广州分站
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今年市中心第二宗旧厂改造商住地块，位于广州大道北梅花园地铁站附近的广日电梯旧厂，将于下月出让。
该地块早在去年已被列入出让计划，年末调整删除后，今年重新列入。市中心土地稀缺，住宅需求旺盛，同时，今年楼市有所回暖，预期地块将迎来众多房企关注。地块的邻居——恒大御府和佳兆业天御，当年的楼面地价直逼佳兆业同宝路地王。现时两项目已建成，正如早前中原研究部报告分析，两个准地王盘为周边二手房作嫁衣，利好刺激周边二手成交量价。
该地块，是囊括居住、商业、教育功能的综合用地，被定位为“广州北的中轴新城”，未来将形成“区域商业副中心”，本次出让将对周边二手楼市带来怎样的利好？且听中原研究部为您详细分析。
广州北**中轴新城，商业发展带动整体板块受惠
地块位于广州大道北，是广州城市南北中轴线辐射区，距离地铁三号线梅花园站仅500米。地理位置优越，交通便利，居住氛围浓厚。根据中原研究部实地调研，地块内建筑物已基本拆除，周边分布有学校、城中村及已拆除、搬迁的旧厂。外部氛围虽成熟但档次较低，有待项目开发带动周边改造。
地块虽属天河区但紧靠白云区，各类配套虽完善，但1公里范围内暂未有成熟大型商业体承接周边消费，因此仍需向外共享白云京溪商圈的商业配套。
地块总建筑面积23.86万㎡，是一块囊括居住、商业、教育在内的综合用地。其中商业地块紧靠广州大道北，展示面广阔，在整体地块中占比近6成。虽然沙太路旁有在建的大塘商业中心，但其规模仅为本项目的三分之一，地位不可相提并论。本商业体未来将发展为区域商业副中心，满足项目自身业主生活需求外，更多为带动整个片区商业活跃，从而打造成广州北的中轴新城。
楼王盘作嫁衣利好周边二手楼市，成熟板块再添利好
该地块附近的一手楼盘：恒大御府、佳兆业天御，地块于2013年中出让，当时楼面地价分别达24997元/㎡及22510元/㎡，直逼佳兆业同宝路地王。现时，仅恒大御府在售，网签均价约38000元/㎡，带豪华装修。随着恒大御府、佳兆业天御旧厂改造项目建成，豪宅周边的配套及居住环境改善，居住人口更加聚集，周边的二手的物业价值也会得到快速提升！
目前地块周边居住氛围浓厚，位于广州大道北、沙太南路和怡新路一带的二手住宅大致可分为如下三类：
1） 天河沙太南路板块电梯楼：附近公共交通不如广州大道北板块便利，缺乏对口省一级小学，因此楼盘均价相对稍便宜，均价在20000-24000元/㎡，代表楼盘有时代花生和橡树园。
2） 白云广州大道北板块电梯楼：位于地铁三号线梅花园站上盖，同时享有省一级京溪小学学位，所以价格稍高于天河沙太南路板块，均价在24000-26000元/㎡，代表楼盘有怡新花园、云山熹景。
3） 片区内楼梯楼或城中村：板块住宅氛围成熟，但仍有较多城中村（如五仙桥村、牛利岗村）、旧厂的员工宿舍（如探矿厂）包围，居住环境较差，多数为只租不可销售。
出让或建成，周边二手楼市均受益
中原研究部根据过往成交案例及实地考察与分析发现，地块的出让及建成，对周边二手楼市都将带来一定的拉升作用：
1） 地块拍卖阶段利好
地块从挂牌起，片区未来的规划发展跃然纸上，各种利好冲击周边二手楼盘，成交产生预期上升效果。在地块出让完成时，若诞生地王、实力开发商进驻，则又会进一步提升片区未来的美好憧憬。
2） 项目建设及销售阶段利好
项目开始动工将引起周边居民关注，区域价值也将在此时预热。项目即将销售，各种宣传项目及片区利好的信息传播，则使片区知名度提升，看房客增多，另一方面也影响二手小业主心态，涨价意愿增强。
恒大御府在2013年6月出让，2014年8月动工，11月销售，楼面地价为24997元/㎡，现时网签均价为38000元/㎡。根据中原二手价格**指数统计显示，广州二手住宅价格2014年环比下降6.33%，但通过实地考察和数据分析，广州大道北板块成交价格依然成环比上升态势，地块对二手住宅成交量价的正面影响可以间接得到验证（注：佳兆业天御虽未开盘，但对二手影响也在其中）。
拉升效应前出手，周边高性价比二手楼盘**
广日电梯地块因资源稀缺性，加上市场环境好转，预计将吸引不少有实力的房企竞争，因此有机会刺激该板块二手楼价上升。中原研究部建议，在地块拉升效应还未显现时，无论是自住或投资客户，均可根据自身需求及能力，选择本片区成交活跃的高性价比二手楼盘。
