最贵起拍单价宅地 广日电梯地块溢价15.77%成交

2015年6月2日，位于广州大道北路920号的广日电梯厂地块挂牌出让，本次土地挂牌4家开发商报价到场，*终以44.2亿元，溢价15.77%。由上海立领投资管理有限公司和广州信达置业投资有限公司竞得，综合成交楼面地价18524元/㎡。

地块属性：中心城区配套成熟、交通便利，拥有一线白云山景观资源稀缺综合性用地

商业市场分析：地块临近圣地商圈，但整体素质一般；周边消费能力强，本项目可适当打造一定体量自持经营的精品集中商业。

项目临近圣地商圈，圣地商圈商业氛围浓厚，但整体档次低

商业消费客群主要为项目周边居民及白云区消费人群，整体消费能力强

写字楼/公寓市场分析：地块周边以批发市场为主，商务办公氛围弱，写字楼办公需求低；非传统CBD地段公寓价格主要在27000-30000元/㎡，略高于写字楼价格；去化速度比写字楼快，更便利于回现。项目周边目前集中了众多文具、日杂和小商品批发市场，商务办公氛围差，写字楼市场需求度较低。

非传统CBD地段，同项目内公寓物业单价约高于写字楼物业1000元/㎡，且公寓产品销售速度更快。

市区内公寓在售项目单价约在2.7万/㎡-3万/㎡之间，区域公寓售价差别不大，去化速度一般，客户多以周边投资客为主.

住宅市场分析：地块周边年均成交6万㎡，被天河板块供应减少，价格稳步上升；周边一二手市场不活跃，九洲海誉居300-500万元/套产品销售*理想，售价在35000元/㎡。

市区供不应求愈发凸显，价格快速攀升

板块供应不多，年成交量维持在6万㎡水平，价格保持稳步上扬态势

整体销售情况一般，九洲海誉居（总价集中300-500万）销售*理想

周边较多二手楼盘，但交投不活跃；素质较好的项目挂牌价2.5-3.2万元/㎡

项目应打造**商业体，提高项目收益

广日电梯地块位于北天河板块内，是近年来少有供应的稀缺改善性居住用地。但整体项目商业占比达52%，在成交地价高于市场平均水平下，如何分配商业物业比例，是本项目的成功的重要因素。建议打造**集中商业，注重商业运营，为其他物业提升价值，提高项目收益。