北京路铺租跌价仲係“铺王”

*近网络流传一篇很*的文章质疑实体商铺的价值，称“商铺已成为*危险资产”。

而广州铺租*贵的“铺王”北京路近日也被疑云笼罩。这边厢有消息称受电商冲击北京路租赁不景气，业主减租四成方可出租房屋；那边厢又有***的经营业者称被加租四倍多，月租从近3万元涨到14万多元。与此同时，根据广州市房屋租赁管理所公布的2014年广州市商业地段的租金参考价，太古汇以月租1900元/m2超越北京路1744元/m2成为全市“铺王”区域。

到底北京路租金是涨还是跌？太古汇作为商场的租金与北京路临街散铺是否具有可比性？

**商铺**认为，北京路商铺近年的确呈现租金走下坡的趋势；太古汇的商铺性质与北京路商铺**不同，租金价格不太具有可比性，但单从租金价格来看，北京路全市“铺王”的宝座应该非常稳定。

***被加租四倍多只是回归市场价

日前，位于北京路北段的太平馆向媒体诉说了被加租的“冤屈”。今年元旦后，太平馆收到越秀区房管部门通知：每月租金从2.7592万元涨到14.4517万元，涨了4倍多。据太平馆经营方介绍，太平馆每月营业收入60多万元，扣除营业成本，平均一个月利润只有2万~3万元，稍好的月份也只是5万元左右。太平馆有130年历史，是广州**家西餐厅。

中原地产工商铺区域营业经理洪韵听到太平馆之前一直交不到3万元的租金，禁不住笑出来。她说，按北京北的路段，这个价格已经是“非常笋”。与太平馆不远的一栋3层450平方米的商铺，目前月租叫价约8万元。太平馆比该商铺面积要稍大，应该租金贵一些。

“经租房”租金仅市值三四折

洪韵表示，以往像太平馆这样交市值三四折的优惠租金的只有“经租房”，即房屋产权属于私人，但由于业主资料散失或在海外未能联络得上，暂时由**出租代管。

这几年，广州市两大步行街——北京路和上下九都受到电商不同程度的冲击。过往北京路、上下九的商铺“一铺难求”，商铺在租业主手头已有几个租客等待加入，每年租金递增不说，换租客还可以收一大笔顶手费。据洪韵介绍，以北京路一个50~60平方米的商铺为例，以往收租25万元/月，现在则只需交20万元的租金，顶手费也从以往20万~30万元下调到10万元。而且在2014年，北京路几乎每月都收到新放出来的商铺租盘，以往一年可能只收到四五个租盘，如今一年就收到十多二十个新租盘，是往年的四五倍。

太古汇成“铺王”？

北京路租金1744元/m2或不太准确，铺租应仍居全市之*

日前，广州市房地产租赁管理所公布了《2014年广州市房屋租金参考价》，太古汇以1900元/m2/月的租金居全市**，北京路商铺以1744元/m2/月屈居其后，在此之前，北京路商铺一直位居榜*。对此，洪韵认为，太古汇*层和二层的月租金的确有可能达到1900元/m2，但北京路1744元/m2的租金则不太准确，从铺租来看，北京路应该仍居全市之*，因为50平方米以下的月租金已达2000~3000元/m2。

洪韵表示，去年广州市合并征收商铺出租房产税，月租3万元以上按14%收取，虽然对于北京路和上下九商铺来说，一个小面积商铺的租金已超过3万元/月，但私人业主通常是希望能报低就报低。

业主为逃税或低报铺租

如月租10万元与月租7万元交的出租房产税都是14%，10万元交的出租房产税是1.4万元，而月租7万元则只交9800元的出租房产税就行了。故此，租赁管理所统计的租金参考价不一定是真实成交的租赁价格。

商业地产人士认为，太古汇是单一业主持有的商业体，具有较严密的规划和营运战略，而北京路步行街的铺位既有国有企业持有委托出租的商铺，也有私人业主直接出租的商铺，商业格局基本上属自然形成，两者模式**不同，租金高低并不具有可比性。

商铺已成*危险资产？

网帖称实体店爆发关店退租潮，记者查证发现广州成熟商圈商铺租金走势平稳

*近网络流传一篇很*的文章说的是传统实体店爆发了“关店退租潮”。该文还强调说：商圈冷落的可不只是广州一地，一线城市如北京、上海，二线城市如成都、西安，商贸城均出现人气冷清，摊位大量空置的现象。

国际品牌进驻活跃

当下，无论是大型商场还是大卖场，生意难做确实是不争的事实，这一方面是因为需求遭到来自电商的冲击，另一方面也是因为购物中心和商场供应太大。也正因为如此，才导致了网络上有人放言“商铺是*危险的资产”。

事实上，仅就广州商铺市场而言，依然还是呈现出国际品牌进驻活跃，体验类租户持续扩张的态势。仅在2014年，就有众多以中档定位为主的国际品牌*次进入广州市场，包括Givenchy、Kenzo、Victoria’s Secret、Gap、fresh等。

诚然，不可否认的一点是，由于受到电商的冲击，商场的业态出现了显著变化，缩减百货，同时增加餐饮等体验类租户占比。

据仲量联行零售地产部董事郭伟明介绍，2014年，广州整体租赁需求仍处于业态和租户组合调整期，餐饮及快时尚零售商仍是租赁需求的主要推动者。太古汇和正佳广场不约而同地进行了业态及租户调整，而分布在各新兴商圈的商业项目，如天环广场、花城汇（南区）、增城万达广场、荔园广场和番禺万达广场，无论是招商还是开业也都在有序进行当中。

租金涨幅3%~4%

天河一商业项目的招商负责人坦言，国家工商总局日前公布的“淘宝仅有37.25%的正品率”让不少消费者觉得网购难以让人放心，实体店零售商只要扬长避短守住自己的优势，依然不愁没生意做。

展望未来，郭伟明就表示，预期中档国际品牌将继续开拓华南市场。对于市场的需求，郭伟明就预测，在全市整体租赁需求平稳的情况下，成熟商圈的优质项目租赁成交将较为活跃，并持续推动市场整体租金保持平稳上升，但是新兴商圈业主为降低项目空置率、吸引优质品牌入驻，可能软化租金立场，预计未来12个月整体租金增长幅度将维持在3%~4%。