中介支招：重签合同即可应对

证满5年认定标准有变，看房产证还看网签时间

都说二手房交易税费重，“证满5年”的房源因此在市场上格外吃香，有地产人士甚至表示“不免税，无成交”，而成交的二手房中“证满5年”的比例高达八**。有些二手房在证满4年多时因各种原因而需要出售，买家为省下税费，一般与业主商定先完成网签锁定盘源再等“证满5年”才到房管局问税递件。不过，从1月8日起，全市各区地税已施行统一的“证满5年”标准，起计时间为房产证出证时间或是契税完税证的时间，而满足“证满5年”的另一个时间标准则是网签时间，必须在二手房满5年后网签的交易才可以被认定为“证满5年”。

不过，据中介人士表示，如果是房源在“证满5年”之前成交，需要满足新**的“证满5年”认定标准，可以先撤销原有的网签合同再重签合同即可满足“免税”要求。已通过银行贷款审批的个案也不会因重签合同而重新排队等贷款，交易双方可以向银行系统提交新的合同号，银行在系统中进行更新即可。

据记者近日到海珠和越秀等区域踩盘发现，“证满5年”的盘源不一定比不满5年的房源来得笋。地产人士表示，“证满5年”与不足5年的盘源差别*大在于5.6%的营业税和1%的个税，如果“证满5年”的价格比证不满5年的价格相差6.6%以上，“证满5年”的税费优势根本显示不出来，反而显示业主把买家剩下的税费*“揣”到自己兜里，买家执着“证满5年”大可不必。文/图：广州日报记者李凤荷

证满5年起止时间看房本和网签合同

据记者了解，以往有些盘源在接近“证满5年”的时间点前放盘，业主要求实收，而买家又想省下一笔税费，一般操作方式是买卖双方先网签合同，待达到“证满5年”的标准，再到房管局进行递件过户手续。在1月8日之前，“证满5年”的标准只是房产证或契税完税证的开始日期，再与递件完税当日的时间进行对比，满5年即可享受“免税”待遇。

不过1月8日后，“证满5年”除了看房产证或契税完税证的时间外，还增加一个“二手房网签”的时间。也就是说，即使是在递件当日该盘源已满足“证满5年”的要求，但只要是“证满5年”前网签合同的，不享受“证满5年”的免税待遇。为此，今年1月初广州各区交登中心在地税宣布新措施后出现去年罕见的****。中介人士表示，除了“证满5年”的房源成交的原因外，其实排队的*大原因是地税系统升级，1月初积存了不少交易未能交税，故此交易登记中心才会在几天内出现排长龙的情况。

“证满5年”的新规，其实也不难破解。买卖双方只要撤销原有合同再重新网签合同，即可满足条件。即使是以按揭付款方式进行的交易，之前的网签合同已在银行系统审批贷款，也可以向银行提交新的网签合同号，并在系统中进行更新，即可满足条件。

亿达按揭业务总监肖婉婷表示，二手房买卖双方通过中介系统成交的网签合同，只要签约成功即可锁定盘源，业主不可“一房二卖”，网签合同长期有效。如果买卖双方在证不满5年的时间内签约，需要满足“证满5年”的新标准，双方可以共同向中介提出申请，在中介的协助下撤销原有合同再重新签约，系统就会重新生成新的合同编号以及新的网签时间，就可以满足“证满5年”的新规定。

至于买卖双方直接交易的“手拉手”方式，买卖双方需在网络签约的7天内到交易登记中心现场打印合同，打印出来后网签合同也会长期有效。如果买卖双方自助完成交易而又希望满足“证满5年”的要求，双方可撤销合同再重签合同即可符合*新的规定。

证满5年“笋唔笋”

需算过先知

由于普通住宅“证满5年”可以省下5.6%的营业税，一般买家都希望买到“证满5年”的房源。中原地产新港西分行**营业经理张玉琼告诉记者，该片区放盘的房源中80%以上为“证满5年”，成交的二手房中高达90%为“证满5年”，由此可见，“证满5年”盘源价格较“笋”已成为普遍买家的共识。

据记者了解，“证满5年”的盘源较“笋”，但如果业主急售，降价的幅度可能比免税来得更大。据中原地产张玉琼介绍，以新港西名盘富景花园为例，同为88平方米的单位，一个证不满5年的单位放盘价为238万元，一个“证满5年”的盘源放盘价为245万元，由于价差只有7万元，而5.6%的营业税已过10万元，这两个盘源比较之下，“证满5年”的确可以便宜一点，但5.6%营业税优惠业主已拿走一点，在楼价上相应加价。除了这两个盘源外，富景花园还有一个顶楼的88平方米单位，业主急售价只需220万元，“**”以上两个盘源。

中原地产水荫路分行**营业经理钟志明表示，“证满5年”的盘源在该区域成交占比达80%以上，不过买家对“证满5年”的盘源有偏好，对于较低价的证不满5年的盘源有“偏见”，买家宁愿多给业主*，也不愿意多给税费，中介非常难以说服这些买家。他举例说，去年12月该分行成交的一个盘源“证满5年”，成交为239万元，后来又有一个证不满5年的类似盘源成交，业主实收225万元。两个盘源相差14万元，以营业税5.6%和1%的个税来算，225万元的*终总价也在240万元左右，选择239万元的买家虽然因“证满5年”税费优惠而选择该盘源，其实在房价上并没有享受到优惠，税费优惠都让业主揣到兜里。

钟志明再举例说，水荫路楼梯楼一个101平方米“证满5年”4楼单位，成交价230万元。随后，楼上5楼同样朝向同样面积的101平方米放盘，证不满5年，业主实收价为210万元。即使算上5.6%营业税和1%的个税，这个证不满5年的单位成交价比“证满5年”的成交价更笋了。

证不满5年的盘源在即将满5年之际放盘，提前签约延后递件的做法多数来自于买家，他们希望借此省下5.6%的营业税，不过配合与否要看业主态度。他们之前曾有买家看中君汇世家133平方米的单位，该单位在今年5月就“证满5年”，为此买家提出双方先签约并支付100万~200万元的*期，等到5月满足“证满5年”才递件。不过业主因急于等资金周转，希望短期内成交，不希望配合买家的免税做法，双方谈不拢而告吹。