广州分站
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作为资金密集型行业，房地产开发高度依赖金融杠杆的推动。文化地产的开发运营同样离不开金**本的支撑，目前中国文化地产之所以发展迟缓有两个重要原因：一是项目开发占用大量资金，二是产业培育需要相当长的时间。在目前**成本高昂的市场环境下，企业运作文化地产项目、发展文化产业将遭遇**的资金压力。
这就催生许多“挂羊头卖狗肉”的“文化地产”项目：以文化地产之名行商业地产（或住宅地产）之实，其主要目的还是出售物业以快速回笼资金。我们理解企业所遭遇的困境，但这样一来，对探索文化地产的成熟模式不利，对推动文化产业的发展繁荣不利。
显然，旧有的房地产金融模式已经行不通，文化地产必须借助金融创新手段突破困境，其中房地产信托基金（REITs）是我多次**的金融工具。
房地产信托投资基金是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，然后凭借自身专业的投资理念参与房地产项目的投资组合，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。通俗地讲，就是把房地产资产拿去上市，将这些庞大而不易变现的资产分割成细小单位，从而使得普通投资者几十块*也能投资一份，然后分享物业租金和增值的收益。
**上，REITs已经是非常成熟的房地产金融工具，新加坡凯德、美国铁狮门都是运用REITs实现快速扩张的高手。由于目前内地的相关制度还不成熟，因此不少房地产公司前往香港、新加坡发行REITs，其中“越秀REITs”*为大家所熟知，它是*只在香港*立上市的投资中国内地商业物业的REITs。
从1999年开始，越秀集团逐步加大对商业地产的投资，这一方面优化了资产质量，可以为企业贡献长期稳定的现金流，但同时使其负债率也在不断高升。因此，从2003年开始越秀集团筹划通过旗下香港上市公司“越秀投资”（后更名“越秀地产”）发行REITs。通过一系列眼花缭乱的资产重组，越秀集团将白马大厦、**广场、城建大厦、维多利广场4个**项目转让给越秀投资;尔后，越秀投资又通过四家离岸子公司将这4个单位注入越秀REITs，从而符合香港***的监管要求。
2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金（“越秀REITs”）在香港联交所正式挂牌上市，每基金单位为3.075港元。以出让上述四处物业为代价，“越秀投资”取得了“越秀REITs”支付给其的约33亿港元现金，并仍然持有“越秀REITs”30%的股权。通过发行REITs，越秀投资大大改善了财务状况，降低了负债率，*重要的则是拓宽了物业变现的**渠道：越秀REITs于2008年收购越秀新都会，2012年又大手笔收购广州**金融中心（IFC），这使得越秀地产所开发、持有的商业项目有了较好的退出途径，可以加速其资金流转速度，而越秀REITs也获得**的商业资源，达到商业开发与金融投资两个平台的双赢。
虽然目前内地REITs的发展环境尚不成熟，但**、金融机构、房地产企业都在积极推动REITs的探索，近期，中信证券与苏宁云商的合作一个非常具有借鉴意义的定型案例：
2014年10月14日，苏宁云商发布公告，将旗下11家门店资产的权益转让给中信金石基金拟发起设立的**投资基金，作价不低于40.11亿元。转让完成后，苏宁将以市场价格租用11处物业继续经营连锁店。苏宁此次将11家门店进行资产证券化，不仅带来13亿的税后净利润、改善了财务状况（2014全年预亏11亿元），而且这种“售后返租”的模式也**了苏宁的长期经营权。从中信证券的角度来看，11家门店都处于核心商圈，是**的物业资源，苏宁返租也确保了物业稳定的现金流，是运作REITs的绝佳投资目标。
我们要注意到中信与苏宁的合作属于**性质，投资人数被限定在200人以内，投资门槛高达500万，因此主要面向的是机构投资者;而上市的REITs则没有投资人数和份额限制，投资门槛较低，对普通投资者也适合，因此市场前景更广、更具备推广价值。另外，通常REITs必须将自身90%以上的收益分配给投资者，因此会获得税收上的优惠;而目前国内房地产开发和交易各环节承担赋税较高，压缩了REITs运营的利润空间。据称，苏宁此次进行资产包转让税收就接近总租金的一半。可以说，目前内地RIETs发展迟缓除了法律等监管措施不完善外，配套税收优惠政策缺失也是重要原因。
简单来说，REITs有助于房地产开发企业拓宽**渠道、增加资产流动性，有利于普通投资者投资不动产，有利于物业的持续统一经营，因此是非常适合文化地产的金融工具。
那么对于文化地产而言，如何运用REITs来推动自身发展？以我司推进的一个文化地产项目为例，由于大多数类似项目并非成熟的物业，租金等收益不可预期，因此很难如同上述两个案例那样完全以租金为投资标的。那么，在运作该项目时，可以投资公司为主体，分设多个子公司，分别持有酒店、公寓、主馆、副馆、商业街等物业;然后对相关物业估值后进行折价，以物业升值、租金和产业利润为投资者的综合收益，将相关物业所有权转让给相关金融机构，同时承诺将相关物业返租进行统一运营。另外，由于负有培育产业发展的责任，项目应当争取税收方面的优惠;3-5年后，在相关政策完善的前提下，推动REITs上市。
文化地产是一个新生事物，同时也是非常具有发展前景的产业领域，目前在发展模式和产业基础都不成熟的前提下，需要通过金融创新手段促进其不断发展壮大。作为**上非常成熟的金融工具，REITs有大量成功的案例和经验可以借鉴，其运作模式也非常适合文化地产开发，是目前推动文化地产和文化产发展的*佳路径之一。
