房地产行业:销售回暖逐步传导至土地市场

5月,全部统计城市住宅用地供应环比升61%,同比降31%。2015年5月,土地市场开始有所复苏。5月,土地市场供求同比增速和环比均出现回升,我们统计的全部城市当月成交价格环比继续回升。

5月,全国、一、二、三四线城市分别推地1.57、0.05、0.72、0.80亿平,环比分别为54.6%、+82.9%、+71.6%、+40.8%;5月,全国、一、二、三四线城市分别累计推地6.72、0.18、2.67、3.87亿平, 同比分别-34.8%、-43.2%、-30.4%、-37.1%,增速比前一个月累计增速分别+3.46、+7.60、+7.17、+0.90个百分点。5月,全部统计城市当月推出住宅用地0.65亿平,环比+61.4%,同比-31.01%。5月,全部统计城市累计推出住宅用地2.96亿平,同比-42.3%,增速比前一个月累计增速+2.52个百分点。

5月,全部统计城市住宅用地成交环比升48.7%,同比降27.7%。5月,全部城市土地成交环比回升。5月,全国、一、二、三四线城市土地成交分别为1.07、0.02、0.53、0.52亿平,环比分别为+52.1%、+14.0%、+76.3%、+35.3%;5月,全国、一、二、三四线城市土地成交分别为5.09、0.16、2.20、2.73亿平, 同比分别-40.1%、-48.8%、-36.5%、-42.1%,增速比前一个月累计增速分别+2.03、+0.54、+5.73、-0.62个百分点。5月,全部统计城市成交住宅用地0.42亿平,环比+48.7%,同比-27.7%。5月,全部统计城市累计成交住宅用地2.21亿平,同比-46.0%,增速比前一个月累计增速+3.03个百分点。

5月,全部统计城市住宅用地价格环比升19%,同比升31%。5月,全国、一、二、三四线城市的土地挂牌价分别1639、10378、2187、632元/平米,环比+52.5%、+47.8%、+64.8%、+1.99%,同比+56.3%、+128%、+54.0%、-8.27%。5月,全部统计城市当月住宅用地挂牌价3747元/平米,环比+106%,同比+148%。 l 5月,全部统计城市住宅用地成交溢价率降至7.9%。5月,全国、一线、二线和三四线城市的土地成交溢价率分别降至5.62%、2.94%、9.09%、2.22%。5月,全部统计城市的住宅用地成交溢价率降至7.90%。

估值和投资。截至2015年6月10日,A 股市场动态(TTM)PE 在31.25倍, 房地产板块动态(TTM)PE 在 36.44倍。当前流动性宽松持续,行业基本面转好明显,但板块除转型公司稍有表现外,**企业处于持续跑输市场状态。我们认为以上现象不会长期持续,复苏背景下价值股风险收益比明显上升。个股方面,我们建议加配地产。****万科、保利地产、华夏幸福;二线白马**世联行、滨江集团、金科股份、莱茵臵业;主题包括国企改革(天健集团、格力地产)、科创中心(张江高科、市北高新、南京高科)。

备注:上文”+”和”-”分别表示“增加”和“减少”。本文全部统计城市为中指院土地库收录302个城市;一线城市为北京、上海、深圳和广州;二线城市为除一线城市外的所有省会、直辖市和大连、苏州、无锡、宁波、温州、厦门、青岛、北海和三亚市;三线城市是中指院土地库中其余的262个中小城市。

风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

**房企加速购地 一二线土地市场回暖

中国一二线楼市的热度开始向土地市场传导。在销售连月回升、房价反弹的带动下，一二线土地市场也出现明显升温。

中原地产市场研究部统计数据显示，6月*周，一线城市合计签约住宅土地6宗，平均楼面价高达每方平米2.1万元(人民币，下同)，刷新历史纪录，溢价率也高达32.48%。二线城市也成交了57宗住宅土地，平均溢价率达35.49%。

6月以来，上海两幅热门地块出让，华润华发联合体前后总计耗资158亿元摘得闸北“双子地块”，也刷新了今年上海总价“地王”新纪录。

**房企也再度活跃于土地市场上。6月*周，万科购地19.2亿元，华润购地108.45亿元，绿地、万达等企业也均在土地市场有所斩获。

这一回暖趋势在5月份已现端倪。上海研究院发布的数据显示，5月，***典型城市土地成交建筑面积1045.4万平方米，环比上涨67.4%，

自去年年中开始，中国土地市场急速降温。今年1至3月份，中国300个城市土地出让金总额同比减少43%，接近腰斩。业内人士指出，土地市场一般滞后于楼市，楼市升温后，房企开始看好后市，于是加快拿地开发的节奏。

上海房地产研究院研究员曹倪娜分析称，5月份以来的***城市土地成交回升，主要因为进入**供地窗口期，土地供应量加大。虽然房地产行业增速放缓已成为业内共识，企业拿地较之前谨慎，但随着房企对一二线城市房地产市场企稳回升的信心增强，企业拿地热情有所回升。

但总体而言，土地市场依旧没有走出较为低迷的底部区间。据统计，2015年前5个月，中国***典型城市土地出让金收入2043亿元，与2014年、2013年同期相比分别下降50.5%和32.9%。

值得注意的是，以往楼市“领涨”全国的一线城市，当前却出现待售土地不多、供地下滑的状况。中原地产*席分析师张大伟表示，5月北京、上海、广州、深圳四个城市*次出现单月土地出让金不足百亿的状况。目前北京只有8宗土地挂牌，处于历史*低规模。