任志强:中国房价没有降的道理

近日，国家公布了前5月中国经济数据，整体下滑趋势仍存在。作为经济主要寄托的房地产行业虽有回暖，但一线和二三线城市分化明显，未来中国房价走向如何？大涨局面是否还将出现？普通大众在房价日益高企之下，如何解决住房问题？任志强再度发炮，剑指中国房地产问题。

其他方面不开放，经济增长只能依赖房地产

蒋保信：有人说，现在**把房地产当做中国经济增长的关键所在，为了使生产总值增长的速度保持在7%左右，必须让房地产坚挺。您怎么看这样的观点？

任志强：我觉得不对。因为在其他制度不开放的情况下，只能靠房地产。但如果把其方面放开，不靠房地产也行。其他方面的改革暂时跟不上，不靠房地产靠什么？因为房地产是和民生联系*密切的，它关系到的产业链非常长。但是如果其他方面开放，比如允许民间投资去开采石油，也许石油投资立即就上来了。美国的页岩气革命，不就是因为市场开放吗？

中国发展不了，是因为不开放。制度不开放，资源也不开放，比如土地资源，矿藏资源，哪个开放了？假定其他领域都开放了，还用依赖房地产吗？现在只有房地产开放了，只能靠它。

蒋保信：假如开放其他行业，房地产会不会衰落？

任志强：不一定衰落。其他行业开放了以后，对住房的刚性需求和改善型需求也会同时上升的，用不着你去刺激，它也会上来的，你不管制它就行了，有些东西是相辅相成的。开放了，可能是百花齐放，不一定是你死我活。

蒋保信：现在中国的房地产，在多大程度上能够拉动中国经济的增长？

任志强：现在要靠房地产拉动中国经济，这种力量是非常薄弱的，今年不行，明年可能也不行。尽管**了这么多刺激政策，没什么大用。

蒋保信：为什么？

任志强：因为债还没还完，库存还没消化，要有相当一个周期去消化库存和解除债务问题。历史经验就是这样的，2009年初，我们**了一个4万亿计划，当时房地产投资和房产的销售都是迅速上涨的，但是房价增长的高峰是在2010年而不在2009年，房地产投资的高峰也是在2010年，新开工的高峰还是在2010年。2009年的销售上涨，只是消耗了大量的库存，所以当年的投资上不去。今年也同样，即使今年的销售很好，但也不能转换成投资，投资的高峰应该是明年下半年的事。

我们的GDP计算方式有两种类型，一类是按投资增加值计算的，所以我们的房地产投资下来以后，经济就掉下来了。另外一类是按照房租计算的，但中国现在共有房租的增加值非常低，基本上对经济没什么太大影响。而**上大部分国家计算GDP是以房租为主的，所以对GDP影响不在投资上，而是在房地产租金的增加值上。

从目前来看，中国要想让房地产投资上去，还有许多工作要做，比如说户籍制度问题、土地制度问题等等，这些没有得到解决的长远问题限制了房地产市场的发展。

中国的房价没有降的道理

蒋保信：北大的姚洋说，中国经不起房地产行业的泡沫，如果房地产崩溃，中国金融市场也可能会有很大的危机。

任志强：他说的是广义的房地产概念，比如很多企业把房产抵押，以获取流动资金，这个贷款量是非常大的。房价如果不跌，这部分仍然可以维持，如果房价大跌，它的内部就全垮了。假如房地产垮了，本来这个房子值一千万，银行可以贷给你五**，但这个房子忽然只值三**，银行贷给你的五**就要收回来了，你工厂的流动资金就没了，那怎么办？

蒋保信：从这个角度来说，房价也不能降，是吗？

任志强：对，也没有降的道理。中国经济保持5%-6%很正常，你为什么要让房价降呢？你有毛病啊？**本来值一块*，你非得说它值五毛？我找不到任何一个国家需要把房价降下来的理由，所有的国家都认为房价降下来，经济就不好，个人收入缩水，**减少了。你为什么要让它降呢？

有一部分人非常狭隘，**是为了个人利益，自己买不起房子，就希望房价降下来。严格说起来，天天吵吵闹闹，想要房价降低的，基本上都是自私的，他们根本不懂经济。从宏观经济角度来看，哪个国家说要把房价降下来？

蒋保信：您前段时间说，2015年房价会暴涨，如果今年不买房的话，得等到三四十年以后了。

任志强：2015年的年底，房价上涨是确定的。4月份的城市房产涨跌变化已经告诉大家了，少量城市的销售已从负数变成正数了，可能到9月份以后，就从负变成正的增长。这个判断是我去年做的，今年也没有发生变化。现在****了这么多政策，这只能让我的预测更容易实现，但没有这些政策，可能也是这种趋势。

蒋保信：您说今年房价会暴涨，根据是什么？会暴涨到什么程度？

任志强：这根本不用讨论，现在已经很多人在说这个事了。投资下降，新开工下降，土地下降，我的依据就是这个，很简单。稍微有点脑筋的人都知道，根本不用讨论，历史和过去都是这样的。2013年的时候，我说3月份房价会上涨，那时没有人信，但后来真是涨了。我的理由还是土地下降了，开工下降，都是负的，供不应求，肯定会涨。

李腾腾：我看到做土地政策研究的学者说，中国房价过高是因为地方**把土地价格炒得很高，开发商或者房地产商从**那拿地的成本特别高，这导致了房价的不断上涨，这是一个不正常的现象。您怎么看？

任志强：**把土地作为商品进行买卖，把土地的收益当做非纳入预算的小金库，本身就是我们制度上的失败，根本就不用讨论。土地价格在房价中占到60%、70%，我们好几年前的报告就提出来了，在08年的**上，黄孟复专门把这个问题作为正式提案向**提出来了。毫无疑问，这房地产问题中非常重要的一个方面，没什么可讨论的。

李腾腾：如果放开土地市场的话……

任志强：要放开的不仅仅是土地市场，还有背后的其他一系列东西。为什么住宅的价格要比商业的价格高？因为对中国**来说，住宅只能是一次性的投入，后期没有税收。假定我们按照**办法，以居住地纳税为主，情况就会大有改变，因为以居住地纳税为主，住宅能产生税收，对当地**来说是好事，它就会抑制房价，不让它涨太高。但我们现在不是这样的。所以地方**宁愿给你折价，也希望你盖更多的写字楼，因为背后有更多税收。

你们只看一个点是不够的。如果不从制度上来解决这一系列问题，房地产的问题是解决不了的。

我们的宏观政策几乎全是错的

蒋保信：现在**又想解决低收入家庭住房问题，又想靠房地产拉动经济增长，这事能不能两全？

任志强：你说错了，我们现在是把三个事情搁在一起了。第一，是照顾低收入家庭的住房问题；第二，是利用房地产拉动经济的问题；第三，是要不要用市场化去解决中国的整体经济制度问题。如果要坚持市场化，那就让市场决定资源配置、市场决定价格，房地产就要往市场化的方向发展，这和**的那两个目标都没有任何关系。房价应该让市场决定上还是下，而不是由宏观经济的要求说了算。

我们就是因为把三个东西搁在一块才出了毛病，所以我们的宏观政策几乎全是错的。九龙治水从来都没有成功过，多个目标从来没能全部实现，因为你兼顾的每个目标都不是一致的。

蒋保信：中国怎么解决穷人的住房问题呢？

任志强：在1998年，我们就提出要立住房法，为什么不立呢？老是靠部委的文件和国务院的文件瞎调，调什么调？立法呀。日本是哪年有的？1960年。台湾哪年有的？1980年。人家的经验已经告诉了我们，应该用什么办法去解决穷人的住房问题，我们为什么不会学学？

我们也不是没讨论过，人大讨论住房法的问题已经有一二十年了，但到现在还没有提上立法议程。为什么？因为我们的**老想用它调来调去，立法之后，**就不能瞎调了。比如说房地产法是1995年开始生效的，到现在多少年了，可**为什么还在干预房价？房地产法是上位法，是大法，它规定**只有在卖房的时候才报备价格的权力，没有制定价格的权力，**怎么能对商品房制定价格呢？保障性住房可以有，因为法上规定叫做"划拨土地的另有规定"，这一部分土地，你爱怎么搞都可以，但是出让土地你怎么能限定价格呢？什么自住房、两现房，瞎胡闹嘛，都是典型的**违法行为。

我们新的立法法要生效了，你们去研究研究，这些规定没有经过人大立法批准的话，都是违法的。立法法**以后，**要做的第一件事情，就是把所有的规定都按照立法法的规定清理一遍，哪些需要按立法法的程序去重新立法的你就重新报，人大批准以后就正式立法。否则，你就应该全部撤销，这是很简单的事。

我们的总理都被逼得没办法了，说发个红头文件，你就那么任性？总理在批评谁呢？不是批评各级**吗？我们的媒体就是瞎吵吵，把任性这两个字用得很牛，但是从来没有考虑到底地方**有多少是违法和任性的，你们揭露一下试试。

蒋保信：**应该跟房地产保持什么样的关系？

任志强：市场的归市场，保障的归保障。十多年以前，我们就提出这个观点了，在人大提案中也提过很多次了，但是**没改。在黄孟复当全国工商联主席的任期内，每年**都对**提出批评，但**从来不改。中国**对房地产市场的调控，到目前为止仍然是不健康的，不会取得非常好的结果。