广州分站
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江苏、四川、山东、湖南等一些地方**部门，正在积极推进存量商品房改为**房：力求既能化解商品房的库存，又能破解**房的****问题。
这种楼市新解法，能一帆风顺吗？**当“买家”如何化解寻租风险？开发商是否乐意？群众能否受益？
商品房亟待去库存，**房**困难
中原地产*席分析师张大伟表示，目前各地楼市分化仍在加剧，三四线城市成交量仍在下滑，跌幅达26％。这表明“三四线城市由于库存高企、需求不足，仍然面临去化难题。”
与此同时，资金日益成为**房建设中的瓶颈。不少地方配套资金落实困难。
打通存量商品房和**房的对接通道，成为一剂药方。国土资源部和住房城乡***近期联合发文，提出将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。
**把好天平，严防权力寻租
如何防范权力寻租，成为社会关注的焦点。
中国房地产协会秘书长冯俊说：“选择什么区位的房源和怎么定价，都是容易滋生腐败的环节，必须提前进行制度设计，避免**提供给低收入群体和棚改群众的福利变相转化成给开发商的福利。”
根据近年来审计署对城镇**性安居工程跟踪审计显示，一些地方和单位仍存在违反规定或管理不规范等问题。以2013年审计为例，有55个棚户区改造项目拆迁安置实施不规范。
中国社会科学院副研究员陈飞建议，应对**部门在参与搭建存量房和**房桥梁过程中的行为进行规范和监督，做好资金监管，防止资金筹集、管理和使用等过程中的“跑冒滴漏”现象。
成效初现，但仍面临严峻挑战
据江苏常州市住房**和房产管理局市场处处长陆金峰介绍，目前常州已累计收储房源3000多套，2700多户公租房家庭住进了**收储的房屋。
他算了一笔账：按3000套房源计算，如通过集中建设，一套房子从征地拆迁、建安工程到简装需30万元，3000套总投入9亿元，一年支付给银行的利息就要7000万元；而通过收储社会房源，3000套房子一年的租金只要3000万元，还不到建设资金贷款利息的一半。
企业同样在此过程中受益。中南城市建设投资有限公司进行了存量房改**房的尝试，总裁陈小平说：“虽然没有盈利，但起码也没有亏本，因为房子空置在那里没人买，一年的财务成本就要上涨9个点。”
存量商品房改**房，尽管成效初现，但依然面临严峻挑战。
一些基层干部反映，目前部分城市还缺乏规范的操作细则，尤其是如何选择房源和定价方面难以把握，而且市场上缺乏相应的住房产品。从**采购程序、选房标准和资金监管等方面相关指导政策和操作规范有待细化。
一些房地产企业负责人向记者坦承，之所以愿意提供部分房源作为**房房源，主要是希望通过规模销售降低成本，并及早回笼资金，但这部分房源的土地、建设和税费成本与正常渠道销售的房源并无二致，长期和大范围参与的意愿并不强。
5月7日，中国社会科学院发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》。研究人员称，迫于财政收入下降的压力，地方**出台支持房地产市场发展政策的可能性较大。可能实施的支持政策主要有两个，一是降低二套房贷的*付比例和利率，二是**回购商品房（资料、团购、论坛）作为**性住房。这两大措施都可以起到消化房地产市场库存的作用。
国家统计局的相关数据显示，今年一季度末商品房待售面积为6.5亿平方米，相当于2014年商品房销售面积的54%。开发商的库存压力可想而知。而且，因为目前销售面积是负增长，待售面积还可能进一步增加。库存压力抑制了开发商的投资意愿，使房地产开发投资的增长率下滑到了个位数。这进而又使他们减少土地购置，对地方**的土地出让收入造成影响。因此，诚如社科院的报告所言，地方**非常有可能继续出台支持房地产市场的政策。上述两大政策，前者的目的是刺激购房需求，增加销售面积；后者的作用则是直接帮助开发商消化库存。
前者已经成为常规性的政策，后者在实施中则还存在一些问题，需要地方**从长远出发，完善相关制度。
*先，需要考虑房地产市场长期的供求关系。回购商品房作**性住房，是以房地产市场供过于求的判断为基础的。从目前情况来看，这个判断是成立的，一些城市的商品住宅销售情况不好，尤其是三四线城市。但长远来看，我国的住宅市场应该还是供不应求，整体上还需不断扩大供给。目前，城镇居民人均住房建筑面积略多于30平方米，还有提高的必要。最近10多年，房地产市场行情火爆，但供给增长其实是落后于需求增长的。
城镇人口10年增加了2亿多，如果新增的城镇人口要享有平均居住面积，10年间需增加城镇住宅面积60多万亿平方米。实际上，从2003年到2012年这10年，城镇新建住宅面积共75万亿平方米，其中商品住宅竣工面积为约60万亿平方米，扣除掉废弃的住宅面积，净增的住宅面积其实难以完全满足新增城镇人口的住房需求。前几年，住宅建设滞后于需求，这是住宅价格长期快速上涨的主要原因。近些年，住宅建设开始还清欠账，但考虑到新型城镇化还会使城镇人口继续增长，现在做出住宅市场已经供过于求的判断，显然有些为时过早。
此外，需要考虑市场发展和制度建设的问题。**性建设的重要理论基础是“双轨制”住房体系——市场的归市场，**的归**。如果回购商品房作**房，那就有**为开发商“兜底”的嫌疑，不利于市场的自我调节和长期发展。另外，回购商品房作**房还会遇到一些具体问题。例如，商品房的容积率一般小于**房、建筑面积一般大于**房，回购商品房作**房会使**房的标准提升，那就有可能增加不符合被**资格的人占有**房的可能性。总之，回购商品房作**房，需要有相应的理论和制度作为前提。
