广州分站
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广州住宅车位价15年涨了8倍商业公寓的停车费更是与大商场看齐近日,小区车位再次成为城中热门话题。先是海珠区某大型小区推出了数十个总价高达55万元/个的车位;然后是某江景豪宅盘推出的过百个车位均价高达3.8万元/m2;接着爆出小北路某楼盘开售的小区车位*贵竟达195万元/个;而兼具“娱乐效应”的则是珠江新城某**公寓豪宅盘,那些身家何止千万的“**”业主竟然也拉起了横幅,**小区停车费“16元/小时,上不封顶,不设月保”……这些个案牵扯出一个共同话题:在广州想停部车,真是贵到你肉痛!
车位售价贵、租金贵,如今已为广州楼市的一个普遍现象,这对市民而言,无疑是一大负担。不久前在一**上,广州市停车场行业协会相关负责人指出,广州停车位缺口已达100万——120万个。在过去15年间,住宅车位的价格从均价5万元/个涨到了45万元/个,增长了8倍,并且仍在继续上涨。
车位价15年涨了8倍
翻查以往的统计数据可发现,2012年前,广州只有博雅*府、滨江明珠苑这类极个别的楼盘车位售价能达到50万元/个,像海珠区大盘光大·水岸榕城,当时的车位价也才20万元出头。但到了去年上半年,广州已有10个楼盘的一手车位价突破了50万元/个,其中,珠江新城嘉裕·君玥**售出了多个总价约60万元的车位。今年上半年,车位整体成交均价超过4万元/m2的楼盘也有10个,包括中海花城湾、东方新世界、华标品峰、滨江明珠苑、珠江·颐德**等,按每个车位平均面积12平方米计算,这些车位的总价也要50万元左右。与此同时,一些不知名的楼盘如海珠区的和丰**大厦、丽海雅居,其车位单价也要3.5万——4.4万元/m2,匡算下来,入市门槛也要40万元以上。
一手车位贵,二手车位也水涨船高。在天河,尚东宏御、南国花园、东逸花园等小区的二手车位放盘价也都要50万元/个,而越秀区的富力御龙庭、波尔多庄园,更是要55万元/个左右。车位贵过车,早已成为不少业主的心头之痛。有中介人士透露,目前在豪宅林立的珠江新城,二手车位买卖的交易并不多,一来是因为车位价格不便宜,同时,住宅区的车位按规定只能卖给同一个小区的业主,所以买车位的人基本也只是自用型买家。
商用公寓车位捱贵租
商用物业内的车位租价也一样不便宜。据了解,目前,像广州**金融中心、中和广场、雅诗阁、太古汇等商业中心,基本上停车收费都限价16元/小时、128元/天,月租则在2000——2800元(含管理费在内),这相比一般的住宅停车收费5元/小时、12元/12小时、月租500元贵很多。但现在不少住宅小区的停车场时租车位已经相当少,月租车位通常也是业主放盘的,基本月租也要1000——1200元左右。
因此,有中介人士提醒买家,虽然目前市场上不少商业公寓销售兴旺,但在购买时,不少买家往往只关注到水电费用是按商用物业标准来收取,价差并不大,但却忽略了车位的商用属性。导致买了公寓收楼后,才发现车位的租金是跟商业项目“看齐”的,租金支出也是相当不菲的一笔开支,但后悔晚矣。
业界普遍认为，去年，广州**的一类地区停车咪表位按16元/小时收取，这是推高小区车位租售跟风涨价的诱因之一。同时，去年4月公布的《关于土地节约集约利用的实施意见》，其中关于“停车场地下出让金按照市场估价征收”这一条，则直接导致了广州不少楼盘的车位售价行情猛涨。
按照去年公布的《关于土地节约集约利用的实施意见》规定，“原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按与其使用性质相对应的地上*层市场评估地价的50%计收土地出让金，地下负二层及以下面积按与其使用性质相对应的地上*层市场评估地价的25%计收土地出让金。”
而旧的规定则是2010年5月广州市国土房管局公布的《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》，当中规定：“地下商业按地上商业计收标准的50%计收土地出让金。除地下人防空间这些依法可划拨的地下空间外，其他新建地下建筑按工业用途基准地价的20%计收土地出让金。”
按新土地出让金政策
竟比旧政多收40倍
按广州今年*新的基准地价，市辖十区规划建设用地区商业、居住、工业用地平均价格水平分别为15351元/m2、6255元/m2、887元/m2。以建筑面积10万平方米的商业性质地下停车场为例，根据新规定，需要征收的地下出让金=15351元/m2×100000平方米×50%=7.7亿元。而且，市场评估价通常还要高于基准地价，那么10万平方米的商业性质地下停车场需要缴纳的出让金，保守估计就达8亿元以上。但若根据旧规定，需要征收的地下出让金为：887元/m2×100000平方米×20%=1774万元。
前后两项规定一比较，就可发现，当中有40多倍的价差，确实让人“目瞪口呆”。
有上市房企营销负责人对记者说：“你别看一个车位卖50万元，就以为开发商*了大*，实际上，除非是按以前的标准征收土地出让金，否则，现在按新的土地出让金标准收费，基本上开发商都难靠卖车位**了。”
该人士算了一笔账：“按照*新规定标准，市区的土地出让金约1.5万元/m2。地下停车空间需要大量公共空间，把走道摊分下来，一个12平方米的车位大约要占用35平方米的面积，这个空间仅地价成本就已超过26万元。再加上地下室的建安成本、税费各项费用，50万元也几乎就是一个车位的成本价。”
