广州部分路段铺租跌15% 北京路有商铺降租近4成

近几年广州商铺租金出现不升或者租金升幅变窄的现象，这与零售市场受整体经济影响，及电商在这三年对传统零售业的影响愈演愈烈有关。———中原地产工商铺总经理罗思源

过去8年(2007至2014年)，广州知名商业步行街北京路、下九路、上九路的商铺租金仅涨了45.33%、65 .33%、77 .78%，没有跑赢房价；而除了北京路2014年比2013年微涨租0 .46%以外，近三年这三条步行街都没有涨过租。

南都记者依据市房地产租赁管理所(下称租赁所)的公开数据整理发现，近三年广州商铺的租金基本原地踏步，而去年有的地段商铺租金甚至走起“回头路”。“我们原来预计只跌5%至8%，没想到有的路段实际跌了10%至15%不等。”广州美联物业商铺总监劳耀洪表示，广州商铺租金下跌从2014年年中开始，持续至今。

商铺租金也有“阴阳价”

租赁所数据显示，2014年，广州*层商铺租金每平方米每月租金单价超过500元(含500元)的有40个地段(含购物中心和批发市场)。其中每平方米租金超过1000元的有7个，依次是太古汇1900元、北京路步行街核心地段(南至文明路，北至中山四路)1744元、天河城广场1433元、海珠区新港街的富庄1400元、下九路(杨巷路至第十八甫路)1240元、海珠区新港街穗发花园1200元、天河区沙河街广州金马**服装城童装城1004元。

单价低于600元，高于500元以上的有19个地段。包括珠江新城目前*旺的兴盛路，2014年的租金为500元/平方米，“实际上，兴盛路的租金更多是在1000元/平方米，*少都不会低于800元”。多家中介人士表示，由于商铺租金分阶梯收费，月租金收入2000元以上3万元以下按8%征收租赁税；月租金收入3万元(含3万元)以上按14%征收租赁税计，不少租金高的业主都会设法报低价。

“每月按14%收税，收租3万元每月就得支付4200元交税，月收租30万元就得交税4.2万元，一年下来是相当大的一笔*。”中介人士表示，很多强势的商铺业主都会签阴阳合同，一份合同为真实租金，一份为在街道备案交税的合同，而备案的合同租金往往只为真实租金的一半甚至更少。加上一旦以真实租金备案交税以后，这意味着以后只要商铺没有空置，基本都只能根据此前报备的真实价格参考调高或调低租金，所以很多业主都会慎重对待，“超过备案价的让承租商户自己去解决发票，当然也会有不少业主会以真实价格登记备案”。

按照真实成交数据，北京路步行街核心地段小面积*层商铺的租金一般在5000元至8000元/平方米，面积大一些的也在3000元至3500元/平方米。上下九路一般租金在2000至2500元/平方米，石牌路靠近体育东广州酒家地段一般在800元/平方米，近黄埔大道的是500多元/平方米。

南都记者发现，月租金3万元以下的商铺不少会以真实价备案。比如满堂红商业地产部去年下半年促成出租的天河区石牌西的几间面积不大的商铺，平均月租都在500元/平方米左右。其中一间铺位于石牌西中段位置，25平方米，月租1.3万元，除5万元顶手费外，折合租金为520元/平方米，与目前**公布的500元/平方米参考价差不多。

11路段中4路段铺租三年没涨

南都记者抽取每平方米租金500元以上的地段，对比近四年均有租赁所数据的11个地段发现：从2012年起，广州不少商铺都没有涨租，有的两年不涨，有的甚至不涨租时间已超过三年。

2012年，除天河路一带或受时尚天河商业广场开业影响，位于东至体育东路，西至体育西路地段的天河路2012年租金比2011年租金降了21.69%；东至石牌东路，西至天河东路地段则2012年租金与2011年租金保持一致。除此两地段外，其余9个地段的商铺2012年租金比2011年均有所上涨，涨幅在1 .78%至35.14%不等。但从2012年起，不少地段商铺的租金就基本维持原样。

在2013年，该11个地段就有包括上下九核心段、北京路核心段及天河石牌西直街等5个地段维持2012年租金而不涨租。而从2014年来看，包括下九路、上九路、石牌西直街、石牌西横街4条街从2012年起至今三年都没涨过租。细分下来，北京路在20 12年和2013年租金一致，2014年 比2 0 1 3年 略 涨0 .46%；石牌西路(南至黄埔大道西，北至海欣街)、天河路(东至体育东路，西至体育西路)及珠江新城华利路三条街则在2013年和2014年没涨租。

以广州**的三条步行街北京路、下九路、上九路而言，该三条街2014年比2011年分别涨5 .7%、3.33%、1.78%，但其2011年比2010年的租金涨幅已是6.04%、4.35%、4.94%。近三年的涨幅甚至不敌2012年电商兴起之前的涨幅。

“电商从2012年兴旺后就开始影响零售业，而在2013年及2014年的影响更大。”满堂红商业地产部**经理郭海波表示，早在2011年、2012年时，天河南一带随便一间铺的租金都是900元/平方米，顶手费要10万元，但现在放盘的很多都是700元。满堂红去年10月在该地段促成一单租赁，一家35平方米的街铺上一手商户(经营服装)租金接近800元/平方米，但后来在服装店搬走空置约两个月后，业主降租以700元/平方米租给一甜品店。

至于体育东路至体育西路段的天河路租金在2013年较2012年出现较大涨幅，郭海波认为其多为时尚天河商业广场客流增旺，并带动相邻地段的租金上涨。而珠江新城华利路一带街铺多为轻餐饮(即指与吃相关的饮料店、茶楼、咖啡店等)和快餐店等，受电商冲击小，此外此前租约到期也令租金有所提升。

租客：近三成分店铺位降租续约

在越秀区五羊新城商圈，一家芊贝雪服装店2014年的租金“原来合同约定递增10%，后来业主只递增2.5%”。

芊贝雪服装店成立于2003年，至今在广州有二三十家分店，“2014年受经济影响和电商冲击关了几家，但也新开了几家”。该服装店**周先生坦承，2014年生意越来越难做，“人工工资涨了20%，服装成本、装修成本也在涨，好在营销成本变低，而租金涨幅不大或者有的业主降租，所以总体营利与2013年基本持平”。

周先生表示，他所开设的分店铺租在2014年有近三成因为生意不好等原因，在租期到了后和业主协商，业主同意在原有租金本金上降租续约；但也有七八成的分店因为签了三五年租约不等，业主在协商后同意收缩原有租金递增幅度，或者不增租金，“业主也都知道现在生意不好做”。

2014年3月，越秀区北京路太平馆(非核心地段)旁边一间三层商铺(*层约110平方米)开始在美联物业放租，叫价13万元/月。

“上一手租客是国内知名运动品牌，月租金大约14万至15万元。”美联物业商铺总监劳耀洪记得，公司收到此铺后特地派了一名员工在该店门口招商，“但直到10月份签约时前后也就只有七八个客户前来了解店铺，平均一个月才一个客户来问，*终有意向的也就才两三人”。劳耀洪说，其他中介也会带客看铺，在空置期间，业主几乎每个月都下降8%左右的租金，但*终还是在10月份降到8万元/月后才成功租出去，相当于降租近四成。

而在上下九路附近荔湾广场对面一转角旺位，一栋*层175平方米三层约380平方米的商铺在2014年6月以前租金是22万元。在原租客到期搬后走，业主在6月份以21万元/月对外招租，但*终仍是在10月降至16万元/月被一内衣品牌租入，相当于降租27%。

“精明的投资者会接受现实，忍痛降租避免空置，否则损失更大。”劳耀洪表示，2014年铺租下跌从年中开始，“我们原以为只降5%至8%，没想到部分路段实际降幅一般都在10%至15%，有的更厉害”。据介绍，包括北京路的五月花广场，原来*层商铺租金在1500元，2014年以后也降至1300元/平方米。

被推高的租金被电商打回原形

上周，美国知名市场研究机构eM arketer预测，2014年中国零售业电子商务销售额将达到4262.6亿美元，这包括通过各种设备在线购买的非旅游商品和服务。该指数较2013年增长35%，占全国零售业销售额的10 .1%。可以想象，电商对零售市场的冲击之大。

“近几年广州商铺租金出现不升或者租金升幅变窄的现象，这与零售市场受整体经济影响，及电商在这三年对传统零售业的影响愈演愈烈有关。”中原地产工商铺总经理罗思源坦承，近些年，因为零售业在走下坡路，中原地产原有的一些客户也在流失，一些业主可能设法继续和原租客签约，一些商户则可能关店，以致2014年的商铺租赁成交量也在减少。

满堂红郭海波表示，在2014年，很多街铺在租赁到期，或重新签合同时，基本租金都维持原有水平，而一些空置租不出去的则会下降，一些步行街商铺的租金大约有5%至10%的回落。不过，虽然北京路等地段的商铺租金大不如前，但始终都有相当大的客流，“比如北京路的商铺，就算做生意亏本但起码可以*到广告效应，好过在媒体上花*卖广告，广告收益和高铺租可以相互抵消”。郭海波认为，在未来一段时间里，传统的商业街及街铺的租金仍会保持可观。

“传统街铺降租是为了不空置而减租换取客流，而购物中心减租普遍是调整业态，将一些本身租值高的位置减租给一些亲子等商户承租。”罗思源认为，以前商铺租金或者售价被推高的地段，现在逐渐被打回原形。