广州分站
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编者按：本栏目旨在打造广州本土*精细、*具针对性的楼盘解读，从购房者的角度出发，以区域和板块为单位对整个广州的楼盘进行拆分。解读点覆盖购房者买房*关注的配套（Supporting）、交通（Transportation）、环境（Environment）、楼盘（Project),每一期将解读一个区域或板块，从而构成*全面*实用的购房STEP版图。
2000年，番禺撤市设区，华南板块乍兴；2010年，广州市**正式提出在万博商务区投资300亿，建设现代信息服务业总部基地，而被房产界烘托多年的万博商圈，也将成为继上下九、北京路、天河路三大商圈后的广州第四商圈。如果你对万博不熟悉，你可能不禁会问，为什么第四商圈是万博？它有什么优势？它的现状又是如何？本期STEP版图将为大家一一揭晓。
万博商圈位于番禺区南村镇，北临南大路、西临番禺大道。
要提到万博商圈，不得不说它所在的华南板块。华南板块可以算得上是广州近郊中，目前发展得*成功的区域。由于90年代末**大量卖地，开发商“圈地”般地兴建大盘，故**般的华南板块是以大盘扎堆的形式被瓜分完毕的。
又由于大盘各自割据，小区内往往以**业主配套为主，在版块内却缺乏大型商业配套、医疗配套等，造成了严重失衡。故大型商业配套落地华南板块，成就今时今日的万博商圈，与便民、**规划均有关系。
通过规划局的文件显示，万博商圈并未被提及，反而是**建设万博商务区为官方指定规划内容。所谓万博商圈意欲成为广州未来第四商圈多为**和业界名人所提出。万博商务区落实完成以后，定能形成一个辐射面积广泛的商业圈，影响力延至汉溪长隆。
目前，万博商圈已经确定落户的商业项目包括海印又一城（房价 户型 二手房 租房）、天河城（房价 户型 二手房 租房）、中华美食城、万达商业广场等。同时，万博拥有高达171.11万平方米的地下规划空间，将建成广州*大的“地下城”。
交通路网四通八达 第四商圈雏形已现
所谓路通才会财通，万博商圈当下的发展势头红火，与它的交通规划不无关系。万博商圈受益于华南快速干线、新光快速，两条线路均为南北向可至广州市区各地，在不堵车的情况下，15-20分钟便可到达珠江新城。
在公共交通上又有地铁3号线（南北向，从番禺广场至天河客运站），还有2017年即将开通的地铁7号线（广州南站始发，人称“番禺专线”）穿行于此，交通路网四通八达，奠定了“第四商圈”的基础。
人群消费力与商业体扎堆的角逐 前路未明
纵使市场上都在说，万博商圈未来将如何成功，但*近也有一种声音，说万博商圈商业扎堆，前景堪忧。
随着万博商圈住宅用地紧张（早期大片瓜分地块建成多个超大型住宅群后，已经几无大型地块推出），广州又实行限购的政策，万博商圈发展商业体的势头在早几年可谓一时无两，也正是这速度使然，才会产生了如今多个综合体“百花齐放”的现状。
商业体扎堆*担心的就是人群分流，尽管周边住客极多，消费力也不弱，但这里却偏偏没有想象中的那种热闹——*受期望的番禺万达在延期2年后终于面世，虽不至于门可罗雀，但人流量的确不多。
目前，万博商圈还在如火如荼地加速操办它的“地下商业体”，周边还有非常多的商业体、公寓在出租铺位、出售公寓，体量堪比珠江新城，究竟前程如何？我们尚不得知。
目前，万博商圈的主要进驻企业包括万达地产、广州天河城（房价 户型 二手房 租房）、奥园集团、广晟数码、广汽集团、广州市华新集团、广东华逸投资、敏捷地产、招商地产和中铁建工等，目前落成的有万达广场、海印又一城（房价 户型 二手房 租房）、万博中心（房价 户型 二手房 租房），未来还有四海城（价格 动态 户型图 论坛）、敏捷广场等大型商业诞生。
现象表明，周边的消费力其实并不能支撑起整个万博商圈，万博商圈更需要的，或是引企业进驻、设总部，令上班族都习惯在此工作、生活，才能迎来像今天的珠江新城那般辉煌。
结合长隆打造万博-汉溪-长隆商圈 再次发力
从地理概念来说，万博商圈可以辐射到新光快速路南侧的汉溪长隆一带，万博地块是华南商务旗舰，形成以总部经济为核心的商务综合CBD区。
汉溪地块是华南休闲商贸旗舰，以生活性服务业、交通换乘、现代商业、饮食业等产业为主，形成番禺北部区域型的商业、生活中心。近年两者的结合，更像是万博商圈力求更大发挥影响力的举动。
从整体上看起来万博和汉溪、长隆连成一片，形成的是一个更加值得想象的大商圈，商务办公、休闲旅游、餐饮购物三大消费点全在这片区，上有汉溪大道，下有7号线，同时连通南站商圈，*后能够拥有的是整个豪华商业走廊，大有再次发力之势。
商圈内公寓、住宅现况大不相同
在这个“年代”，要是身边有朋友喜欢万博商圈配套完善，价格实惠，想要住进这里时，大家都会推荐“万科欧泊（价格 动态 户型图 论坛）”。但若谈到有朋友看好万博商圈未来前景，想要在此买一套公寓，恐怕一时还想不起来推荐哪个，这就是万博商圈的现状。
万博商圈的住宅盘在番禺乃至广州都极受青睐，现时已几近达到“僧多粥少”的地步，万博商圈住宅楼盘极少，在售的大型楼盘除了诺德名筑（价格 动态 户型图 论坛）、万科欧泊外，已经基本没有新货出现。
诺德名筑与万科欧泊距离万博中心（房价 户型 二手房 租房）的路程大概等同，均是5分钟左右的路程，相比于万科，诺德名筑的户型稍显不实用，故万科欧泊成功成为了这个商圈中住宅盘的*大受益者——在2014年间，万科欧泊更成为了全广州市销售套数第一名。
相比于住宅产品，万博商圈的公寓产品去货则显得吃力许多，目前，商圈内在售的公寓楼盘有四海城（价格 动态 户型图 论坛）等多个公寓产品，自去年开始，开发商们均开始以提高软实力的方式来吸引购房者进驻，如引入酒店式服务、包租返租、优质物业等优势抢市，也收到了一定的效果。
