加快研究物业上市 万科抛出万亿市值目标

5月22日,万科在深圳召开股东大会,现场聚集了众多中小股东,其中不乏王石、郁亮的“粉丝”。面对众多支持者,郁亮不仅*次公布了自己在万科内部立下的军令状,还透露了希望成为包括物业在内的多个万亿级上市平台控股集团的目标。

在房企纷纷转型的当下,除了万科之外,包括复星、绿地在内的一批**企业也在提出万亿平台目标,不过与万科不同的是,复星、绿地在金融板块的渗透更深。

不达标就取消年终奖

郁亮*次公开承认,自己在内部设立了军令状,2015年的**目标是**利润200亿元,否则包括一线老总在内的高管团队将取消年终奖。

从财报看,近年来万科的**能力有下降趋势,2014年万科的净资产收益率和净利润率分别为17.86%和10.76%,分别比2013年下降1.8和0.5个百分点。“回报率下降,我们很忧虑,面对股东也很羞愧。”郁亮认为万科有义务提***率,保持不变就是后退,所以正在修改考核制度。

他称,结算收入增长没有跟上销售增长,影响了利润,未来要加快结算周期,提高**能力是2015年的五大目标之一。

除了提升**,他还**提到了合作。

去年第四季度,内地一线城市的地价与房价比已接近66%。郁亮直言,这是一个很高的数字,跟香港不相上下了,这使得去年全年万科在拿地上都很谨慎。

郁亮表示,今年万科的拿地节奏仍然会很从容,因为现在有3800万平方米的土地储备,足够两三年的开发,而且还没有算未来与万达合作的部分。

一位地产上市公司高管向《每日经济新闻》记者表示,项目开发周期一般是两三年,如果储备地块只有两三年,意味着必须通过不断买地来补充储备,否则就会断档。据此看来,支撑郁亮从容心态的,或许是将从万达处获得的合作地块。

万科加快研究物业上市

今年万科年报发布伊始,《每日经济新闻》就曾指出,万科有谋划物业板块上市的意图。截至去年底,万科物业服务合同管理面积已达1亿平方米,虽然该数字在全国250亿平方米的存量面前占比并不高,但值得注意的有两点,一是彩生活上市之前,管理面积也仅是1亿多平方米;二是万科方面表示了数量级增长的愿景。

郁亮坦言,“万科物业正准备*立发展,当然包括上市的考虑,本来希望把上市事宜放后面一点,但发现形势不等人,所以现在正加快研究。”

现在扩张的成本已经不低,除了万科,中海、彩生活以及相当数量的房企也在物业管理的存量市场上跑马圈地。

郁亮称,我们不去改变业主和原有物业之间的合作,仅是用“睿服务模式”改变物业系统。

他表示,目前主要接触的是国有物业公司,因为物业这块在国企看来是包袱,规模不大,符合抓大放小政策。

在与当前的物业上市股比较时,郁亮说,“别人做减法有减法的考虑,我们做加法有我们的考虑,万科物业必须要市场化。”在他看来,不是只有战略上有差异化才能成功,比拼的应是奋斗和扎实。

多家房企追求市值规模

绿地、复星、万达等企业都在谋求多平台企业上市,*终实现集团控股若干拥有高市值企业的目标,从而提升企业市值规模。

万科虽然也和相当一部分的金融机构展开合作,但就目前来看,其主要的合作对象仍局限在业内,如与万达合作拿地、合作开发。

郁亮表示,万科将来要从单一平台转向多业态多上市平台的控股集团,成为万亿企业,注意是市值,不是销售额。

对此,郁亮解释道,物业、物流、养老、社区商业等,都是目前可以看得到的模块,“我希望万科未来能够有更多业务*立上市,成为有若干个上市平台、也是多业态上市平台的一个控股集团,整个平台加起来有1万亿市值”。

在多上市平台的运作方面,绿地走得更远,目前已手握四个上市平台,其扩张逻辑为大金融、大基建及大消费。在金融方面,绿地的做法是依托相关产业政策以及旗下楼盘项目,打造金融产业服务平台,推进集团大金融产业发展。

日前,复星集团董事长郭广昌曾对《每日经济新闻》记者表示,“根据复星目前的战略,公司未来主要有两个轮子——以保险为核心的综合金融集团,以产业为基础的**投资平台。”

在其传统地产板块上,结合其金**源优势,将产品的方向从住宅开发转向城市建设。在金融板块,除了保险,复星还参与民营金融业、互联网金融。

近日，**商业地产**万达和**住宅地产**万科宣布建立战略合作关系。这是被称作“巨无霸”的两大房企的*次联合，有业内人士称，两大房企合作象征着我国房地产市场进入新时期，但由于二者在行业内均拥有绝对话语权，双方的融合引领或将成为合作成功与否的关键因素。

不少业内人对此次合作比较看好。朱一鸣认为，两万合作将提升二者拿地议价能力。尤其是对于三四线城市的地方政府来说，同时引入万科和万达两大**品牌的意义重大，品牌效应的叠加增加了两万与地方政府谈判的筹码，也有利于对大体量区域开发模式的尝试。海外方面，二者则能够进行双方互补，取得更廉价、更好的地块。

中原地产*席分析师张大伟表示，“万万合作”其实是代表了行业趋势和目前面临的行业挑战。目前土地市场竞争激烈，虽然双方均提及合作的广度与深度，但对于房地产市场来说，不论是住宅开发领域还是商业地产领域，面临的主要问题依然是土地价格、资金价格上涨迅速，吞噬利润。所以两大巨头的合作根本是为了拿地，廉价拿地，拿合适的土地。尽可能降低拿地成本、规避投资开发风险，优化市场资源配置。

张大伟认为，出现这种情况的主要原因是房地产市场进入新常态，2014年房地产上市企业的净利润率平均为10.3%，而在2013年净利润高达11.7%。2014年年报显示，企业的**能力大幅下调。

以万科为例，作为行业**也面临着较大去库存压力。万科2014年年报显示，2014年万科存货为3177亿元，居上市房企榜*。而其存货比从2013年的5.3%上升至2014年的7.14%。与2013年相比，2014年年报显示，部分城市房价、地价调整幅度较大，公司根据市场情况对温州龙湾花园、烟台海云台、唐山红郡、抚顺金域蓝湾等6个可能存在风险项目计提存货跌价准备 7.64 亿元。该等存货跌价准备影响本报告期税后净利润6.74亿元，影响归属于母公司所有者的净利润5.68亿元。在此影响下，万科净资产收益率继续摊薄，2012-2013年，公司全面摊薄的净资产收益率达到19.66%，而2014年万科全面摊薄的净资产收益率为17.86%。

或许中心旧城改造才是两万的合作目的。万达集团股份有限公司董事长王健林也在发布会上透露，双方合作绝不仅限于万达广场周边土地的开发，“政府也需要整片需要改造，棚户区和旧区改造，可能双方就走到一起了。如果不是那样的话，我们还会走我们的轻资产，他们还继续拿地，这是一个模式。”

“与保障房基本不赚钱相比，棚户区往往处于城市中心区的老旧房屋，地段好，拆完重建土地增值明显，商业开发价值大，更容易吸引非政府资金参加，也容易更快速地启动。”兴业银行*席经济学家鲁政委曾如是表示。

但对话语权的控制或是未来阻碍二者合作的难点。“作为行业**，万科与万达均对各自领域的历史发展起到了不可代替的作用，行业地位品牌价值等同。合作后，双方要面临新项目的协调布局、出资比例、利润水平及分配等问题，当万达王健林的战略果断性及执行力，遇上万科职业经理人的全面权衡及相互制衡，将产生怎样的化学反应？”某业内人士说道。

朱一鸣也指出，双方原有布局不同，万达以三四线城市的新城为主，万科则以一二线城市为主。虽万科总裁郁亮说此次双方合作主要位于三四线城市。但若布局三四线城市与万科以往战略不符，也则会为住宅销售带来压力和不确定性，且“三四线”在资本市场上并不受宠，作为一家上市企业，万科的股东是否会同意？因此，万科未必会参与到每一个万达未来计划进入的三四线城市项目中。

万科2014年报就显示，2014年万科对于土地投资的态度保持审慎，100%权益拿地金额约435亿元，占同期合同销售金额的20%，远低于2013年的63%，甚至接近2008年的投资低点。100%权益拿地建面897万平方米，占同期合同销售面积的50%，是历史新低。而万科新增项目中，报告显示，2014年全年万科新增41个项目，三四线城市占比不足5%。具体来讲，2014年的39处土地投资中，仅有2处位于三线城市（分别是廊坊和珠海），17处位于二线城市（其中有14处位于省会城市，非省会城市的3处位于嘉兴和青岛），15个位于一线城市。

万科万达确实属于强强合作，但在各方影响下，双方合作是否能落到实处，目前仍不得而知。“万科会干的万达也会干，万科不会干的万达也不会干。房地产公司的合作和转型，大势所趋，但要寻找互补的合作伙伴”。SOHO中国董事长潘石屹说道。