广州分站
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住宅、公寓、写字楼物业租金普稳
和股票市场的投资回报相比，今年大部分的房东或会失望———原本他们认为*有**的物业租赁回报，今年顶多跑赢了通胀，而有的不仅没跑赢通胀，甚至和去年相比还有缩水。本周，南都记者综合中原地产、满堂红、合富置业和美联地产的数据统计发现，今年5月份中心六区的住宅、商铺、公寓、写字楼四类物业的租金中，同比微升的只有公寓；住宅、写字楼出现微跌；而商铺却出现高达三成的跌幅。
中原地产工商铺总经理罗思源表示，今年一季度后至今出现这个跌幅很正常，“主要是这段时间社区商业在整个租赁市场的权重占比增加；此外，新的商业入伙量增加，加上电商冲击，导致当前商铺租金均价同比去年大跌”。不过，罗思源坦承，当前商铺租金确实上涨乏力，“具体到同一物业，同比下跌10%至15%也很常见”。
放盘三个多月，降价才租出
“放租三四个月，*终签的租金还不如上一手的租户高！”今年2月中，市民陈先生将他位于越秀区北京路商圈的某写字楼以4000元/月(包票)在各大中介放租。和原租户的三年租约本在今年5月底到期，他提出到期涨租200多元至月租3800元，未料租客恰因想换大写字楼提出到期中止合同。
放盘三个多月，陈先生前后只接到近十个电话，“和三年前真的没法比”。三年前，他只放盘两周，就以比上一手租户涨了700元/月的租金顺利出租。5月初，担心如此下去写字楼出现空置，陈先生匆忙以3500元/月签约新的租户。这个价格，比上一手租户的3550元还便宜了50元。
事实上，其它物业的租赁在今年涨租也较为困难。
在海珠区滨江东某小区，白领曾**前段时间将一套36平方米的楼梯楼物业以2500元/月放租。由于在原租户续租期间没找到合适的租客，在原租客搬走当天，有中介带客上门，曾**立马同意以上一手租客同样的租金出租。
“之所以没涨租，主要也是怕出现空置。现在经济形势不好，我觉得整体的租金是下降的”。拥有多套物业出租的曾**也是一个租客，她在滨江东某小区租了一套102平方米的物业自住。不过，在今年2月租赁到期时，房东已将租金提了300元至4300元/月。
“今年的租赁市场**是房东话事。往年很多经纪带客去看房，他们往往看一下子就决定租用；但今年超过六成的租客要看过四间房才决定是否租用”。满堂红研究部**经理周峰表示，由于今年春节后外地租客回流减少，加上房价稳定业主出售减少，租赁房源增加，所以租赁市场已由房东市场转为租客市场。
下九路一带商铺降租*厉害
和住宅、写字楼、公寓租赁相比，往年自持“一铺养三代”的房东今年真的很伤心。
在广东有30多家连锁服装门店的周**介绍，由于这两年生意不好做，从去年起和房东协商门店降租有部分会获得支持，也有的到期后业主不愿意降租续租，也会选择关门另寻其它商铺。
根据中原地产的数据，商业氛围颇热的上下九步行街，及中华广场、正佳广场、天河城等商场今年5月份的租金同比去年5月均出现13至20%不等的降幅，当中尤以上下九步行街租金降幅*大，达到20%，北京路部分街铺也出现*高达13%的降幅。
“现在的商铺业主如果还停留在以前心态的话，肯定会因不想降租，导致商铺出现空置”。美联物业商业副总监陈绮文证实，今年步行街商铺中以下九路一带降租*厉害，主要是下九路的消费水平比较低，商户靠薄利多销。当前经济不景气影响销售，商家难以维持盈利就会提出减租。“如果心态硬的业主不肯降租，势必会出现商铺空置”。
陈绮文表示，下九路一带超过几百平方米一间的商铺，当前起码有四间在美联物业放盘，这在2013年以前是比较少有的。
业界建议尽量挽留原租客
“物价上涨，房租难涨，房东的荷包缩水是很正常的”。周峰建议，房东今年应多挽留旧租客。
“和目前的住宅租客有了固定租约时，可以和他们谈下一年的租约。在大家都认同这间房的情况下，业主与原租客谈相对比其它准租客谈会更容易”。周峰认为，和现有租客谈涨租可以不用像往年那样涨8%至10%，可以先尝试小幅加租6%，虽然涨得少，但租金还是有涨，也可以避免再找租客耗时耗力。
至于商业，周峰建议业主做出一定的租金让步，“这样才能够保证商铺顺利出租”。周峰建议，面积大的商铺房东尽量选择银行、便利店之类。因为它们的租用年限起码保证三年不会变，尤其是银行普遍一签十年。
周峰认为，持有写字楼物业的房东可以参考不同楼层的写字楼单位租户，在放租时有意再找同类型的企业承租。“目前写字楼租金微跌说明很多业主不想压低租金吸引客户，所以房东宁愿用前面两三个月的租金作为优惠，也不要降租”。
各类物业租金变化
住宅
*淡定，两极降租中间有涨
根据满堂红研究部的数据，今年5月份中心六区住宅租金同比去年微跌0.3%。而在中介机构抽查的全市10大小区中，仅淘金家园和祈福新邨的租金同比下跌；其它楼盘涨幅多在5%以下，涨幅*大的是中海观园和丽江花园，分别达到12.7%和10.4%。与当月成交租赁减少或成交多为高端物业有关。
中原地产研究一部客户研究主任熊小洪分析，从全市今年5月经中原地产成交的数据来看，30平方米以下的住宅租金降了3%；30至60平方米的微涨2%；60至90平方米的涨3.1%；90至120平方米的涨2.9%；而120至144平方米的却大降9%，“剔除各种因素后，预计实际降幅是在3%至5%”；144平方米以上则降2.3%。熊小洪说，今年5月的整体租金同比去年基本稳定，具体到个案稳中微升。这与国家宏观经济这两年表现疲软，加上租客流动率不高，今年节后新增租客不多有关。
商铺
*悲催，部分铺租“回到两年前”
根据中原地产的成交数据，5月中心六区的商铺租金均价为300元/平方米，同比大跌33.3%。其中上下九街铺、中华广场商场铺首层内铺、正佳广场商场铺首层内铺、天河城商场铺首层内铺的租金都出现同比跌13%至20%，而北京路的街铺则相对“坚强”，有的保持稳定，有的也出现13%的降幅。
罗思源认为，5月中心六区商铺租金同比大跌三成，与节后新商铺的租赁成交量增加有关，新的商铺开业之初需要沉淀，起步租金低，从而拉低整体的成交价。但以同一区域看，5月存在同比跌15%至20%的现象，至于同一物业，部分下跌10%至15%的可能也有。“其实广州的传统商业气氛不差，但很大程度是房东的预期价格与市场出现落差”。罗思源认为，随着下半年或三季度金九银十到来，商铺的租金有望录到增长。
陈绮文称，实际上大部分商铺今年的租金同比去年降租在5%至8%，而去年同比前年又降了4%至5%，目前的商铺租金和2013年相比接近，变化不大。
写字楼
*惊喜，供应增大但租金平稳
满堂红写字楼部提供的数据显示，抽查中的8个写字楼有天河区的粤海天河城和中信广场出现同比下跌，但跌幅在3.1%以内；越秀区的珠江国际大厦和海珠区的中洲中心则维持去年租价；其余写字楼则现微涨。录得*大涨幅的是时代地产中心，租金从去年5月的110元/平方米涨至今年的115元/平方米，涨4.5%。
满堂红商业地产市场研究部曾经理表示，今年5月广州写字楼的租金同比去年5月下降接近2%，但去年全年租金比2013年全年涨约0.68%，2013年比2012年涨3.53%。
“实际上写字楼市场从去年开始降租，但幅度不是很大，就算升或降都在1%至3%左右”。曾经理表示，这两年广州新增加特别多写字楼，如果以2011年的客户群消费的话肯定会出现空置并因此降租，但这两年新增了不少客户，新供应的写字楼基本都被吸纳，由于大量新物业起步出租都会做出让利，因此总体租金也难以上涨。
公寓
*幸运，郊区海量公寓上市无碍中心区涨租
抽查的五个公寓有两个出现租金同比下跌，其中富力公园28同比跌10.1%，双城国际跌0.5%。令人诧异的是，方圆月岛和时代you公寓5月的租金同比分别涨11.2%、13.6%，而黄埔大道的MBA公寓则微涨2.2%。总体而言，当前中心六区的公寓租金同比涨2.4%。
周峰认为，当前中心六区的公寓物业相对有限，其租金也相对保持平稳。由于写字楼周边的公寓客户一般都是高管，他们一般一租就两年，物业租金整体涨幅也相对稳定。但当前郊区已陆续出现大量公寓，那些公寓周边的配套还不太完善，租住的客户群素质也参差不齐，房东要成功出租还得给出低租金。
