广州分站
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今年广州将有多个**购物中心开门营业，年度总供应量将超过50万平方米，其中*引人关注的就是新鸿基天环广场（原宏城广场）。业内人士认为，新**购物中心的开业一方面为所在商圈注入活力，另一方面也将使得商圈内不少商铺租金严重下跌。
困境
天河商圈临街商铺租金降3成
天环广场的开张，一方面为天河路商圈带来了新鲜血液，让天河路商圈进一步扩充体量。另一方面，也引发了外界对于天河路商圈日益同质化现象的担忧。特别是当前零售业不景气、电商围剿的大环境下，更引发人们对购物中心的良性发展和道路规划的深入思考。
日前记者走访天河商圈时发现，不少商铺都打出了“撤场”、“大甩卖”等字样。在天河六运小区经营了多年的地产中介经理李先生告诉记者，天河商圈商铺的租金现在比去年同期降了25%左右，而路边的临街商铺租金降了30%以上。“路边的商店很难做生意的，进去的客户都是路过的。六运小区里面那些商铺稍微好点，虽然在小区里面，但是进去的客户都是真正想买东西的人”。
目前天河商圈集中了天河城、正佳广场、万菱汇等多个大型商业综合体，上周末记者走访了多个商场看到，不仅各个商场的人流差别万千，就连同一家商场不同楼层的客流量也有很大差异。李先生告诉记者，正佳广场虽然做了多年终于有了人气，但是M层的生意很惨淡，他手里就有几十个商铺放租很长时间都没人租，有的业主甚至开玩笑说，只要能租出去，不收租金只要管理费就行。据他透露，正佳广场M层商铺的租金低至200元/平方米，而1楼的商铺却高达1500元/平方米。
家住天河商圈的刘伯每天都会在附近溜达，他告诉记者，周边那么多购物中心确实方便，不过天河南二路的街铺就经常换**，同一个店铺明明上个月还是卖鞋，这个月就卖衣服了。“档次太低了，一双鞋不到100元，衣服也是二三十块一件的街边货”。
原因
外患：实体店冲击 内忧：库存压力大
业内人士认为，新**购物中心的开业将为所在商圈注入活力，有效带动片区零售商业的升级；零售业的调整将继续，既是为应对网络购物的冲击，也是响应消费者行为习惯变化的需要。预计未来一段时间内，广州零售市场将延续不断调整的状态，整体租金涨幅有限。
广州很多中心商铺关闭或者经营不佳，有三方面的原因。**是2014年整个市场行情比较低迷，使得商业地产层面也面临大的降温，很多商铺的租赁****受到楼市降温的影响；第二是目前电商对于实体店的冲击力度在持续。尤其从目前网购市场来看，广州在网购消费上的比重比较大，容易对传统实体店带来冲击；第三就是广州市场商铺面临很大的竞争，比如高库存带来的压力。
根据房地产研究院的一线城市报告，广州在2014年12月末的商业用房库存面积为171万平方米，而在1月初为152万平方米，库存积压态势明显。
高纬环球研究部华南区助理董事谢启辉表示：“广州高品质零售物业库存量环比上涨2%。经过近几年的迅速发展，目前珠江新城零售物业存量为51.5万平方米，已经成为除却白云商圈，番禺商圈等新兴商圈之外的广州第二大核心商圈。再加上相对来说较为活跃的租赁成交，花城汇的空置率目前已下降至不到15%。天河路商圈依旧是高品质零售物业存量排行**（78.4万平方米，约占广州市零售物业整体存量的21%）的商圈，其中包括接近30万平方米的广州购物面积*大的正佳广场。由于天河路商圈的强劲客流以及成熟的商业氛围，横贯2014年整个商圈整体空置率均保持在5%以下。
出路
适当植入网络元素
实现线上线下资源整合
高纬环球广州分公司总经理许少青表示：“受到2014年**品市场以及**餐饮业的全面降温所影响，预计未来租赁需求主要来自目标客户定位为较受中产阶级欢迎的品牌和对市场反应灵敏的零售租户。此外，快速变迁的消费模式亦会驱使传统百货公司营运商考虑调整业态的可行性和必要性。”
对于广州此类商铺而言，若要获取市场份额，关键在于寻找新的商业模式。应该适当植入网络的元素，比如实现线上线下资源的整合，这才能扭转广州商铺空置率较高的尴尬。
据悉，坐落于珠江新城的高德置地冬广场（建筑面积约71000平方米）即将迎来试业。作为春广场的升级版，冬广场地下层将会引入*家华润集团旗下目标消费群为中产阶级的精品超市BLT作为旗舰客户。”
新秀
天环广场今年开业
该项目设计方为**知名设计公司贝诺，天环广场的设计理念是将商业和社区**地融合在一起，打造一处可持续发展的地标性项目，使之成为中国**家“城市公园”购物中心。据悉，设计方贝诺公司的知名设计项目包括香港天际100观景台、澳门新濠天地和上海国金中心。不过从拿下项目至今，新鸿基地产一直不愿透露该项目的招商情况，只表示今年会开业。
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商铺“爱吃不爱穿”？
据悉，2014年第四季度租赁成交依旧高度集中于餐饮业，快时尚消费以及儿童主题相关的消费行业。譬如说建筑面积15万平方米的相互联通的花城汇南区中区北区，作为以公共交通为导向的发展模式的绝佳案例，保守估计约有50%的面积被租赁作餐饮用途。
而在高德置地夏广场*层，**咖啡连锁店猫屎咖啡租赁约250平方米。其他租赁成交包括：花城汇南区部分，凯蒂猫主题咖啡厅扩张至250平方米；新租成交包括来自丹麦的时尚品牌杰克琼斯，租赁面积约占150平方米以及乐高教育中心，租赁面积约占500平方米。
天河路商圈方面，维多利亚的秘密同时进驻太古汇B1层以及天河城*层，各租赁约150平方米。盖璞继*次登陆广州进驻于本季开业的番禺万达广场之后，二店迁入正佳广场，约占300平方米。
商铺的各类业态发布，有很大的区别。对于衣服、化妆品等零售产品来说，具备了标准化的可能，所以可以搬到网络上，而且物流成本也不高。而对于餐饮等产业，还很难搬到互联网平台上，所以在传统商业地产领域依然有一定的市场份额。目前来看，很多商业项目都增加了相关的餐饮业态。不过一个担忧就是，未来随着餐饮业态的增加，可能又会压低此类价格，从而使得商铺的租金难以提高。
