广州十一区楼价上涨前景预判 5月买房有指南

文/邓浩志

在多重利好的影响之下全国楼市都呈现了一派繁华，由于五一前后成交量更是“更上一层楼”。目前楼市复苏已经是广大共识，而大城市房价*先会出现上涨也是业内有着普遍认可。作为一线城市的广州，个板块情况有所不同，到底那个板块的潜力更大呢？那个板块的会*先涨价呢？我们用一张图表，配合政策尝试讨论一下。

全市全景：

下图是我们统计的各区存销比。目前广州一手存销比在13个月附近，整体平稳，但13个月的存量是按过去一年平均消化速度作分母算的，而自去年930新政后楼市成交量出现了持续攀升，所以如果按半年平均月成交作分母，存销则比在11个月附近，离10个月的涨价临界点十分接近，所以预计5月就有项目提价，而普涨在下半年。

旧黄埔（广州楼市的奇葩）：

旧黄埔仅2月库存，所以肯定是涨价*先的区域，而且可能会出现暴涨，然而为什么没有暴涨我们也纳闷。是否由于黄埔总体需求有限？疑惑购买力不足？暂时无法解释，需要进一步观察，也欢迎业内同行指点。

萝岗（*看好的板块）：

罗岗已经成为新黄埔楼市的**主力，也是应该下阶段*肯定涨价的区域。1、库存10个月，已进入买方市场；2、本来楼市调整价幅度*大，所以反弹力度也会*强；目前如果中海、万科两大项目停止特价单位，区域均价马上上去；3、成交量高位保持稳定，去库存没压力。

荔湾、白云（被佛山压得喘不过气）：

这两个区域库少于10个月，已经属于超低超低，本应该也早就进入价格上涨周期。但与其紧邻的南海地区却有大量、低价、不限购的产品供应（库存超15月），直接分流了芳村、老荔湾、金沙洲板块的客源，这也直接导致了这两个区低库存仍涨不起价。未来广佛交接处的房价差会逐步缩小，总的来说是广州稳，南海涨。广州应该考虑放松限购！

天河、越秀、海珠（不急不慢的三老）

三个老区存销比11—16个月间，但库存整体**值并不高，都是些不愁卖，慢慢卖的核心区稀缺盘源，这三个区不能光以存销比说事，只要房企资金压力不大，房价还会提。从化库存11个月，库存不多但存量地超多，加之本区需求有限，去库存也慢，所以难涨，涨了，幅度也有限。

番禺、增城（供需两旺）：

两个供需两旺的区域，但库存实在大，今年内都不会涨；其中番禺也受到佛山放开限购的影响，临近番禺的三山新城几大开发商几个超级楼盘天量供应，均价也就10000附近，对番禺造成了强大冲击；至于增城，消化主力已经由本地买家逐步发生了转变，目前购买力更强的广州买家比例正逐渐增长，长远看好增城。

花都（*惨的板块）：

22个月库存，冠绝广州，这个区不单不用考虑涨价，未来还会继续下跌的可能，再跌10%甚至更高也不奇怪，未来这个区域的楼盘只能一心想着如何促销。

南沙（想象空间*大的高大上板块）：

南沙区单看库存是18个月，但自贸区消息后成交暴涨，如果按半年月消化速度算，存销比实际14个月左右；其次这个板块是国家新区+自贸区双重题材，未来还会有利好释放，在高心里预期下，库存大于10个月房价也会涨。当然，长期看经济发展才是*核心的支撑。