广州分站
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20日,广州市国土房管局公布了上月广州市房地产市场运行情况报告。数据显示,上月,广州市(包括市辖10区、从化和增城2县级市,下同)新建商品住宅网上签约面积105.84万平方米,网签面积创下年内新高,而一手房网上签约均价为14834元/平方米,环比下降5%。值得一提的是,去年广州一手房网签均价高达15075元/平方米,比2013年上涨15%,再度刷新纪录。
一手房网签面积突破**平方米
限贷“松绑”、降息、自贸区等多重利好叠加,让始于去年“银十”的成交回暖一直持续到年底,成交量接连在11月、12月创新高。广州市国土房管局的数据显示,去年12月广州全市一手住宅网上签约9152宗,网签面积105.84万平米,环比分别上涨19.3%和21.4%,均再次刷新年度*高纪录。这也是广州去年一手房网签成交量*度突破**平方米大关。
数据显示,市辖10区新建商品住宅网上签约面积达到83.35万平方米,其中越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区这中心六区的新建商品住宅网上签约面积24.40万平方米。
从各个区域的成交量看,仅天河、越秀、黄埔三个新货偏少的中心区域成交下滑,其余9个区(市)均有不同程度上涨。其中,萝岗的一手房成交涨幅高达84.9%,堪称全市*猛,而番禺则以22.16万平方米的成交量领跑全市,光是一个区的楼市成交就几乎顶得上中心六区的总和。值得一提的是在自贸区利好刺激下的南沙,一手房网签成交量从去年11月的7.84万平方米猛增至上月的9.55万平方米,涨幅高达21.8%。
与成交量的一路回升相比,广州楼市的新增供应也不遑多让。数据显示,2014年12月,广州市批准预售商品房14490 套,批准预售面积140.81万平方米;其中,批准预售商品住宅9770套,批准预售面积108.51万平方米。
海珠一手房价猛降5180元/平方米
虽然去年12月份广州一手楼市成交量达**,但网签均价下降792元/平方米,为14834元/平方米。其中,中心六区一手住宅网签均价为25495元/平方米,降价1228元/平方米,跌幅为4.6%。
记者观察发现,降价*厉害的区域,成交量也上升*多,开发商仍以价换量。去年12月份,海珠区一手住宅网签均价为24328元/平方米,环比降价5180元/平方米,降幅达到17.6%,为全市*大降幅区域。这也刺激了海珠区一手房网签量直线回升,环比上升79%。一手住宅网签量上升*多的是萝岗区,去年12月份其网签量环比涨85%,房价跌幅排名全市第二名,降价2045元/平方米,降幅为14.1%,降价后的萝岗区一手住宅均价为12423元/平方米。
广州市国土房管局还公布了各街道新建商品住宅网上签约均价情况,在广州全市各街道中,天河冼村街以55042元/平方米的一手房价格领跑全市,越秀区黄花岗街、六榕街、梅花村街、海珠区琶洲街、荔湾多宝街等多条街道的一手房网签均价均超过了4万元/平方米。
随着12月报告的出炉,广州2014年的楼市数据,也全部水落石出。去年,广州全市一手房网签面积为836万平方米,网签金额1260亿元,折合均价15075元/平方米,比2013年的13100元/平方米年度房价上涨15%,再创历史新高。
■分析
为何年度房价涨这么多?
2014年,广州房地产市场遭遇了诸多考验,成交多月低迷,年度房价数据却给出了房价上涨15%的答案,让不少市民大跌眼镜。
对此,合富辉煌*席市场分析师黎文江表示,广州一手住宅成交均价上涨15%,其实是不准确的。因为2013年存在“双合同”的因素,使得房价数据与市场真实水平有一定差距,而2014年逐步取消了“限签”,房价回归真实。
有业内人士则认为,一些高性价比的中心区贵价盘成交,也结构性拉升全市均价。
中原地产项目部总经理黄韬表示,在成交量下跌同时,广州一手住宅成交均价有如此大的涨幅,是楼市复苏的表现。由于2013年来房价一路飙升,2014年前期稍微有下降,后期受房贷新政等影响继续上涨,成交均价创历史新高在预料之中。
对于广州楼市而言,考验仍在。业内人士指出,由于2013年楼市暴涨**了需求购买力,而近些年来部分城市房地产过度开发又导致供应量持续增长,这就导致楼市整体****短缺,**可能重现过去十几年“供不应求、单边上涨”的高增长局面。世联行的*新市场分析报告指出,除深圳外,北京、上海、广州去化时间均超过15个月的警戒线,短期内去化压力依然存在。
世联行预计,2015年全国商品房销售面积较2014年上升是大概率事件。“房价走势会出现分化,一线城市房价会上涨,二线城市分区域,有些城市会平稳中上涨,三线城市分化更为明显,房价下跌的居多,也会有上涨的城市。全国商品房销售金额可能超过2014年。”
■聚焦
2014年房价上涨15%令人有些意外,那么2015年广州房价走势如何?北上广深是否会取消限购?房地产税将如何影响房地产市场?中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示,广州等一线城市是否松绑限购,更多的不是房地产市场本身的问题,而是应在国家控制特大城市规模的背景下,从城镇化的角度考虑。
1
广州是否会松绑限购?把限购纳入城镇化试点考量
限购政策自2010年4月“新国十条”颁布起至今已经四年有余,其目的是为了抑制房价过快上涨。全国一度有46个地级以上城市实施限购令,包括全部一线、二线城市和主要三线城市。去年,全国各地开启楼市限购令松绑模式,本轮调控中出台限购令的46个城市,如今仅剩北上广深及三亚五座城市坚守,其他41城已陆续松绑。
今年,广州等一线城市是否会松绑限购?
在论坛上,朱中一分析指出,北上广深等一线城市是否限购,更多的不是房地产市场本身的问题,而要考虑在城镇化进程中,国家提出严格控制特大城市的规模。他表示,北上广深四个城市都是人口超过1000万的特大城市,资源和环境的承受能力有限,不可能无限扩张,因此今后限购的门槛要和城镇化中的落户门槛一致。“我不好说这些地方是否会放松限购,要从更大的范围,尤其是特大城市城镇化的健康发展来考虑。”朱中一说,国家*近提出了64个新型城镇化的试点,广州位列其中,因此广州要考虑这个问题,“新型城镇化的试点内容里就包括落户条件等内容,需考虑进城人口住房问题的解决,考虑保障性住房的问题,自然而然就会考虑是否要调控”。
2
买房还是炒股?有潜力的房都值得买
*近,不少市民越发纠结:手里有点余钱,到底是买楼还是炒股?
“如果整个社会连扫地的阿姨都说买股票的时候,你就要小心了,可能到时候接烫手山芋的人就是你。此外,如果我们有使用需求的话,就不要犹豫,看中就买。”戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文说。
奥园集团执行总裁杨忠的回答则更干脆:“简单地说,我觉得广州等一线城市有潜力的房,无论是住宅,还是商业,都值得买。”
“买房买股都可以,关键是节点。有一个统计,在10年前买房,到现在是升了3倍,在10年前买股票升了1/3。”越秀地产广州副总经理伍岳峰给出这样的答案。他从市场的角度对广州房价进行了分析。“一线城市为什么会涨?因为人多。北京、上海、深圳和广州的外来人口多,而政府在配备土地资源时是按照户籍人口配对的,所有的设施没有考虑外来人口,造成是两个人甚至是三个人争一个人的资源,所以价格贵。”
对于投资商业地产的前景,朱中一在发言时则忧心忡忡地指出,当前商业地产存在规模大、业态配套结构不合理等问题。“我看了一些报告,广州、惠州和东莞等地商业地产的项目有不少,综合体越建越大,越建越高,现在遭到了电子商务的冲击,将来怎么办?”
3
房产税将影响房价走势?房地产税不会大幅拉低房价
伴随着不动产统一登记制度的不断落实与完善,不少人认为,不动产登记为房产税开征前奏,将很大程度影响着未来的房价走势。
对此,全国政协委员、中国财政学会副会长、财政部财政科学研究所原所长贾康20日在论坛上针对房地产税进行了全面的解读。
贾康说,房屋保有环节的税收,其正面效应是有利于促进房地产市场的健康化。“保有环节有了每年要交的税收,供需双方在这个情况下,供给会调动以前闲置的不动产进行交易,卖出或者是租出,使这个供给更加平衡,这当然是有利于房地产市场更加平稳,减少泡沫。”他表示,这还将影响房地产市场大量的买房人的选择,很多买房者会考虑***选大户型,而是考虑更实惠一些、买中小户型,这样带来中国城镇化推进过程中土地集约利用水平的提高。
贾康表示,房地产市场的健康发展会和房地产税的制度建设将形成互动。“不能说这样一个税收推出来之后,房地产的价位会应声而落,变成一个很低的水平,这是不可能的。”他分析说,未来有4亿多人口将从农村转入到城市,这部分人要解决住有所居的问题,将使得中心区域的楼市平均价位表现为上扬曲线,房地产税不会改变这个曲线的基本模样,但是会使这个曲线不会太陡。
