楼市库存去化曙光乍现 棚改获信贷定向支持

在住房和城乡***（下称住建部）代表****向地方**传达了加大棚户区改造（下称棚改）货币化补偿比例的精神后，地方**用于棚改的资金终有着落。****已经确定，银行信贷资产证券化置换出信贷资金后，棚改将是这些信贷资金的*优先投向。

****已经确定了总规模5000亿元的新增银行信贷资产证券化试点规模。此后，中国银行间市场交易协会亦下发有关操作指引文件，对个人住房抵押贷款资产证券化的产品进行操作指引。

这将有助于地方**通过运用信贷安排，提升货币化补偿的比例，进而将棚改制造的刚性需求导引入商品房市场，由持有货币补偿的市场需求对房地产市场的库存，进而达成稳定住房消费市场的作用。

信贷定向支持

“既然**层面有精神要提高棚改货币化补偿安置的比例，就应该会有配套政策，我们现在确认，应该会有信贷规模对棚改的定向支持政策。”5月20日清晨，一位不愿具名的某省住房和城乡建设厅官员向记者表示。

这并非孤例。多省份住房和城乡建设厅内部人士，也都表达了类似的说法。他们言中的“定向信贷规模”支持，至于来源，基本上都是同一指向，即国务院已经确定的新增5000亿元信贷资产证券化试点规模。

与此同时，5月15日前后，中国银行间市场交易商协会下发了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引（试行）》（下称“指引”）。这实际上，即是住房抵押资产证券化。

信贷资产证券化是将原本不流通的金融资产转换成为可流通资本市场证券的过程。因抵押资产不同，而分为多种类别。尽管种类繁杂，但其共通的特点是能为银行置换出资金流动性，用以信贷投放。

在国务院确定新增5000亿元信贷资产证券化试点规模之后，置换出的信贷资金用途即成为重点所在。住建部多位内部人士向本报记者证实，在信贷资产证券化置换出的信贷资金用途方面，国务院已经确定，棚户区改造是优先选项和重点投向。

“新增证券化试点置换出的信贷资金，国务院确定了三个主要的投向：棚户区改造、水利和中西部铁路建设。在这三个投向上，棚户区改造是优先选项，国务院领导特别要求，要把腾出的资金用在刀刃上。”5月20日清晨，一位接近住建部的权威人士称。

目前，包括国家开发银行和商业银行在内，基本已经在本银行内部对上述要求进行了传达，并各自制定有关的指引和导则，预计在未来几个月内，将有大量信贷资金进入棚改领域。

货币补偿方向

新增信贷资产证券化置换信贷规模之所以引发地方**的普遍关注，主要是由于此前住建部已经明确要求，地方**逐步提高棚户区改造过程当中以货币化进行安置补偿的比例。如果要落实这一精神，地方**需要大量真金白银的资金投入。

这在地方住房和城乡建设系统内部被称为“补砖头”和“补人头”。前者意指通过住房实物对拆迁户进行安置；后者意指通过货币化的方式，对拆迁户家庭直接进行补偿，由拆迁户家庭在持有货币补偿的情况下，进入住房消费市场，通过购置住房解决安置问题。

“地方**此前之所以热衷于补砖头的方式，而补人头的比例相对比较低，主要原因是实物安置的方式，所需真金白银投入的资金比较小，一般的模式是，地方**出土地，把开发企业引入进来，由开发企业垫资修建棚户区改造实物安置的房屋，对棚户区拆迁户进行安置，然后在地块当中，由开发商进行一部分的商品房开发，作为对开发商垫资的补偿。”前述某省住房和城乡建设厅官员告诉记者。

“补砖头”盛行，侧面反映了地方**在棚改投入方面的资金困境。此前，住建部牵头在南宁、长春召开了全国棚改片区工作会，会议由住建部部长陈政高主持。在该次会议上，陈政高强调，要逐步提高货币化补偿安置方式的比例。

记者了解到，在此次会议之前，部分地方**已经开始提高城市棚户区改造过程中货币化安置补偿的比例。这些省份包括陕西、四川、湖南等省。陕西的货币安置补偿户，已从*初的比例不足3%提高到目前的34.9%；四川成都中心城区棚改居民选择货币化安置比例，已从2012年的53%提高到去年的70%以上；湖南湘潭的棚改货币安置率则高达80%。

住房存量消化利好

“提高货币化安置比例，在客观上会起到去化库存的效果，但前提是，财政资金、政策性贷款、信贷资金能跟得上，走到位，有了这三类资金的支持，才能消耗掉市场中的存量住宅。”前述某省住房和城乡建设厅的官员告诉记者。

政策性贷款的通路已基本打通。按照工作安排，国开行住宅金融事业部组建完毕，目前约有50人专门从事棚改事业，已在全国37个省及计划单列市完成了35个地方贷款平台的搭建。2014年，国开行完成棚改贷款发放4086亿元，是2013年的4倍。截至2015年5月8日，国家开发银行已累计发放10033亿元棚改贷款。

因此，在有消化库存效用的“棚改货币化安置”中*为重要的变量因素集中到了银行信贷领域。国家统计局的数据显示，截至2015年4月，全国商品住房存量为65681万平方米。业内人士预估，存量住宅约70%以上集中在二三线城市。而在“3·30”新政之后，一线城市的库存去化速度明显加快，而二三线城市的库存去化速度基本没有太大变化。

3月5日，国务院总理李克强在全国人大作**工作报告时提出，要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。

“如果今年的棚改计划任务中，有1/3的比例可以通过货币化的补偿方式，进入商品房市场解决安置，那么基本上就可以消耗掉一半的市场库存，但是，这就需要银行信贷对棚改给予重点支持。从现在的状况看，**是在朝着这条路走的，从住房地产贷款资产证券化的规模来看，进入棚改领域的信贷支持规模累计应该在1000亿元上下，当然，这有待实践检验。”前述某省住房和城乡建设厅人士称。

国开行住房金融事业部提供资金棚改将推货币化安置 华夏时报

自上而下的城市棚改运动如今正在经历微妙的变化——货币化补偿逐渐被住建部推向棚改安置方式的第一线。

而为了积极响应**倡导的棚改货币化安置，各地纷纷出台细则，通过对货币补偿实施奖励、税收税费减免等方式鼓励货币化安置。“相比**层面，四川早在3年前就开始尝试提高棚改中货币化安置补偿的比例。”7日，四川省住建厅住房保障处一位官员对《华夏时报》记者说。

提高货币化安置必然需要大量的资金，因此，目前各地面临的共同问题则是钱从哪里来？据悉，除了**财政补助外，国开行新近组建的住宅金融事业部将为棚改货币化提供资金来源。

多地启动

日前，由住建部牵头在南宁、长春召开的全国棚改片区工作会上，住建部部长陈政高强调，要加大棚改货币化安置力度，提高货币化安置比例。“货币补偿是市场化手段解决棚改的方向。”中国房地产业协会副会长朱中一表示。

《华夏时报》记者梳理发现，不少地方**已经开始提高城市棚户区改造过程中货币化安置补偿的比例。这些省份包括陕西、四川、湖南等省。陕西的货币安置补偿户，已从*初的比例不足3%提高到目前的34.9%；四川成都中心城区棚改居民选择货币化安置比例，已从2012年的53%提高到去年的70%以上；湖南湘潭的棚改货币安置率则高达80%。

广西住建厅一位不具姓名的官员对《华夏时报》记者表示：“今年，广西积极探索将保障房逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并重，补砖头与补人头相结合。”

据悉，广西的南宁市近半棚户区改造项目，已尝试到货币化安置的甜头。统计数据显示，南宁市在2014年实施棚户区改造的1.07万户中，共通过货币化安置4874户，货币化安置近半。在棚户区改造中，南宁市通过提高货币补偿标准、回购安置房、以购代建等方式开展货币化安置工作。

所谓货币化安置，包括由**收购房源安置，**搭桥居民团购商品房安置，居民自由支配补偿款采购住房安置等多种形式。广西住建厅住房保障处负责人表示，货币化安置不仅可以解决棚户区拆迁后群众的安置问题，还能起到解决民生、盘活经济等作用。截至今年3月底，广西已落实棚户区货币安置4.15万户，下一步广西还将逐步提高棚改货币化安置的比例。

紧接着，济南也出台了鼓励货币化安置的措施。

4月 22日，山东济南市保障性安居工程建设工作会议印发了《济南市人民**关于进一步加强国有土地上棚户区改造工作的意见》，提出2015年到2017年，济南市计划改造国有土地上棚户区约2万户，采取搭建购房平台、购买定制房源、发行房票等方式，积极推行货币化安置。

“今年青海省将采取多种方式实施棚户区改造，提倡存量商品房较多的地区以货币安置为主。”青海省住建厅一位官员表示，青海省棚户区改造的任务是，城市棚户区改造63110户、国有工矿棚户区改造1436户。青海省住建厅的官网显示，青海省各地将把货币安置补偿方式作为今年棚户区改造的主要方式，如西宁市、海东市等。

与此同时，近日江西省财政厅联合有关厅局也出台《关于在城市棚户区改造中鼓励货币化安置的实施办法》，要求各地引导更多的群众自愿选择货币化安置，同等享受**财政专项资金补助。显然，多地棚改货币化已成大势。

钱从何来？

今年，保障性安居工程已经新安排了740万套，其中棚户区改造为580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。如此巨大的棚改力度，资金来源就成了一个问题。目前，这部分资金来源主要出自国家开发银行、省级**配套资金，以及**财政专项补贴资金。

但是，提高货币化仍然需要大量资金。住建部官网显示，*近3年，国家发改委、财政部安排用于各地保障性住房的**补助资金达到7092亿元，但记者尚未获得今年**补助资金的相关信息。

“各地出台的保障房政策，无不提及要继续加大货币化补偿在城市棚改中的比例，但仅仅**财政补贴和省级**配套资金，与庞大的资金需求相比显得车水杯薪。”四川省住建系统的一名官员向记者坦言，各地除了积极争取**补助资金外，*重要的一个政策就是寄望国家住房银行能提供更多的贷款支持。

据悉，作为中国棚改贷款的主力银行，去年国家开发银行共发放棚户区改造贷款4086亿元，支持了中国30多个省(区、市)棚户区改造，涉及总建筑面积约8.6亿平方米，惠及居民近875万户。4086亿元贷款已经是2013年的4倍，这也从一个方面弥补了**财政补贴和省级**配套资金不足的短板。

目前，广西南宁市正积极与国开行对接，拟申请加大以购代建贷款的规模。

“与去年差不多，今年我们还会以货币化安置为重点，以开展以购代建模式为支点，加大国开行贷款使用力度，进一步加快棚户区改造。”广西南宁市住建局一位官员说，广西在2013年起搭建了棚户区改造的省级融资平台，目的是利用好国家开发银行棚改的专项贷款。数据显示，截至2015年3月底，广西共获得国开行贷款授信1242亿元，授信额度排在全国前三名。今年1－3月，国家开发银行广西分行向广西棚改项目发放贷款60亿元，是去年同期的4.41倍。

与广西一样，其他省份的国开行分行也正在积极支持棚改的发展。今年以来国开行陕西分行主动适应经济发展新常态，支持陕西转方式、调结构、促改革、惠民生，取得了积极成果。截至一季度末，该行贷款余额2337亿元，较年初增加150亿元，其中向陕西省棚改项目发放贷款43.32亿元。

任志强谈棚改:好房子拆了再建 没法解决房价问题 和讯网 2014.08.07

8月7日上午，在2014博鳌房地产论坛的博鳌铿锵行环节中，华远地产董事长任志强和中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮，上演了一场精彩对话。

自从**关于棚户区改造的“一万亿”政策出台后，任志强一直都持怀疑态度。在此次博鳌论坛的现场，任大炮不改犀利本色发问道：“**几万亿的棚改到底是增加需求，还是减少需求？我们没搞懂。”

任志强提出，保障房本来应该保障的是基本居住需求，一个国家必须保障公民的基本居住权利，所以在1998年**提出要保障基本需求，但是前10年并没有认真解决保障性需求的问题。而在十二五时期间提出要大量建设保障房，则挤出了商品房的需求。

他进一步提出，现在的棚改也不是真正的棚改，而是很多旧城区的改造，但是这些里面也有很多好房子，把这些好房子都拆了，再建起来的也不是什么好的房子，这种房子再过30年还是拆了重盖，因为它不能满足市场的需要。“所以我认为只要是非市场化的，不管你用它解决房价的问题还是什么问题，*终都是错的。”

任志强的一番话博得现场一片掌声，他指出，用市场的办法是可以解决房价问题的，**在出让土地的时候，并没有想过把地价降下来，还有各种方面的税费，其实**并没有想让房价降下去。所以房价这么高，和开发商没什么关系。

话声未落，现场又是笑声掌声一片。

此时，陈淮不急不忙举起话筒直言道：“我补充两句，任总一向说对的时候不多，他今天说的也是。关于棚改，从国务院发通知到前两天热炒国开行1万亿，基本上没说到点上。”

陈淮在提出了几个关键点来反驳任志强的观点：首先，棚改不是简单的保障房，不是廉租房；其次，棚改和调房价没关系。

“那和什么有关系呢？”陈淮以其惯有的自问自答方式接到：“第一，和今年的稳增长有关系。”他提出，今年上半年房地产投资是包括保障房投资的，增速下降了，平均固定资产增速下降，这有一定的目的是和拉动投资增长、经济增长有关系，所以保障房建设要从原来的国有厂矿扩大到连片改造、老旧危房改造。

第二，和城中村改造等留下的问题有关。很多的产权调整不到位的地方，*近又提出和共有产权房的改革密切结合起来，和改革的很多措施完善，落实十八届三中全会联系在一块。

第三点，陈淮提出，保障房一直是**单打独斗，开发商因为利润原因一直不愿涉足，棚改就是提供了政策和市场相互结合以及共融的切入点。

*后，棚改和城市升级改造有关系。棚改地区很多都是城市核心区，位置优越但是连片的低端住宅，让城市的基础设施改造很难。棚改则和商业业态、地下基础设施、交通规划、全面升级连在一块。

论述完毕，陈淮还不忘揶揄下媒体：“我上面说了四块，听得懂的你再写，听不懂的*好别写。”

任志强则立刻接话道：“陈淮是怕媒体乱报道我这个话，怕我犯错误。但是我说的这个话和陈淮是一样，我没说和房价有关系，我说和4万亿有关系。”

因为时间有限，二人关于棚改的争论在台上暂告段落，但是二人提出的问题相信会继续成为思考和讨论的热点。