房地产投资减速：2014全年增10.5%

以往房地产开发投资占比全国固定资产投资均在20%以上，且增长速度远超过全国固定资产投资，反观2014年，占比下滑到18.90%，且投资增速远低于固定资产投资，显示房地产下滑已经直接影响到了GDP。

“一段时间内，中国经济需要防范两大风险，一个是房地产调整的风险；一个是地方债务累积的风险。”1月20日，国家***局长马建堂如是介绍。

1月20日，国家***发布年度房地产数据显示，全国房地产市场在2014年经历一个全面下调的过程。

截至2014年末，全国商品房待售面积6.22亿平方米，同比2013年末增加1.3亿平方米，再创历史新高。

“近6亿平方米待售库存，已经存在明显的过剩。*大的社会库存量带给房企的压力将比想象中更加猛烈。”全联房地产商会名誉会长聂梅生介绍。

不过，据马建堂介绍，随着行政调控措施以及金融信贷政策的相应调整，房地产也出现了一些积极变化，2014年12月，70个大中城市的住宅销售价格降幅在收窄，一线城市的综合环比房价转正；从销售量来看，2014年12月份的销售面积为全年*高。

聂梅生认为，房地产市场已经呈现软着陆态势，不过从库存量和土地购置面积来看，整个情况好转可能还需要到今年三季度。

房地产投资占比18.9%

根据国家***的数据，2014年，全国房地产行业的绝大多数指标均处于下行态势。

2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%，同比下滑9.3个百分点，创2011年以来新低。

另据国家***数据，2014年，全国固定资产投资（不含农户）502005亿元，也就是说，房地产投资在全国固定资产投资中占比仅为18.9%。

“此前，房地产开发投资占比全国固定资产投资均在20%以上，且增长速度远超过全国固定资产投资，反观2014年，占比下滑到18.90%，且投资增速远低于固定资产投资，这亦说明房地产下滑已经直接影响到了GDP。”中国房地产学会副会长陈国强说。

在房屋的销售面积、新开工面积以及房企土地购置面积均同比大幅下降的同时，商品房待售面积大幅上升。

国家***数据显示，2014年，全国房地产市场销售面积同比下降7.6%；房屋新开工面积同比下降10.7%。

在此背景下，房企拿地的积极性也在进一步萎缩，2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，同比下降14%。

增长的是库存压力，2014年末，全国商品房待售面积近6.22亿平方米，创历史新高。

链家地产市场研究部张旭认为，“从各项数据来看，2014年全国房地产市场经历了一个全面下调过程。需求减少，预期回落，行业投资增速、企业**能力、销售以及开发等多个指标持续回落，行业整体处于不景气状态，本轮房地产市场的深度调整，其影响要较历次行政调控更为深远”。

**高速增长时代

虽然房地产运行指数整体仍处于下行状态中，但随着政策及市场环境的变化，个别指标也出现好转。

拆分单月数据来看，2014年12月单月成交面积为1.9亿平方米，为2014年全年的成交*高点，环比上涨超过40%。

另外，房价的下降速度也有所放缓。2014年12月，中国70个大中城市的住宅价格降幅收窄。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的综合环比房价上升。

马建堂表示，这说明房地产领域下行调整的风险有所化解。

不过，在北京中原地产市场研究部总监张大伟看来，虽然市场呈现好转迹象，但楼市再度暴涨的条件已不具备。

北京万科*席执行官毛大庆在万科松花湖度假区开幕式记者见面会上接受21世纪经济报道记者采访时表示，在供需关系逆转的背景下，2015年仍是房地产市场去库存的一年，也是行业加速转型的一年。

毛大庆认为，人口拐点、城镇化速度下降以及社会总库存难以去化三大问题将长期存在，中国楼市高速增长的条件已经不具备。

“中国20到29岁的婚龄人口和15到64岁的劳动年龄人口比重都在下滑。”毛大庆称，这意味着支撑房地产市场的主要购买力——*次置业、刚需和改善的人口正在大量减少。

毛大庆进一步分析，1964年到1970年**次生育高峰和1985年到1990年第二次生育高峰的人口，造就了过去房地产的快速增长，而这些需求已消耗殆尽或提前入市。之后由1985年到1991年出生人群构成的购买力，远少于前两次生育高峰，对楼市刺激作用也将大大削弱。

与此同时，毛大庆表示，城镇化速度放缓也将减少城市购房需求。

另外，毛大庆表示，目前房地产总库存很大，“现在**已有指标、随时可以出让的地，以现在的土地出让的速度，还足够卖两年，**已经不用再审批地了，很多城市还卖不掉。”

在此背景下，张旭认为，房地产行业增速放缓将成为新常态，未来房地产行业开发及投资增速也将不复此前的高位，而处于较低水平。

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