广州分站
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如果说去年一手楼市的成交只是高位回落,而被“*客”的二手楼市则跌入了近十年来的谷底。广州市国土房管局数据显示,去年全市(十一区)二手共网签57439万套,网签面积为485.58万平方米,成交均价为9968.805元/平方米。如果按照以往官方的十区统计口径,去年仅成交了48799套,比2008年还少4782套,成为自2004年以来广州二手楼市的*低点。
卖方市场转向买方市场
去年上半年广州二手楼市月平均成交量在5000套以上,自去年下半年以来,寒风凌冽。从房管局公布的成交数据看,除了12月出现反弹外,7-11月成交普遍以三四千套为主,而在一手楼市传统**期的10月份,二手楼市更是出现2986套的年度新低。
值得一提的是,官方部门去年统计口径发生变化,由原来的广州十区变为广州全市(包含增城、从化在内),如果刨除二区的数据比较,2014年广州十区的二手住宅成交量仅为48799套,比2013年锐减了近半。业内机构分析,去年成交量低位运行主要受到穗六条后续影响、银根紧缩以及一手市场分流等三大因素影响。从买卖双方的心态看,也实现了2013年卖方市场的**逆转,成为买方主导。
相对萧条的市场环境,也折射出中介公司在去年的“生存困境”,*占一手市场份额、抱团**互联网平台、调整二手中介佣金等,一度成为话题热点。
广东合富房地产置业有限公司副总经理潘宇豪介绍,虽然一二手联动在近几年已经成为市场常态,但是去年的规模特别大,仅该公司一二手联动项目就占了公司总业务的7-8成,而在2013年,二手房买卖和租赁业务还能与一二手联动业务平分秋色。
去年二手楼价依然惯性走高
满堂红市场战略部**研究经理周峰表示,虽然去年卖方市场的士气有所减弱,但是整体的价格仍然属于上升通道。从去年该公司成交情况看,去年二手住宅买卖的成功压价空间为5.9%,比2013年的3.8%增大2.1个百分点,也高于2011年的5.0%和2012年的5.4%,但真正愿意配合客户作出价格让步的小业主只有极少数,这也是成交量缩减的主要原因之一。
根据满堂红对全市划分为32个板块的数据比较显示,2014年除了新华板块均价同比下跌外,其他31个板块的二手住宅成交均价同比皆上涨,其中同比涨幅在10%以下的有15个,同比涨幅在10%-20%(含)之间的有14个,同比涨幅在20%以上的有2个。而均价在2万元/平方米以上的板块有19个,比2013年增加8个。
合富房地产经济研究院院长龙斌也认为,因为2013年年尾比年头的楼价出现较大幅度的上涨,2014年楼价在2013年年末的势头上有所回调,从整体看,2014年的楼价比2013年还是涨了许多。但是从2014年年度楼价的走势看,房价则有小幅的回调。
合富标准指数显示,2014年一季度广州二手楼价仍保持惯性微幅走高态势,不过,受楼市低迷影响,二、三季度,广州二手楼价逐月小幅回调,四季度,二手楼价大致有所走稳。
“证未满5年”房源交易难度加大
上周,有中介爆料称,广州地税局对二手房交易认定是否证满五年的标准有所调整。以往某些区域对时间的界定只需要**到月,调整后需要**到日。
以一份2011年5月30日登记的房产证为例,需要到2015年5月29日,才可被认定是真正满5年,而按照以往有些区域的标准,只需要到2015年5月即可享受免营业税政策。并且以往认定房产证的时间可以有“完税时间”以及“房产证登记时间”两种认定标准,采取孰先孰认定的规则。但是以后将调整为“从房产证出证之日至正式网签之日计算是否满5年”。在认定规则更趋严格后,市场上证未满5年的房源将有所增加。
周峰认为,市场上证未满5年的房源成交难度变大。未来要求“各付各税”的客户会继续增多,“证不足5年”的物业若要顺利成交,业主要么降低售价,要么主动承担属于自己的税费。
预测：今年二季度或步入调整期
周峰分析,2015年的广州二手楼市将依然受到政策、信贷、卖方定价、客户选择等影响。他认为,其中“穗六条”的影响仍然*大,但是由于该政策行政色彩比较浓厚,调整是迟早之事,因此今年的走势需分两种情况看待。若“穗六条”在整个2015年不放松,则信贷放松及降息手段可以促使**季度二手市场成交延续2014年第四季度的态势继续放量,在消耗一大部分市场需求的情况下,第二季度之后将步入短期调整,楼价仍会下调,待符合入市资格的客户积累到一定量才重新释放。另外,如果“穗六条”在2015年某个月份得到放松,则放松前的表现类似上一种情况,放松后因入市客户增多及信贷政策的配合,二手市场特别是郊区板块被真正激活,原十区月均登记量有望回到5800宗/月的水平,二手楼价也会一改2014年的窄幅振荡态势,进入单边上行通道。
合富置业则认为,随着“笋盘”和刚需旧客的逐渐消化,市场的交易节奏也会有所放缓,总体二手楼市将进入阶段性的储客周期。总体预计2015年广州二手楼市的成交量或会增加一到两成。价格方面,由于客户追价意愿普遍不强,二手楼价仍将以平稳为主基调。
广州各区域合富标准指数对比
区域 2014年12月 2013年12月 升幅(%)
原芳村 133.1 139.7 -4.7
花都 65.5 67.9 -3.5
番禺 123.9 127.4 -2.7
原荔湾 220.3 226.6 -2.7
黄埔 126.2 129.6 -2.6
海珠 198.1 202.4 -2.1
天河 240 242.9 -1.2
白云 145.7 147.3 -1.1
越秀 286.1 288.1 -0.7
萝岗 144.2 144.2 0
全市 178 180.9 -1.6
数据来源:合富标准指数
