：以140~200平方米**户型为主，总套数为428套，车位比例为1：1.7，绿化率为****。据了解，华发·四季占地约3.3万平方米，总建筑面积约9.3万平方米，由7栋6至43层楼宇组成，其中楼王高达147米在建筑布局上，两梯两户、纯板式的布局，整体建筑南偏东35°排布，实现无遮挡的视野，尽享云山风光。
价格：未公布
周边价格：与华发四季仅有几分钟距离的凯云新世界已于去年开盘，目前的价格为3.5万元/平方米起，由于定位相近，待华发四季正式发售后，两者会成为直接的竞争对手；而从周边的二手楼盘价格方面来看，同为豪宅定位的岭南新世界的二手房价在2万元/平方米上下的范围内浮动，而同处白云大道北新世界嘉云府的二手价格也是这个价位。
地块分析：华发·四季毗邻白云新城，直面白云山。除享有云山这一稀缺的景观资源外，紧依白云新城这一地理优势，也为项目的价值体系提供了强有力的支撑。华发·四季地处白云区“一心三片多组团”的“一心”——白云综合服务功能区，未来白云区的行政、文化中心将北移，白云区委区**将搬迁项目附近。而地铁站白云大道北站及嘉禾望岗站均在10分钟步行距离内，其中嘉禾望岗站是三地铁线交汇之枢纽站，目前2、3号线已开通，连接从化、萝岗的14号线亦将在2017年前开通，地铁轨道交通带来的便利度将促使区域发生*变。
佳兆业天御
地址：白云区同和板块
春节上市
拍地时间：2013年5月。
地面价格：24472元/平方米。
上市时间：目前项目体验区正式预开放，并接受诚意登记，预计春节前后上市。
产品：90~120平方米复式。产品户型结构设计创新合理，户户均是6米高纯复式单位，没有市场上普遍复式产品的狭隘感和压抑感，是继黄埔佳兆业城市广场项目的成功经验后，研制的“超铂金”式户型，务求使得空间使用率*大化。此外，该户型利用过渡楼梯的设计，将楼梯隐藏于电视墙后，配合楼板夹层，呈现出相互隔绝且又互相依赖的*特复式格局。
价格：预计2万~3万元/平方米，因为周边价格不低。
周边价格：数据显示，恒大御府售价40000元/平方米，圣地天河星荟价格为18000~20000元/平方米，一品湖山22000元/平方米，新天半山28000元/平方米。
地块分析：白云同和板块现时在售项目以3万/平方米以下，总价300万以内的刚需产品热销，在售余货已不多。未来竞争集中在几个高端地王项目里，受高地价制约，预计售价在4万/平方米左右，总价基本在300万以上，远高于现时区域价格水平。由于高楼价，预计市场消化需要一个较长时间。同和地王的高售价对于相邻的南湖板块在售项目和区内二手市场则有一定的刺激作用，其中南湖板块仍有较多供应，售价在2万~2.8万/平方米。
越秀保利爱特城
地址：黄埔区（萝岗）科学城东（云埔项目）
3、4月上市
拍地时间：2013年10月。
地面价格：9190元/平方米。
上市时间：预计今年3月、4月。
产品：68~140平方米两房至四房。
价格：未公布
周边价格：记者从市场中了解到，萝岗地区不同板块价格略有差异，其中科学城板块的价格*高，集中在1.6万~1.8万元/平方米，科学城东的一手楼价紧随其后，为1.2万~1.5万/平方米。永和板块价格*低，为1万~1.2万/平方米，知识城板块价格*低，仅为8500元/平方米左右。业内人士预计，受到成本以及整体市场供应的压力，新项目的价格会参考目前科学城板块的一手价格。
地块分析：合富辉煌发布报告认为，萝岗近两年供应量迅速增长，市场竞争激烈，2014年的楼盘价格降幅处于全市前列。预计2015年萝岗区货量达13000套，同质产品竞争激烈。
保利越秀云埔项目总占地近19万平方米，总建筑面积约68万平方米，地处萝岗东区云埔一路以南。项目交通通达性极佳，广园快速、沈海高速两条快速路约30分钟可便捷连接市中心；开创大道连接萝岗行政配套区，10分钟可达萝岗中心。项目配有6000平方米商业街、1300平方米双会所、菜市场、老年人服务中心、卫生室和文化站。六大生活系统，全方位解决吃、住、行、医、健需求。越秀地产副总经理朱晨曾表示，那个位置应该不会做豪宅的产品，做的可能是中高端的产品或者甚至搭配一些刚需首置产品。
金融街融穗华府
地址：荔湾区广钢新城地块
下半年上市
拍地时间：2014年2月。
地面价格：22031元/平方米。
上市时间：预计今年下半年。
产品：未公布
价格：未公布
周边价格：元邦明月水岸23000元/平方米带装修。
地块分析：被称为“*无霸”的广钢地块，在2013年6月扩容，摇身变为“广钢新城”。去年2月21日，荔湾广钢新城首次推出5幅土地，金融街融穗华府就属于广钢新城。
广钢新城位置向东不到半个小时可达珠江新城、琶洲会展。而沿着东新高速，十五分钟左右可达广州南站。到佛山南海千灯湖CBD，也是二十分钟车程。珠江新城经济圈、南站经济圈、佛山南海千灯湖CBD经济圈等几大经济圈都在广钢新城的半个小时车程辐射圈内，南站经济圈是广钢新城*近的经济圈。
广州社科院高级研究员彭澎认为，广钢新城的规划建设，令芳村板块的格局发生了质的飞跃，过去是以工业化为主，现在变成以后城市化、现代大都市为主。城市功能也随之转变，随着广佛同城化顺利推进，该板块是两城连接点，是广州通向佛山的重要门户。此外，因应新城规划建设衍生出来的各种资源的提升，如医疗、教育、交通等都会更加完善，带动区域整体价值不断提升。
合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，如果按照地价约占楼价的四成来计算，未来广钢新城的楼价将达4万元/平方米左右；如果按地价约占楼价的五成来计算，那么未来这里的楼价有可能达到5万元/平方米。
增城朱村中铁项目
地址：增城区教育城
年底上市
拍地时间：2014年3月
地面价格：4652元/平方米
上市时间：预计今年年底。
产品：90平方米以下两三房。
价格：未公布
周边价格：碧桂园城市花园8300~9000元/平方米，中铁国际花园8400元/平方米，恒展江山时代8400元/平方米。
地块分析：2015年，教育城三地王项目将集中入市，包括相邻的知识城、永和及福和板块的四个项目将推出共计3200套货，产品户型售价相近，地王项目面临激烈的市场竞争。教育城地王项目货量大，邻近地铁21号线，预计将抢占部分中新、永和地缘客及萝岗、天河东客户，成为广州东部新兴的热点板块。
广州教育城位于增城朱村街和中新镇，共20.20平方公里，在交通出行方面，教育城拥有1城际2轨道3快速和4高速，分别是：穗莞深城际，地铁21号线和14号线，新新快速路、广汕快速路、东部快速路，以及北三环高速、新派高速、广河高速和花莞高速。可以实现15分钟到知识城、挂绿新城，40分钟到广州主城区。
**说法
今年很多地王将亏损销售
2015年房地产市场风云莫测，今年上市的地王项目将面临怎样的机遇和挑战？房企又该如何应对？新的一年土地市场是否还看好，又是否还可能产生高价地王呢？信息时报记者就这些疑问采访了业内**。
分析：即使房价涨15% 地王仍亏
广州知名地产**邓浩志认为，今年会有很多亏损销售的地王项目出现。
那么今年入市的地王项目路在何方？邓浩志认为，能减少亏损就不错了。他说，几个地王周边新拍土地价格便宜了近7000元/平米，如何与周边对手抗衡对于地王们来说是*大挑战。而且广州消化主力都是刚需，大户型积压，高端住宅也积压，只能做豪宅的地王项目根本无路可选，拖着不开工又有利息压力，土地没收压力。可以预见2015年会有许多亏损销售的房地产项目出现。
邓浩志说，去年拍的好多地王基本都在今年入市，今年行情虽看涨，但去年房价跌了，所以今年房价更多只能恢复到2014调整前的位置。而地王都是高位获得的，预期是高位继续涨。所以哪怕房价今年涨15%，这些项目仍无一不亏。且还不算目前豪宅供大于求的状况。
建议：分期开发，放慢开发周期
广州知名地产**肖文晓则建议这么项目“分期开发，放慢开发周期”，以此拉平利润。他说，2013年四季度至2014年一季度，广州楼市总体向好，楼价上涨速度较快，此期间的土地市场*爆，产生了不少地王，特别是市中心的土地更是受到开发企业追捧。当时楼市尚未进入下行周期，不少开发商对后市持乐观态度。谁知紧接着广州楼市就进入了调整期，房价涨势大幅减缓，不少区域楼价更有较大降幅，因此2015年地王项目的入市是各方关注的焦点。展望2015年，楼市限购有望调整、限贷放松和央行降息等，将有效提高市场的购买力，尤其是改善型置业群体的市场需求将在一定程度上得以释放。相比2014年，今年入市时机显然要更好些。
尽管如此，今年地王项目集中入市，各个项目的第一期产品的销售压力依然很大。地王项目大多定位高端，产品以大户型产品为主，而在以刚需为主力支撑的广州楼市中，140平方米以上的大户型恰恰是面临*大去化难题的产品类型。
从昔日地王项目的市场表现来看，地王项目的地价高，售价要接受市场考验，意味着产品要更花心思，要做得比同区非地王项目更有特色才有出路。肖文晓表示，相信大部分开发商*终还是会选择“分期开发，放慢开发周期”的模式，以此来拉平利润。
预测：今年地王出炉将相当谨慎
合富房地产经济研究院院长龙斌表示，还是比较看好2015年土地市场，今年土地目标任务还没有定出来，预计应该会去去年目标任务略高一些，去年的土地目标是800亿。目前楼市市场已经回暖了，土地市场也会受到更多关注，特别是在一线城市，土地市场关注度还是比较高的，也会有不少外地房企想进入。
按照今年楼市情况，土地成交应该会比去年更多一些，而金融、商业地块会增多，比如南站、国际金融城等板块会集中有一些地块推出来。但是今年地王应该比较谨慎，首先从对后市的判断来看，未来房价还是比较稳定，不会明显上涨；其次去年前年拿的出炉的地王，这两年陆续上市，但由于地价高、楼价高，成交情况并不太理想，前车之鉴，如今房企还是比较谨慎拿地，地王应该不会太多。
因为目前年度供地计划还没有公布，不清楚明年的总体供地计划如何。但如果纯粹从市场的角度来看，明年的市场会略好于今年，土地市场相对来说会比下半年稍好一点。但由于目前整个房地产市场库存压力都比较大，在这样的情况下，企业的拿地意愿也会受到一定的抑制。至于能否出地王，还是取决于地块本身的条件。好的位置再加好的地块条件，不排除出地王的可能性。
