广州分站
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市场走势
宏观经济：从近月全国宏观数据来看，5月全国制造业采购经理指数PMI为50.2%，环比上月微升0.1%，连续三个月高于荣枯线，而汇丰的PMI为49.2%，虽然仍处于荣枯线下方，但较上月的48.9%有所回升；而4月全国消费价格CPI同比上涨1.5%，通缩风险减弱；另外， 1-4月全国房地产开发投资同比增长6%，投资增速持续探底，但全国商品房销售面积降幅收窄，同比下降4.8%，销售情况乐观。综合来看，制造业继续好转，通缩风险减弱，房地产市场上行趋势形成，加上本月下调存贷款基准利率，多维度的调控政策效果显现，第二季度GDP增速或将上升。
**政策： 中国人民银行宣布，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。具体来看，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
市场运行： 一、土地市场方面，本月五宗宅地都是以底价成交，土地市场较为平淡；但，伴随六月中心区域**地块集中供应，土地市场复苏预期大幅上升。二、市场供求方面，供应主要集中在4月底，5月供应下降五成；而成交方面突破五年高位，房地产市场上行趋势明朗。。总之，世联研究认为，**在5月再次下调存贷款基准利率，使得房企**成本和购房者购房成本有所降低，房地产销售情况持续转好；但，目前库存总量仍然处于历史高位，未来广州房地产市场继续上行动力，将取决于地方**、房贷利率优惠、房企优惠等“市场合力”是否能够持续加强，另外，股市对房地产市场资金分流预期减弱，也是市场上行的一个前瞻性指标。
一级市场：2015年5月广州供应土地15宗，用地面积共43.17万平米，环比下降71%；其中住宅用地出让2宗，出让面积27.99万平米，全部来自于海珠区；出让商业用地12宗，出让面积10.55万平米，主要来自于海珠区。2015年5月广州全市共成交土地11宗，总面积32.50万平米，环比上升10%；其中住宅用地成交5宗，共占地面积22.61万平米；商业用地成交0宗，共占地面积0万平米。
二级市场：2015年5月，广州商品住宅成交9313套，环比上升28%，同比上升60%；成交面积共107.78万平米，环比上升27%，同比上升60%；商品住宅成交均价为14406元/平米，环比下降2%，同比下降2%；全市成交金额155.27亿，环比上升25%，同比上升41%。
总的来讲：一级市场方面，供应方面，全市共推出两宗住宅地块和十二宗商业用地，其中，两宗备受关注的住宅用地是来自于老城区海珠广纸片区；成交方面，广州丰实房地产开发有限公司底价拿下两宗位于长岭居东北角宅地，而碧桂园拿下一宗位于增城市永宁街岗丰村占面达14万平的宅地。总体来说，本月五宗周边区域宅地都是以底价成交，土地市场较为平淡；但，伴随六月中心区域**地块集中供应，土地市场复苏预期大幅上升。
二级市场方面，供应方面，整体供应量环比下降五成，同比也跌幅近五成；而成交方面，五一**周假期的推动和**在本月再次下调存贷款基准利率的双重利好下，成交量飙升至今年以来的月度*高位，同时也是近五年以来**爆的五月，表明购房者信心进一步**，整体市场上行趋势明朗；成交均价方面，环比上月下行2%，低于去年平均水平；库存量方面，本月供应量回落，而且去化速度加快，使得整体库存量回落至1990万平米水平，但是仍处于历史高峰，未来市场仍然是以去库存为主要基调。
1. 广州宏观经济
2015年1-4月，广州经济继续平稳运行。全市投资、外贸出口较快增长，存贷款增速加快，工业生产、消费市场、客货运输保持稳步增长，消费价格平稳。1-4月，工业生产者出厂价格（PPI）和购进价格（IPI）同比分别下降2.7%和 5.4%，降幅均与一季度持平。全市完成固定资产投资1103.15亿元，同比增长14.1%，增速比一季度回落1.5个百分点，房地产投资快速增长，完成房地产投资542.60亿元，增长18.5%。全市实现社会消费品零售总额2482.22亿元，同比增长11.0%，增速比一季度（11.6%）回落0.6个百分点，比去年同期（10.1%）提高0.9个百分点。全市城市居民消费价格（CPI）同比上涨1.4%，涨幅与一季度持平。
2. 市场政策
2.1****
5月5日，国土部副部长胡存智表示，在推动我国新型城镇化发展中，要注重实现节约集约用地，建议运用多种模式推动节地建设。胡存智说，大多数的新城新区平均容积率都在0.8~1.2，很少超过1.5。从长远来看这样的发展模式是不可持续的，极大地浪费了资金和稀缺的土地资源，同时也使得城市的空间组织和安排失序失当。按照国土部去年的要求，到2020年，单位固定资产投资建设用地面积下降80%，城市新区平均容积率比现城区提高30%以上。
5月10日，中国人民银行宣布，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。具体来看，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
5月9日，国家***发布4月份居民消费价格指数， 4月份全国居民消费价格总水平同比上涨1.5%。其中，4月份非食品价格环比上涨0.2%。
5月12日，国家***发言人盛来运针对将发布的4月国民经济主要指标数据表示，中国4月份国民经济运行仍处于合理区间，将加大定向调控力度，**经济运行在合理区间。4月，规模以上工业企业增加值增速略高于上月。1-4月，民间投资同比增长接近13%，继续高于全部投资，民间投资占全部投资的比重也比上年同期提高；1-4月，商品房销售面积同比继续下降，但降幅比一季度收窄4个百分点左右。
5月13日，国家***显示，4月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为92.56，比上月回落0.55点。1-4月份，房地产开发企业到位资金36279亿元，同比下降2.5%，降幅比1-3月份收窄0.4个百分点。其中，国内贷款7341亿元，下降4.8%；利用外资108亿元，下降6.8%；自筹资金14386亿元，增长0.1%；其他资金14444亿元，下降3.7%。在其他资金中，定金及预收款8461亿元，下降6.2%；个人按揭贷款4327亿元，增长2.1%。
5月13日，多部门正酝酿推出相关举措，置换债券除了公开发行方式之外，或将引入定向承销方式发行。另外，地方债券或将纳入**国库现金管理和试点地区地方国库现金管理的抵（质）押品范围，纳入中国人民银行常备借贷便利（SLF）、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）的抵（质）押品范围，纳入商业银行质押贷款的抵质押品范围，并按规定在交易所市场开展回购交易。
5月14日，4月经济数据显示，工业增加值5.9%，在极低基础上小幅回升0.3个百分点；但固定资产投资累计增长12.0%，较上期下滑1.5个百分点，大幅低于市场一致预期。投资增速快速下滑的主要原因还是房地产投资的低迷。另一方面，经济低迷，制造业投资和消费增速也维持下滑趋势。4月制造业投资增速仅为9.9%，社会消费品零售总额同比增速仅为10.0%，均创下近期*低水平。外需水平也未见起色，3-4月出口连续负增长，4月出口交货值同比下2.9%，2010年首度陷入负增长。
央行14日公布的数据显示，4月广义货币(M2)增速为10.1%，增速分别比3月末和去年同期低1.5个和3.1个百分点，创下历史新低。这意味着，要想达到年初**工作报告中制定的12%的M2增速目标，央行接下来仍需增大基础货币投放量。分项数据显示受益房地产销售回暖，家庭贷款稳步增长，然而企业贷款大幅回落。
5月14日，国家***公布房地产行业运行数据:1-4月全国房地产开发投资23669亿元，同比增长6.0%；新开工面积35756万平方米，同比下降17.3%；房地产开发企业土地购置面积5469万平方米，同比下降32.7%；商品房销售面积26385万平方米，同比下降4.8%，商品房销售额17739亿元，同比下降3.1%；房地产开发企业到位资金36279亿元，同比下降2.5%。销售回暖明显，新开工企稳，投资增速持续探底。
5月15日，截止到今年4月底，集合信托投向房地产领域的产品成立数量为223只，成立规模为364.79亿元，规模与去年同期的989.17亿元相比下降了63.12%。在全部信托产品中的规模占比仅为10.54%。
5月13日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。会议决定，新增5000亿元信贷资产证券化试点规模，继续完善制度、简化程序，鼓励一次注册、自主分期发行；规范信息披露，支持证券化产品在交易所上市交易。试点银行腾出的资金要用在刀刃上，重点支持棚改、水利、中西部铁路等领域建设。
国家***5月18日发布的数据显示， 4月份全国70个大中城市中，新建商品房价格环比下降的城市有48个，比3月份减少2个；环比上涨的城市有18个，比3月份增加6个。今年4月份全国房价出现上涨势头，环渤海、长三角、珠三角经济区出现集中环比上涨，其中深圳新房环比涨幅达1.8%位居首位，北京涨0.8%紧随其后，上海、温州并列第三。
5月22日，《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》指出“研究提出深化住房制度改革实施方案，修订住房公积金管理条例”。 根据现行的《住房公积金管理条例》规定，住房公积金一是用于发放个人住房贷款，二是购买国债，三是银行存款。值得一提的是,目前已有多省出台政策,如允许公积金异地贷款、进城务工人员纳入住房公积金制度范围等,已被业内视为住房公积金管理的“破冰”之举。
5月24日，住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示，城镇化是任何一个国家资源使用量空前绝后的时期，在城镇化过程中，要守住五条底线。一是应坚持大中小城市和小城镇协调发展。二是应坚持城市和农村互补协调发展。三是应坚持紧凑式的城镇空间密度。四是要防止出现空城。五是要保护好文化遗产。
5月27日，央行发布的2014年年报显示，2015年将继续深化金融改革开放切实维护金融稳定，进一步增强在国际金融领域的话语权。中国2015年M2增速可能在12%左右，能保持7%左右的经济增速。而全球经济2015年仍可能面临较大风险，存在全球性通缩和国际油价大幅波动风险。未来一段时期，中国经济增长仍面临一定的困难，经济增长下行压力加大，但仍将处于合理区间；就业将保持大体稳定，居民收入继续增加，物价有望维持低位波动。央行表示，2015年将继续实施稳健的货币政策，计划实现货币信贷和社会**规模合理增长。
2015年5月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.2%，比上月微升0.1个百分点，高于临界点，制造业小幅扩张。从分类指数看，在构成制造业PMI的5个分类指数中，生产指数、新订单指数和供应商配送时间指数继续高于临界点，从业人员指数和原材料库存指数低于临界点。生产指数为52.9%，比上月上升0.3个百分点，高于临界点，表明制造业生产保持平稳增长势头，增速有所加快。
2015年5月汇丰中国制造业PMI终值49.2，符合此前市场预期，略高于初值49.1，虽然继续运行于枯荣线下方，但已较4月份的48.9有所回升，总体表现出企稳的态势。
2.2 地方**
5月20日,从广州市**网站获悉,国家环保部受理了广州港航道拓宽项目环评。据悉,该项目是珠三角重要的水运基础设施,将为国家级南沙新区的开发建设注入新的动力。广州港计划投资近30亿元,对深水航道进行拓宽。本次拓宽工程位于伶仃洋至珠江口海域,北起广州港南沙港区,南至珠江口外隘洲岛西侧的天然水深区,在广州港出海航道三期工程部分航段基础上拓宽,拓宽航道全长约为66.6公里,从南向北依次包括口门航道、大濠水道、大濠航道、伶仃航道。工程疏浚量为6524.51万立方米,工程实施后满足10万吨级集装箱船满载与15万吨级集装箱船（不满载）双向通航。
5月25日，广州召开国有建设用地使用权基准地价成果听证会，此次基准地价(基准日2015年1月1日)成果显示，广州市辖十区规划建设用地区商业、办公、居住、工业用地平均价格水平分别为15351元/平方米、4915元/平方米、6255元/平方米、887元/平方米。其中，广州商业用地基准地价从5356元/平方米一路飙升至15351元/平方米，猛涨了187%。广州居住用地的基准地价则从2085元/平方米猛涨至6255元/平方米，涨幅高达200%。
5月29日，广州市增城区人民**正式挂牌。这也意味着，增城经历1993年的“撤县设市”，以及2014年“撤市设区”后，正式由代管县级升级为一个城区。增城国土房管局数据显示，2012年-2014年，增城全市新建商品房供应面积771.15万平方米，成交面积777.16万平方米，分别占广州市的18.62%、20.96%，均位居第一。同时，近三年以来，增城的商品住宅维持在7000-9500元/平方米。2014年，增城的住宅成交均价为8887元/平方米，不到广州均价六成。增城市**以及国土房管局的有关负责人此前表示，从目前趋势来看，增城设区后应该不会限购。
1. 一级市场
1.1 供应分析
2015年5月广州市房地产市场土地供应一览表
2015年5月广州供应土地15宗，用地面积共43.17万平米，环比下降71%；其中住宅用地出让2宗，出让面积27.99万平米，全部来自于海珠区；出让商业用地12宗，出让面积10.55万平米，主要来自于海珠区；出让工业用地1宗，出让面积4.63万平米；其他用地出让0宗，出让面积0万平米。
1.2 成交分析
2015年5月广州市房地产市场土地成交一览表
2015年5月广州全市共成交土地11宗，总面积32.50万平米，环比上升10%；其中住宅用地成交5宗，共占地面积22.61万平米；商业用地成交0宗，共占地面积0万平米；工业用地成交5宗，共占地面积9.37万平米；其他用地成交1宗，共占地面积0.52万平米。
2015年5月广州全市土地成交市场继续回升，环比涨幅10%，本月共成交五宗的住宅用地，四宗来自于黄埔，一宗来自于增城，全部宅地均以底价成交。其中，位于黄埔萝岗长岭居板块禾丰路以北，永和大道以西的两宗宅地，广州丰实房地产开发有限公司在毫无竞争的情况下，以底价6.3亿拿下萝岗长岭居两幅宅地。值得一提的是，虽然该两宗地块位于长岭居板块，但是处于长岭居东北角而且还还处于永和开发区较偏僻的位置，地块四周现状为工厂区、荒地及村屋，环境较差。但楼面地价仅仅是上月万科拿的长岭居核心地块的一半，故还是有一定的价格优势。另外位于增城市永宁街岗丰村占面达14万平的宅地，由增城市碧桂园物业发展有限公司拿下。总体来说，本月五宗周边区域宅地都是以底价成交，土地市场较为平淡，预计下月多宗中心区域住宅和商业用地出让，会提升土地市场的热度。
2.二级市场
2.1 供应分析
2015年5月，广州商品住宅批售面积共70.11万平米，环比下降48%，同比下降49%；其中主力供应区域集中在花都、南沙和增城。
2.2 成交分析
2015年5月，广州商品住宅成交9313套，环比上升28%，同比上升60%；成交面积共107.78万平米，环比上升27%，同比上升60%；商品住宅成交均价为14406元/平米，环比下降2%，同比下降2%；全市成交金额155.27亿，环比上升25%，同比上升41%。
从区域成交金额来看，广州全市商品住宅成交主要集中在番禺和黄埔，分别占总成交金额的16%和14%，另，中心六区的成交金额占47%，对于上月持平；从区域成交均价来看，中心区域天河和周边区域增城、花都呈现不同程度的降幅。
2.3 成交排名
2015年5月广州商品住宅市场成交套数TOP10楼盘
2015年5月广州商品住宅市场销售金额TOP10楼盘
2.4 存量分析
截止2015年5月31日，广州的存量套数15万套，环比下降2%，存量面积1990万平米，环比下降2%，主要是由于本月供应量回落和成交大增，促使存量面积较上月有所减少。从以上图表可以看出，全市商品住宅按2014年10月-2015年3月的平均销售速度来计算的话，存量套数及存量面积分别需要22个月、26个月的时间才能销完。
一级市场方面
一级市场供应方面，全市共推出两宗住宅地块和十二宗商业用地，其中，两宗备受关注的住宅用地是来自于老城区海珠广纸片区；成交方面，广州丰实房地产开发有限公司底价拿下两宗位于长岭居东北角宅地，而碧桂园拿下一宗位于增城市永宁街岗丰村占面达14万平的宅地。总体来说，本月五宗周边区域宅地都是以底价成交，土地市场较为平淡；但，伴随六月中心区域**地块集中供应，土地市场复苏预期大幅上升。
二级市场方面
二级市场供应方面，整体供应量环比下降五成，同比也跌幅近五成；而成交方面，五一**周假期的推动和**在本月再次下调存贷款基准利率的双重利好下，成交量飙升至今年以来的月度*高位，同时也是近五年以来**爆的五月，表明购房者信心进一步**，整体市场上行趋势明朗；成交均价方面，环比上月下行2%，低于去年平均水平；库存量方面，本月供应量回落，而且去化速度加快，使得整体库存量回落至1990万平米水平，但是仍处于历史高峰，未来市场仍然是以去库存为主要基调。据数据显示，2015年6月广州预计有53个楼盘推新，中心六区预计23盘入市，周边五区30盘供货。
