专家:房地产市场已跨越绝对短缺 库存显著增加

“随着中国经济进入新常态，房地产市场供求关系已跨越**短缺阶段。”清华大学恒隆房地产研究中心理事会常务副主席刘洪玉在近日举行的“城镇化与住房政策：**比较与中国现实政策研讨会”上说。

他表示，在**持续放松调控政策的背景下，短期已看到积极效果，但在供求关系跨越**短缺后，还未能找到长期支撑住房市场发展的力量，部分城市同时存在着价格泡沫和过量供应的情况。

刘洪玉认为，房地产开发投资增速、土地购置等数据均显示，现阶段住房的开发投资活动在持续放缓，住房市场的销售速度也在负增长，整个市场和房地产开发企业的库存显著增加。

价格方面，刘洪玉认为，住房市场上的价格进入了调整期，过去一直是单边上涨为主，现在在一些城市出现了住房价格下调。当然，由于各种各样的**政策的干预，就环比来看，住房市场价格开始出现了增长的趋势，但和去年同期水平比还是负增长。

有数据显示，到2015年，我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套。而就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来。

刘洪玉还表示，因城镇化的不均匀，房地产市场呈现了剧烈的分化。例如，我国房地产市场主要活动仅发生在90个城市左右，而就在这些主要城市中，过高价格和过量供应都是同时存在的。这也是住房市场调控要因地制宜，不能采取统一的市场调控政策的主要原因。

刘洪玉说，在过去20年的城镇化过程中，地方呈现着速度偏好、**主导、投资驱动、粗放、大城市倾向、城乡二元分割等问题。速度偏好，是指高速城镇化基本不是市场导向的，是**的先驱开发活动驱动了各种各样的城镇化。所以，在城镇化的过程中，因城市个体的差异，房地产市场中城市分化越来越严重；在城市化发展过程中，特大型城市、大城市、中小城市之间也存在着不均衡发展的问题，城乡之间不均衡更加严重。

今年4月份,全国新建商品房销售面积2.64亿平方米,降幅比收窄。4月当月,商品房销售面积8130万平方米,销售额516亿元,分别同比增长7%和13.3%,改变了去年以来单月销售面积都是负增长的情况。

朱中一分析:“4月销售额的同比增幅高于销售面积的增幅,与一些中**项目入市有关,但也反映出一些地方房价已经开始止跌企稳,1-5月的数据虽未公布,但5月好于4月已成定局。”

朱中一表示,中国房地产市场总体上已积极向好,但必须清醒认识到,从市场角度看当前还主要存在三个问题。

“*先是商品房去库存压力大,4月末全国商品房待售面积为65681万平方米,一些城市新建住宅去库存的周期可能要超过24个月。二是省区与省区之间,城市与城市之间差异明显。从城市来讲,一线城市和部分二线城市商品房销售面积上升明显,而多数三四线城市销售不畅的状况没有明显改善。第三则是不少房企的资产负债率在提高,中小房企资产链紧张。”朱中一说。